房贷“反价”维权不易

　　近日，一些地区多家银行对原先承诺的房贷优惠利率单方面反悔，引起有关借款人极大不满。银监会已要求相关银行积极与客户沟通协商，妥善解决客户投诉问题；对于协商解决不了的问题，应通过合适的法律途径解决。

　　在具体案例中，最容易讨回公道的是具有完全法律效力的贷款合同，或有明确证据能证明银行当初作出承诺的情况，如银行“贷款承诺书”上明确印有类似“本合同执行利率以中国人民银行公布的贷款基准年利率6.14%为基础下浮15%……”等字样，并印有银行的合同专用章及抵押人、有权签字人的签名和详细日期。上海申企律师事务所主任律师戴金源对记者表示，生效的合同是具有法律效力的，银行必须履行合同条款，不然借款人可以起诉银行。深圳银监局近日已表态：“如银行提供的承诺函或银行要求客户单方面签字的借款合同，书面明确了相关利率条款，尽管从法律角度考量，这些承诺函或借款合同不具有完全法律效力，但若确有证据证明银行曾作出优惠利率承诺，银行仍应区别对待，履行相应责任。”

　　银行此次收紧房贷口子，很大程度上源于宏观政策对整体流动性的收紧。对类似银行突然变更放贷成数或收紧放贷口径的情况，2009年出台的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条有所涉及：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”但显然，有关银行无法证明自己“不能实现合同目的”。深圳银监局就已要求当地银行“灵活调度资金，尽快安排此前受理的符合贷款条件的购房贷款需求，特别是首套房贷款需求。”还要求：“如果银行与客户已就贷款优惠利率的执行标准签订了书面的合同或承诺书，且该合同或承诺书已发生法律效力，银行必须按合同或承诺书的约定条款坚决执行。”

　　如果房贷客户之前签署的合同不具备完全法律效力，如只有口头承诺的空白合同，情形便不那么乐观。资深房地产律师黄本宪表示，目前维权难的客户，主要苦于没有银行承诺利率优惠的证据。据专家介绍，《合同法》规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”与口头形式相比，书面形式合同虽然手续比较复杂，不够便捷，但它把双方的权利义务记载清楚，便于履行，发生纠纷时也容易举证和分清责任。

　　也有人指出，借款人在银行贷款流程未走完的情况下，同意在没有实质内容的贷款意向书上签名，借方也有过失责任。“买方可以与卖方沟通，以期能协商解决问题，如另行达成补充协议；如果双方无法达成一致，只能协议解除合同。”一位律师建议。

　　此番房贷纠纷的发生，还跟部分银行客户经理的违规行为有关。银监会表示，相关银监局要督促银行业金融机构严格履行房贷合同，严厉查处银行个人按揭贷款业务中出现的捆绑销售、乱收费、虚假承诺等违规行为。