新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套,同时,认定范围以家庭为单位,包括本人、配偶及未成年子女。
——中国银监会银行业监管一部主任杨家才
中国银监会银行业监管一部主任杨家才日前透露,新的房贷政策是以房屋数量来认定“房屋是否为第二套第三套”,同时,认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了“根本性的变化”。
据媒体报道,杨家才指出,房贷新政的二套房认定将“以房为限,而不是以贷为限”。