“上海房价即使下跌30%，上海银行业的不良贷款率在最坏的情况下，最多也就是百分之零点几，在可控范围内。”上海银监局副局长蔡莹5月28日在北京参加某金融论坛时作出了上述表示。
据其介绍，上海银行业对房地产的支持力度比较大。目前，个人住房按揭贷款的余额已经突破5000亿元，开发性贷款已经突破3000亿元，两项合计占上海信贷投放的26%左右，略高于全国20%左右的平均水平，但远不及香港。
“整个上海银行业在房地产信贷业务上的风险还是控制在合理的范围内，从目前的数据看，不良率只有0.56%，比一般贷款的总体不良率1%要低。”蔡莹说。
他指出，在房贷新政发布之后，整个上海的银行业都是积极支持、响应国务院有关政策的号召。针对市场的波动情况，银行也进行了压力测试。
不过，蔡莹也指出，在房地产贷款当中，确实需要更加谨慎，上海银监局已及时跟各金融机构进行了沟通。将按照统一部署，今年对土地储备贷款、开发贷、个人贷都有新的政策，确保银行业能够审慎经营，特别是对房地产业务，确保在调整周期当中，抵御冲击，维持良好的经营绩效。(黄晶华 新华网)
防假离婚骗低息房贷 银行使出五大招
一套贷款30万元、20年期还款的商品房，仅仅因为利率不同，实际支付的利息就最高相差9.6万元。为了逃避这笔高昂的利差，有人试图通过“假离婚”、“假未婚”等方式向银行申请个人住房贷款。近日，记者从成都各大商业银行获悉，为防止这些人的歪招得逞，银行将通过查询户口本、个人征信系统、调查走访等五大招数予以应对。
一套房二套房
利息最高相差9.6万元
是首套房，还是二套房，如今对一位普通借款人来说差别实在是太大了。
一套贷款30万元、20年期还款的商品房，如果你购买的是首套房，银行利率最低可下浮到4.158%(相当于7折)，20年利息约为14.23万元；而如果你购买的是二套房，按照最新的房贷政策，利率至少上浮10%，仅仅因为这一项，你需要支付的利息就高达23.83万元，两者相差9.6万元。
记者近日在采访中了解到，虽然绝大多数商业银行已将首套房优惠利率提至8.5折，但即便如此，借款人也能为自己省下超过6万元的利息。
疑似假离婚
有人离婚不久就贷款买房
看着不菲的利差，有人想到了通过“假离婚”、“假未婚”等手段骗取银行低息贷款。日前，有媒体报道称，外地就出现了中介公司协助客户“假离婚”申请首套房贷款的现象。
“我们不知道对方是否是假离婚，但确实发现有离婚不久后便申请贷款买房的客户。”上周五，成都一家大型房屋中介公司负责人告诉记者，这类客户非常少，但他们都能提供合法、正规的手续，公司也无法核实到底是真离婚还是假离婚。
不过，该负责人强调，对假离婚的客户，公司是不会帮助他们逃避银行限制二套房贷款的政策的，“别说很难操作，就是好操作，我们也不会”。
据称，他们和银行有着多年合作关系，并且每笔业务还要承担一定时间的阶段性担保，万一被银行发现存在什么问题，公司是要承担责任的，“我们不可能为了一两笔业务给自己留下隐患，也影响与银行未来的合作。”
“离婚”不管用
银行只看贷款记录
“都希望既看房又看贷，可房产信息没联网，我们现在能做的还是看贷款记录。”在对借款人是否为二套房的判断上，成都各大商业银行个人信贷部负责人均表示，他们目前能依靠的只有央行个人征信报告，“这是全国联网的，最权威。”
中国银行一位相关负责人称，个人征信报告如实记录了借款人的各类贷款信息，如果有过一次贷款记录，不管是否离婚，或名下是否有房产，银行都会按二套房政策执行。交通银行也是同样观点。
审查很严格
骗取低息贷款难得逞
各家银行都表示会严格审查每位借款人的婚姻状况，通过五招来防范“假离婚”的客户。
第一招：查看户口本。
通过查阅户口本，能初步了解借款人的家庭成员状况，部分结婚者在户口本上会盖有“已婚”的红章。
第二招：出具婚姻状况证明。
如果借款人说自己是未婚，必须出具有公证处公证的单身证明。如果是离婚，需要提供离婚证明。
第三招：查询个人征信报告。
在个人信用报告中，既有姓名、性别、家庭住址、婚姻状况等基本信息，也有信用卡、住房、汽车等贷款类信息。这是一个全国联网的系统，也是银行在核查二套房时最核心的一招。
第四招：查询家庭成员信息。
由于二套房新政是以家庭为单位的，这里面就包括了父母、配偶，以及未成年子女，如果以他们的名义贷款买过房，仍然会影响银行对借款人的判断。
第五招：调查走访。
各家银行表示，在客户填写完申请表后，银行客户经理在审批贷款前，还会通过明察暗访形式了解借款人的各种情况，这里面也包括婚姻状况。
据介绍，如果被证明采用欺诈手段骗取了银行房贷，商业银行有权通过法律手段予以撤销，并随时提前收回贷款。(杨斌 新浪)
一套贷款30万元、20年期还款的商品房，仅仅因为利率不同，实际支付的利息就最高相差9.6万元。为了逃避这笔高昂的利差，有人试图通过“假离婚”、“假未婚”等方式向银行申请个人住房贷款。近日，记者从成都各大商业银行获悉，为防止这些人的歪招得逞，银行将通过查询户口本、个人征信系统、调查走访等五大招数予以应对。
一套房二套房
利息最高相差9.6万元
是首套房，还是二套房，如今对一位普通借款人来说差别实在是太大了。
一套贷款30万元、20年期还款的商品房，如果你购买的是首套房，银行利率最低可下浮到4.158%(相当于7折)，20年利息约为14.23万元；而如果你购买的是二套房，按照最新的房贷政策，利率至少上浮10%，仅仅因为这一项，你需要支付的利息就高达23.83万元，两者相差9.6万元。
记者近日在采访中了解到，虽然绝大多数商业银行已将首套房优惠利率提至8.5折，但即便如此，借款人也能为自己省下超过6万元的利息。
疑似假离婚
有人离婚不久就贷款买房
看着不菲的利差，有人想到了通过“假离婚”、“假未婚”等手段骗取银行低息贷款。日前，有媒体报道称，外地就出现了中介公司协助客户“假离婚”申请首套房贷款的现象。
“我们不知道对方是否是假离婚，但确实发现有离婚不久后便申请贷款买房的客户。”上周五，成都一家大型房屋中介公司负责人告诉记者，这类客户非常少，但他们都能提供合法、正规的手续，公司也无法核实到底是真离婚还是假离婚。
不过，该负责人强调，对假离婚的客户，公司是不会帮助他们逃避银行限制二套房贷款的政策的，“别说很难操作，就是好操作，我们也不会”。
据称，他们和银行有着多年合作关系，并且每笔业务还要承担一定时间的阶段性担保，万一被银行发现存在什么问题，公司是要承担责任的，“我们不可能为了一两笔业务给自己留下隐患，也影响与银行未来的合作。”
“离婚”不管用
银行只看贷款记录
“都希望既看房又看贷，可房产信息没联网，我们现在能做的还是看贷款记录。”在对借款人是否为二套房的判断上，成都各大商业银行个人信贷部负责人均表示，他们目前能依靠的只有央行个人征信报告，“这是全国联网的，最权威。”
中国银行一位相关负责人称，个人征信报告如实记录了借款人的各类贷款信息，如果有过一次贷款记录，不管是否离婚，或名下是否有房产，银行都会按二套房政策执行。交通银行也是同样观点。
审查很严格
骗取低息贷款难得逞
各家银行都表示会严格审查每位借款人的婚姻状况，通过五招来防范“假离婚”的客户。
第一招：查看户口本。
通过查阅户口本，能初步了解借款人的家庭成员状况，部分结婚者在户口本上会盖有“已婚”的红章。
第二招：出具婚姻状况证明。
如果借款人说自己是未婚，必须出具有公证处公证的单身证明。如果是离婚，需要提供离婚证明。
第三招：查询个人征信报告。
在个人信用报告中，既有姓名、性别、家庭住址、婚姻状况等基本信息，也有信用卡、住房、汽车等贷款类信息。这是一个全国联网的系统，也是银行在核查二套房时最核心的一招。
第四招：查询家庭成员信息。
由于二套房新政是以家庭为单位的，这里面就包括了父母、配偶，以及未成年子女，如果以他们的名义贷款买过房，仍然会影响银行对借款人的判断。
第五招：调查走访。
各家银行表示，在客户填写完申请表后，银行客户经理在审批贷款前，还会通过明察暗访形式了解借款人的各种情况，这里面也包括婚姻状况。
据介绍，如果被证明采用欺诈手段骗取了银行房贷，商业银行有权通过法律手段予以撤销，并随时提前收回贷款。(杨斌 新浪)
等额本金最靠谱 存抵贷最帮忙
如果闲置资金没有更好的投资渠道拿去还房贷也是一种“懒人”的理财方式
房贷新政的不断打压与加息预期的不断升温双重利剑作用下，令许多房奴或一些拥有两套房以上的投资(机)者都忧心忡忡，都希望能够得到一些减负利息的“灵丹妙药”。而这其中如何选择还款方式或合理利用银行的个贷产品去省房贷利息都是大有学问的，为此理财周报特邀请相关专家进行支招。
省息不只提前还款选择，等额本金还款比提前还款更“靠谱”
以欧小姐为例，她在2009年初购买了一套价值约150万元的房子，其当时首付三成，向银行借款105万元，还款期限为15年(180个月)。到目前为止，其采用等额本息还款方式共还款16个月，还款利率为基准利率的7折即4.158%，前16个月每月还款约7850元。经过相关计算，经过16个月其共还本金约7万元，即在接下来的164个月里她需要还98万元的本金。
针对欧小姐的这种状况，渣打银行产品金融部总经理刘珉建议欧小姐可根据自身情况选择等额本金、提前还款或挑选一些银行相关的个贷省息产品，如活利贷、合理使用固定利率贷款等。
“其实省利息最根本的途径就是尽可能地把本金不断地缩减或者缩短贷款年限，因为贷款三要素里面贷款利率是不能被控制的，只有本金的还款速度与贷款期限是能够为我们所掌控。”刘珉总经理表示。
她认为，“其实还房贷也是列入个人的财富管理，它也需要达到理财的效果。等额本金的还款法是要比等额本息还款法要节省比较多的利息，前期负担可能比较重，客户应该要根据状况量力而行。”
平安银行广州分行个贷总经理林涛则表示，“针对大多数人而言等额本金还款法要比提前还款来得更实际，很多房贷者在一时间根本拿不出来大笔金额进行提前还款。”
倘若欧小姐在这15年的贷款期限内都采用等额本息还款法进行还贷(假设利率不变)，则她总共要付出利息363,021元；如果其在还款第17个月开始采用等额本金还款方式，则她全程共约支付33.6万元利息，比她15年采用等额本息法要节省2.7万元。而其在第17个月用等额本金还款的头月，还款金额为9374元，此后月供不断减少。
闲置资金如没很好的投资渠道，活利贷是省息的有效选择
“除了等额本金还款方式能够省息外，一些银行推出的个贷产品客户也可以进行利用。像渣打银行于2009年2月推出的活利贷产品正是一种省息的很好工具，从目前情况看其受欢迎程度正不断加强，部分同业也推出了类似的服务。”刘珉表示。
据刘珉介绍，“由于银行的房贷计息其实是以天为单位，所以如果能够在每天拥有一定的数量金额就能够减免部分利息，渣打的活利贷正是一个把客户的闲置资金放进去，即被视为提前还款以用来抵扣计息本金，在日积月累的情况下，还款利息就能够得到一定减免的为客人房贷省息的专属产品，当然客户可以随时取出存入的资金没有限制。”
她以欧小姐为例，如其是在还款开始用“活利贷”账户，每月除却日常开销支出以外，还能有约1000元结余，如每月把这闲置的1000元存入“活利贷”账户，则在“活利贷”架构运作下(假设按照其现行利率)，欧小姐在第174个月时就能提前结清全部贷款，贷款期限缩短6个月，174个月累计支出贷款利息309578元，比其全程只采用等额本息还款节省53444元，比等额本息与等额本金一起采用节省约2.7万。
“当然如果中途出现存量房的贷款利率等其他变化就需要重新计算，但总体来说使用活利贷产品会比普通的贷款方式要省钱。如果客户的闲置资金没有很好的投资还款渠道用活利贷来作为提前还款的间接手段是有效的选择。”刘珉表示。
加快归还本金是省息正道，挑房贷产品应多走几家银行
同时在这种加息的可能性越来越大时期内，刘珉建议可考虑选择固定利率的贷款产品，“目前各同业银行比较普遍提供半年期，一年期，三年期的固定利率贷款，客户在选择的时候应该进行仔细考虑。”
林涛也表示，“固定利率贷款是要慎重考虑，从目前情况看有部分银行都已经停止掉了这项业务。其实能够省息的最好办法就是用等额本金与同业里类似存抵贷的产品。”
“可以考虑银行类似”随借随还“的产品，当资金充裕时归还贷款，如需要使用资金时再重新提用贷款。但不管怎样，加快本金的归还速度的办法或产品才是省息的正道。同时，选择公积金贷款也是一个不错的选择，毕竟其贷款利率要比商业利率低。”民生银行广州分行个贷营销部产品经理叶先生表示。
他认为：“房贷市场目前处于波动调整期，如果有几套房产的客户可以考虑适当调整资金配置，以免出现资金断供的情况。因为一旦出现，银行会将其收回并进行拍卖，价值会大打折扣。”
刘珉则建议，“在购房之前客户应该对房地产市场的各个方面(如基本走向，国家的相关政策等)做较为深入的了解，不要人云亦云。同时在挑选房贷产品时应该多看几家银行，根据自身的情况去选择合适的银行”。(李雯珊 理财周报)
如果闲置资金没有更好的投资渠道拿去还房贷也是一种“懒人”的理财方式
房贷新政的不断打压与加息预期的不断升温双重利剑作用下，令许多房奴或一些拥有两套房以上的投资(机)者都忧心忡忡，都希望能够得到一些减负利息的“灵丹妙药”。而这其中如何选择还款方式或合理利用银行的个贷产品去省房贷利息都是大有学问的，为此理财周报特邀请相关专家进行支招。
省息不只提前还款选择，等额本金还款比提前还款更“靠谱”
以欧小姐为例，她在2009年初购买了一套价值约150万元的房子，其当时首付三成，向银行借款105万元，还款期限为15年(180个月)。到目前为止，其采用等额本息还款方式共还款16个月，还款利率为基准利率的7折即4.158%，前16个月每月还款约7850元。经过相关计算，经过16个月其共还本金约7万元，即在接下来的164个月里她需要还98万元的本金。
针对欧小姐的这种状况，渣打银行产品金融部总经理刘珉建议欧小姐可根据自身情况选择等额本金、提前还款或挑选一些银行相关的个贷省息产品，如活利贷、合理使用固定利率贷款等。
“其实省利息最根本的途径就是尽可能地把本金不断地缩减或者缩短贷款年限，因为贷款三要素里面贷款利率是不能被控制的，只有本金的还款速度与贷款期限是能够为我们所掌控。”刘珉总经理表示。
她认为，“其实还房贷也是列入个人的财富管理，它也需要达到理财的效果。等额本金的还款法是要比等额本息还款法要节省比较多的利息，前期负担可能比较重，客户应该要根据状况量力而行。”
平安银行广州分行个贷总经理林涛则表示，“针对大多数人而言等额本金还款法要比提前还款来得更实际，很多房贷者在一时间根本拿不出来大笔金额进行提前还款。”
倘若欧小姐在这15年的贷款期限内都采用等额本息还款法进行还贷(假设利率不变)，则她总共要付出利息363,021元；如果其在还款第17个月开始采用等额本金还款方式，则她全程共约支付33.6万元利息，比她15年采用等额本息法要节省2.7万元。而其在第17个月用等额本金还款的头月，还款金额为9374元，此后月供不断减少。
闲置资金如没很好的投资渠道，活利贷是省息的有效选择
“除了等额本金还款方式能够省息外，一些银行推出的个贷产品客户也可以进行利用。像渣打银行于2009年2月推出的活利贷产品正是一种省息的很好工具，从目前情况看其受欢迎程度正不断加强，部分同业也推出了类似的服务。”刘珉表示。
据刘珉介绍，“由于银行的房贷计息其实是以天为单位，所以如果能够在每天拥有一定的数量金额就能够减免部分利息，渣打的活利贷正是一个把客户的闲置资金放进去，即被视为提前还款以用来抵扣计息本金，在日积月累的情况下，还款利息就能够得到一定减免的为客人房贷省息的专属产品，当然客户可以随时取出存入的资金没有限制。”
她以欧小姐为例，如其是在还款开始用“活利贷”账户，每月除却日常开销支出以外，还能有约1000元结余，如每月把这闲置的1000元存入“活利贷”账户，则在“活利贷”架构运作下(假设按照其现行利率)，欧小姐在第174个月时就能提前结清全部贷款，贷款期限缩短6个月，174个月累计支出贷款利息309578元，比其全程只采用等额本息还款节省53444元，比等额本息与等额本金一起采用节省约2.7万。
“当然如果中途出现存量房的贷款利率等其他变化就需要重新计算，但总体来说使用活利贷产品会比普通的贷款方式要省钱。如果客户的闲置资金没有很好的投资还款渠道用活利贷来作为提前还款的间接手段是有效的选择。”刘珉表示。
加快归还本金是省息正道，挑房贷产品应多走几家银行
同时在这种加息的可能性越来越大时期内，刘珉建议可考虑选择固定利率的贷款产品，“目前各同业银行比较普遍提供半年期，一年期，三年期的固定利率贷款，客户在选择的时候应该进行仔细考虑。”
林涛也表示，“固定利率贷款是要慎重考虑，从目前情况看有部分银行都已经停止掉了这项业务。其实能够省息的最好办法就是用等额本金与同业里类似存抵贷的产品。”
“可以考虑银行类似”随借随还“的产品，当资金充裕时归还贷款，如需要使用资金时再重新提用贷款。但不管怎样，加快本金的归还速度的办法或产品才是省息的正道。同时，选择公积金贷款也是一个不错的选择，毕竟其贷款利率要比商业利率低。”民生银行广州分行个贷营销部产品经理叶先生表示。
他认为：“房贷市场目前处于波动调整期，如果有几套房产的客户可以考虑适当调整资金配置，以免出现资金断供的情况。因为一旦出现，银行会将其收回并进行拍卖，价值会大打折扣。”
刘珉则建议，“在购房之前客户应该对房地产市场的各个方面(如基本走向，国家的相关政策等)做较为深入的了解，不要人云亦云。同时在挑选房贷产品时应该多看几家银行，根据自身的情况去选择合适的银行”。(李雯珊 理财周报)
李礼辉：400亿可转债15天倒计时 万亿房贷抗压强
“根据我们最近完成的压力测试结果，即使房价下跌30%，对中行 住房贷款不会有重大的影响。”李礼辉表示
李礼辉看上去总是温文尔雅、面带微笑。在5月27日举行的股东大会上，面对在场的众多中行小股东，作为主持人的中行行长李礼辉使用最多的一句话是“谢谢你的问题”或“谢谢你的提议”。
当一位自称持有47万多股中行H股的个人股东慷慨激昂表达了希望“供股(配股)”的心愿后，李礼辉明确回应：“为股民所想，确实是我们管理层应尽的责任。我们特别感谢各位股东给我们的提醒。”
2010年5月27日上午9时30分，中行2009年年度股东大会在香港香格里拉酒店和北京中苑宾馆两地同时召开。
会议期间，股东积极参与，踊跃提问，交流气氛活跃。李礼辉就股东关心的A股可转债发行安排、持有欧洲债券情况、地方政府融资平台、房地产行业授信资产质量压力测试及派息等问题进行了回应。
小股东愿意参与供股
李礼辉表示，A股不超过400亿可转债的发行会尽快向市场推出。希望争取在未来半个月内进行具体的发行工作。
中行H股再融资采取什么样的具体方式是投资者关心的焦点问题。
上述持有47万股中行H股的个人股东长期看好中行股票。他对中行通过再融资补充资本金的举措表示支持和理解。这位小股东说：“中行要壮大，需要再融资。我希望管理层能考虑用供股的方法来融资。供股不会摊薄原有股东的权益。在中行业绩有增长态势的情况下，小股东会继续支持中行，和中行一起壮大。”
上述个人股东进一步表示，即使股东不愿意接受供股的话，也可以把供股权卖出去。原来股东也不会受到任何伤害。“如果H股再融资采取增发方式，股票很容易落在投机基金或对冲基金的手里。这些机构往往会兴风作浪。”这位小股东说，“小股东一般都愿意参加供股。只要管理层把工作做好，让业绩有增长，让派息有增长，大家都愿意参加供股。”
上述个人股东提出“供股”建议的另一依据：建行、交行的供股方案出台后，其市场走势不比大盘弱，反而更强一些。
对于这位个人股东的建议，李礼辉称，供股方案是中行考虑的诸多方案之一。“但我们今天仍然不能就这个事情做出最后的决定。我们会进一步征求各个方面股东的意见。包括大股东，小股东的意见。同时。我们希望做出更专业的安排。”李礼辉说。
李礼辉说：“为股民所想，确实是我们管理层应尽的责任。我们特别感谢各位股东给我们的提醒。”
面对话筒，上述小股东在发言过程中略显紧张。李礼辉及时微笑表示，“慢慢来，不着急。”
另有支持“供股”的个人股东提出，“与内地同业相比，中行在盈利和派息率方面做得比较好。但是与一些世界级的银行相比，派息次数较少。希望通过供股等方式解决了资本金问题后，增加派息次数。这种提议得到了其他股东的支持和掌声响应。
李礼辉表示，派息的安排是一个公司重大的事项。调整派息的规定，董事会需要征求各股东的意见，包括大股东，也包括各位小股东的意见。
所持欧洲债券风险可控
希腊等国出现的主权债务危机使一些银行的债券变成不良资产。有股东提出问题：中国银行是否持有不良的欧洲债券？持有这些债券对中国银行的影响如何？
对此，李礼辉说：“我们持有的欧洲五国债券数量很少，只有几亿美元。从去年年底到今年3月份，持有比例进一步降低。”
“在今年一季度减持这些债券的时候，实际上还获得了一定收益。全部欧洲债券在中行所持有的外币债券中所占比例大概是20%多一些。”李礼辉说，“我们也对这些债券做了认真的评价，在这些债券中没有所谓的不良债券。我们现在所持有的这些欧洲债券的风险是可以控制的，不会对中行的财务表现造成重大的影响。”
网银是今年渠道建设的重要内容
有一位小股东对中行网银提出了自己的看法。这位小股东通过长时间的观察认为，中行的网页与有的同业相比“非常的不活泼、不新颖”——在介绍业务方面缺少吸引力。“这几年我也一直在提这个问题。我希望你们能把网页的内容做得更活泼。如此，当股东在网上查阅资料时也不会感觉沉闷。”这位小股东说。
听完上述小股东的建议，李礼辉说：“谢谢你的问题，也谢谢你的鼓励。我们管理层有责任为股东创造更高的价值。网银是我们管理层非常关注的一个重大问题。”
“就目前的网银功能来说，我们认为和工行 、建行还有一定的差距，但是我们之间的差距正在迅速地缩小。这是2010年中行渠道建设的重要内容。”李礼辉说，“希望在不久的将来，中行的网银系统以及其他对客户提供服务的平台，包括分支机构、网银以及正在推广的手机银行，都能达到市场领先的水平，来报答各位股东对中行的信赖。”
房价下跌30%对中行有关住房贷款不会有重大影响
房地产市场调整以来，各银行都进行了关于房地产贷款的风险压力测试。
李礼辉透露，中行也进行了房贷压力测试。中行把测试分成轻度压力、中度压力和重度压力三个层次。轻度压力是指房价下跌10%，基准利率提高27个基点的情况；中度压力是指房价下跌20%，基准利率提升54个基点的情况；重度压力是指房价下跌30%，基准利率提升108个基点的情况。
“根据我们最近完成的压力测试结果，即使在重度压力情况下，对中行的有关住房的贷款不会有重大的影响。”李礼辉说，“中行的住房贷款包括：一个是对公司的住房贷款，主要有两类，一类是对房地产开发公司的信贷，一类是土地储备的贷款；二是个人住房贷款。”
据李礼辉介绍，中行的公司住房贷款余额和个人住房贷款余额加起来大概超过10000亿元。在“重度压力”情况下，中行的房地产贷款不良率或将增加1.2个百分点左右，拨备会增加几十亿人民币。如此，房价下跌对中行的财务表现不会有特别大的影响。
另外，针对股东提出的相关问题，李礼辉表示，“从目前情况看，中行对地方政府融资平台贷款的风险是可以控制的。谢谢你的问题。” (李峻岭 理财周报)
“根据我们最近完成的压力测试结果，即使房价下跌30%，对中行 住房贷款不会有重大的影响。”李礼辉表示
李礼辉看上去总是温文尔雅、面带微笑。在5月27日举行的股东大会上，面对在场的众多中行小股东，作为主持人的中行行长李礼辉使用最多的一句话是“谢谢你的问题”或“谢谢你的提议”。
当一位自称持有47万多股中行H股的个人股东慷慨激昂表达了希望“供股(配股)”的心愿后，李礼辉明确回应：“为股民所想，确实是我们管理层应尽的责任。我们特别感谢各位股东给我们的提醒。”
2010年5月27日上午9时30分，中行2009年年度股东大会在香港香格里拉酒店和北京中苑宾馆两地同时召开。
会议期间，股东积极参与，踊跃提问，交流气氛活跃。李礼辉就股东关心的A股可转债发行安排、持有欧洲债券情况、地方政府融资平台、房地产行业授信资产质量压力测试及派息等问题进行了回应。
小股东愿意参与供股
李礼辉表示，A股不超过400亿可转债的发行会尽快向市场推出。希望争取在未来半个月内进行具体的发行工作。
中行H股再融资采取什么样的具体方式是投资者关心的焦点问题。
上述持有47万股中行H股的个人股东长期看好中行股票。他对中行通过再融资补充资本金的举措表示支持和理解。这位小股东说：“中行要壮大，需要再融资。我希望管理层能考虑用供股的方法来融资。供股不会摊薄原有股东的权益。在中行业绩有增长态势的情况下，小股东会继续支持中行，和中行一起壮大。”
上述个人股东进一步表示，即使股东不愿意接受供股的话，也可以把供股权卖出去。原来股东也不会受到任何伤害。“如果H股再融资采取增发方式，股票很容易落在投机基金或对冲基金的手里。这些机构往往会兴风作浪。”这位小股东说，“小股东一般都愿意参加供股。只要管理层把工作做好，让业绩有增长，让派息有增长，大家都愿意参加供股。”
上述个人股东提出“供股”建议的另一依据：建行、交行的供股方案出台后，其市场走势不比大盘弱，反而更强一些。
对于这位个人股东的建议，李礼辉称，供股方案是中行考虑的诸多方案之一。“但我们今天仍然不能就这个事情做出最后的决定。我们会进一步征求各个方面股东的意见。包括大股东，小股东的意见。同时。我们希望做出更专业的安排。”李礼辉说。
李礼辉说：“为股民所想，确实是我们管理层应尽的责任。我们特别感谢各位股东给我们的提醒。”
面对话筒，上述小股东在发言过程中略显紧张。李礼辉及时微笑表示，“慢慢来，不着急。”
另有支持“供股”的个人股东提出，“与内地同业相比，中行在盈利和派息率方面做得比较好。但是与一些世界级的银行相比，派息次数较少。希望通过供股等方式解决了资本金问题后，增加派息次数。这种提议得到了其他股东的支持和掌声响应。
李礼辉表示，派息的安排是一个公司重大的事项。调整派息的规定，董事会需要征求各股东的意见，包括大股东，也包括各位小股东的意见。
所持欧洲债券风险可控
希腊等国出现的主权债务危机使一些银行的债券变成不良资产。有股东提出问题：中国银行是否持有不良的欧洲债券？持有这些债券对中国银行的影响如何？
对此，李礼辉说：“我们持有的欧洲五国债券数量很少，只有几亿美元。从去年年底到今年3月份，持有比例进一步降低。”
“在今年一季度减持这些债券的时候，实际上还获得了一定收益。全部欧洲债券在中行所持有的外币债券中所占比例大概是20%多一些。”李礼辉说，“我们也对这些债券做了认真的评价，在这些债券中没有所谓的不良债券。我们现在所持有的这些欧洲债券的风险是可以控制的，不会对中行的财务表现造成重大的影响。”
网银是今年渠道建设的重要内容
有一位小股东对中行网银提出了自己的看法。这位小股东通过长时间的观察认为，中行的网页与有的同业相比“非常的不活泼、不新颖”——在介绍业务方面缺少吸引力。“这几年我也一直在提这个问题。我希望你们能把网页的内容做得更活泼。如此，当股东在网上查阅资料时也不会感觉沉闷。”这位小股东说。
听完上述小股东的建议，李礼辉说：“谢谢你的问题，也谢谢你的鼓励。我们管理层有责任为股东创造更高的价值。网银是我们管理层非常关注的一个重大问题。”
“就目前的网银功能来说，我们认为和工行 、建行还有一定的差距，但是我们之间的差距正在迅速地缩小。这是2010年中行渠道建设的重要内容。”李礼辉说，“希望在不久的将来，中行的网银系统以及其他对客户提供服务的平台，包括分支机构、网银以及正在推广的手机银行，都能达到市场领先的水平，来报答各位股东对中行的信赖。”
房价下跌30%对中行有关住房贷款不会有重大影响
房地产市场调整以来，各银行都进行了关于房地产贷款的风险压力测试。
李礼辉透露，中行也进行了房贷压力测试。中行把测试分成轻度压力、中度压力和重度压力三个层次。轻度压力是指房价下跌10%，基准利率提高27个基点的情况；中度压力是指房价下跌20%，基准利率提升54个基点的情况；重度压力是指房价下跌30%，基准利率提升108个基点的情况。
“根据我们最近完成的压力测试结果，即使在重度压力情况下，对中行的有关住房的贷款不会有重大的影响。”李礼辉说，“中行的住房贷款包括：一个是对公司的住房贷款，主要有两类，一类是对房地产开发公司的信贷，一类是土地储备的贷款；二是个人住房贷款。”
据李礼辉介绍，中行的公司住房贷款余额和个人住房贷款余额加起来大概超过10000亿元。在“重度压力”情况下，中行的房地产贷款不良率或将增加1.2个百分点左右，拨备会增加几十亿人民币。如此，房价下跌对中行的财务表现不会有特别大的影响。
另外，针对股东提出的相关问题，李礼辉表示，“从目前情况看，中行对地方政府融资平台贷款的风险是可以控制的。谢谢你的问题。” (李峻岭 理财周报)
太原各银行房贷政策收紧
记者近日从正在举行的太原市第12届大型房展会上了解到，房地产调控政策推出之后，太原市各家银行的房贷政策都有所收紧，但具体执行上还存在差异。
记者在采访参加此次房展会的银行时发现，目前太原市各大银行在执行调控政策方面，实行首套90平方米以上住房，首付至少30％；第二套住房首付至少50％，贷款利率上浮10％。但各家银行在首套房的利率折扣上存在差异。
据了解，中国建设银行、邮政储蓄银行、浦发银行、民生银行目前仍实行首套住房基准利率的7折优惠；华夏银行 和中信银行的首套房利率为基准利率的8折，但首付高于30％的，利率可以有所优惠，最低不低于基准利率的70％；而招商银行实行的则是首套房贷款利率8.5折，是记者采访银行中最高的。(董时珊 南婷 中华工商时报)
记者近日从正在举行的太原市第12届大型房展会上了解到，房地产调控政策推出之后，太原市各家银行的房贷政策都有所收紧，但具体执行上还存在差异。
记者在采访参加此次房展会的银行时发现，目前太原市各大银行在执行调控政策方面，实行首套90平方米以上住房，首付至少30％；第二套住房首付至少50％，贷款利率上浮10％。但各家银行在首套房的利率折扣上存在差异。
据了解，中国建设银行、邮政储蓄银行、浦发银行、民生银行目前仍实行首套住房基准利率的7折优惠；华夏银行 和中信银行的首套房利率为基准利率的8折，但首付高于30％的，利率可以有所优惠，最低不低于基准利率的70％；而招商银行实行的则是首套房贷款利率8.5折，是记者采访银行中最高的。(董时珊 南婷 中华工商时报)
银行拒发三套房贷 签约买家能否退房
准业主刚买了第三套房，不料与楼市新政“撞车”，被银行告知不能放贷，无奈之下想退房，却又遭到开发商拒绝。眼下，新政“过渡期”的房贷纠纷逐渐浮现，行家称“在广州可能已有上千宗”。究竟楼市政策调整是否可视为“不可抗力”、解除购房合同？
申请按揭与“新政”撞车
王女士原本在贵州。两年前，随家人移居广州，她把贵州原有的20多平方米的房子转卖给了朋友，另置下广州一套中小户型的房子。今年初，为改善居住环境，看中一套120多平方米的房子，约150万元。2月底，王女士与开发商签下认购书，并付了40%的首期。
3月中旬，王女士向银行递交材料，申请六成按揭。银行重重审批，辗转至4月下旬，程序走到一半，刚好与国务院房贷新政“撞车”。新政规定，商业银行可根据风险状况，暂停发放第三套以上住房贷款。
“银行那边突然通知，说我的房贷申请没通过审批。”王女士非常无奈，“六成房款总共93万多元，我们实在没有能力负担啊！”她向开发商提出退房，想要回当初交纳的60多万元首期。
王女士跟开发商签订的认购书上写明，若单方违约造成买卖关系破裂，违约方必须交纳违约金。但王女士认为，违约并非自己个人原因造成。“我订下这套房子的时候，银行还是可以发放贷款的。这样的违约属于意外。”不过，为免纠纷，王女士决定退让一步，情愿缴纳违约金，以讨回60多万元首期。“这样的话，我当初交的2万元订金肯定收不回来了，另外还要再赔偿滞纳金我都认了。”
可是，开发商还是一口拒绝。并称，买卖关系已确立，房子不能退。
那么，这93万元由谁买单？开发商提出，以装修的名义代办房贷。但对这种“权宜之计”，王女士并不接受。
类似纠纷广州有上千宗？
广东中原地产项目部总经理黄韬告诉记者，像王女士这种例子并不鲜见，在广州或有上千宗；而深圳更甚，众多炒房者在新政发布后纷纷要求退房，惹出类似的纠纷。黄韬说，目前并无一套固定的处理模式，开发商也在尽力跟银行协商，希望银行能有所放宽。“若买卖没达成，开发商也有损失”。
黄韬表示，若买方坚持退房，有些开发商出于保证品牌的目的和看好后市的心态，会同意退还全额或大部分首期。也有部分开发商拒绝退房，最终双方通过法律程序解决纠纷。“若合同没对政策调整后买家有无承受能力作出说明，买家要退房就必须举证，说明自己无力在新政后既供得起房又能维持正常生活。”
合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江指出，无论是新政发布前后，类似的情况都非常普遍，因为除了贷款人是三次或以上置业之外，银行拒批贷款的原因还有很多。因此，开发商应该防患于未然。“首先，开发商在合同里必须对银行不批贷款的情况下如何处理作出说明，如果没有说明的话，银行不批贷款，房屋买卖就无法达成，合同应该作废。第二，开发商可以换一家银行来贷款。目前广州好些银行暂时都没停发三套房贷。”
满堂红研究部经理周峰则透露，在二手市场交易中，卖家会注意先向银行咨询买家的收支情况及可贷款的成数，再行决定是否签订买卖合同，这样可避免此类风险。
律师说法
买家应支付
必要的开支
对于上述案例，省律师协会房地产法律专业委员会秘书长徐清波律师分析，如果由于贷款新政，导致买受人无法取得银行贷款，进而无法支付剩余楼款，这是买受人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，买受人也无法与开发商协商通过变更其它付款方式来继续履行《买卖合同》，这一切并不是买受人的过错导致的。因此，买受人是可以基于公平原则要求解除合同，开发商也应将已收取的首期购房款及其利息或者定金返还给买受人。
从另外一个角度来说，开发商也没有过错。开发商能否主张要求买受人支付签订及解除《买卖合同》而产生的必要开支呢？对此，徐清波律师表示支持。他分析，虽然签订及解除《买卖合同》，开发商与买受人均有必要开支产生，但导致合同解除的原因毕竟是买受人履行合同义务过程中出现的问题，对于守约方的开发商要求买受人支付为签订及解除《买卖合同》而产生的必要开支应是合理的。当然，一般而言，必要开支数额不会太大。
如果开发商与买受人是通过房产中介提供媒介服务而签订合同的，在这种情形下，中介公司能否索要中介费？徐清波说，一般情形，在开发商与买受人正式签订《买卖合同》时，房产中介提供居间媒介服务的主要内容已完成，已具备收取其提供媒介服务的大部分或全部报酬款项的权利。当出现上述解除《买卖合同》的情形时，还要开发商与买受人履行支付房产中介的全部媒介服务报酬的义务确属不尽公平；此时如三方协商能成的，按照协商结果处理；若协商不成，由房产中介酌情收取部分媒介服务报酬的做法较为妥当。(赵燕华 中国新闻网)
准业主刚买了第三套房，不料与楼市新政“撞车”，被银行告知不能放贷，无奈之下想退房，却又遭到开发商拒绝。眼下，新政“过渡期”的房贷纠纷逐渐浮现，行家称“在广州可能已有上千宗”。究竟楼市政策调整是否可视为“不可抗力”、解除购房合同？
申请按揭与“新政”撞车
王女士原本在贵州。两年前，随家人移居广州，她把贵州原有的20多平方米的房子转卖给了朋友，另置下广州一套中小户型的房子。今年初，为改善居住环境，看中一套120多平方米的房子，约150万元。2月底，王女士与开发商签下认购书，并付了40%的首期。
3月中旬，王女士向银行递交材料，申请六成按揭。银行重重审批，辗转至4月下旬，程序走到一半，刚好与国务院房贷新政“撞车”。新政规定，商业银行可根据风险状况，暂停发放第三套以上住房贷款。
“银行那边突然通知，说我的房贷申请没通过审批。”王女士非常无奈，“六成房款总共93万多元，我们实在没有能力负担啊！”她向开发商提出退房，想要回当初交纳的60多万元首期。
王女士跟开发商签订的认购书上写明，若单方违约造成买卖关系破裂，违约方必须交纳违约金。但王女士认为，违约并非自己个人原因造成。“我订下这套房子的时候，银行还是可以发放贷款的。这样的违约属于意外。”不过，为免纠纷，王女士决定退让一步，情愿缴纳违约金，以讨回60多万元首期。“这样的话，我当初交的2万元订金肯定收不回来了，另外还要再赔偿滞纳金我都认了。”
可是，开发商还是一口拒绝。并称，买卖关系已确立，房子不能退。
那么，这93万元由谁买单？开发商提出，以装修的名义代办房贷。但对这种“权宜之计”，王女士并不接受。
类似纠纷广州有上千宗？
广东中原地产项目部总经理黄韬告诉记者，像王女士这种例子并不鲜见，在广州或有上千宗；而深圳更甚，众多炒房者在新政发布后纷纷要求退房，惹出类似的纠纷。黄韬说，目前并无一套固定的处理模式，开发商也在尽力跟银行协商，希望银行能有所放宽。“若买卖没达成，开发商也有损失”。
黄韬表示，若买方坚持退房，有些开发商出于保证品牌的目的和看好后市的心态，会同意退还全额或大部分首期。也有部分开发商拒绝退房，最终双方通过法律程序解决纠纷。“若合同没对政策调整后买家有无承受能力作出说明，买家要退房就必须举证，说明自己无力在新政后既供得起房又能维持正常生活。”
合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江指出，无论是新政发布前后，类似的情况都非常普遍，因为除了贷款人是三次或以上置业之外，银行拒批贷款的原因还有很多。因此，开发商应该防患于未然。“首先，开发商在合同里必须对银行不批贷款的情况下如何处理作出说明，如果没有说明的话，银行不批贷款，房屋买卖就无法达成，合同应该作废。第二，开发商可以换一家银行来贷款。目前广州好些银行暂时都没停发三套房贷。”
满堂红研究部经理周峰则透露，在二手市场交易中，卖家会注意先向银行咨询买家的收支情况及可贷款的成数，再行决定是否签订买卖合同，这样可避免此类风险。
律师说法
买家应支付
必要的开支
对于上述案例，省律师协会房地产法律专业委员会秘书长徐清波律师分析，如果由于贷款新政，导致买受人无法取得银行贷款，进而无法支付剩余楼款，这是买受人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，买受人也无法与开发商协商通过变更其它付款方式来继续履行《买卖合同》，这一切并不是买受人的过错导致的。因此，买受人是可以基于公平原则要求解除合同，开发商也应将已收取的首期购房款及其利息或者定金返还给买受人。
从另外一个角度来说，开发商也没有过错。开发商能否主张要求买受人支付签订及解除《买卖合同》而产生的必要开支呢？对此，徐清波律师表示支持。他分析，虽然签订及解除《买卖合同》，开发商与买受人均有必要开支产生，但导致合同解除的原因毕竟是买受人履行合同义务过程中出现的问题，对于守约方的开发商要求买受人支付为签订及解除《买卖合同》而产生的必要开支应是合理的。当然，一般而言，必要开支数额不会太大。
如果开发商与买受人是通过房产中介提供媒介服务而签订合同的，在这种情形下，中介公司能否索要中介费？徐清波说，一般情形，在开发商与买受人正式签订《买卖合同》时，房产中介提供居间媒介服务的主要内容已完成，已具备收取其提供媒介服务的大部分或全部报酬款项的权利。当出现上述解除《买卖合同》的情形时，还要开发商与买受人履行支付房产中介的全部媒介服务报酬的义务确属不尽公平；此时如三方协商能成的，按照协商结果处理；若协商不成，由房产中介酌情收取部分媒介服务报酬的做法较为妥当。(赵燕华 中国新闻网)
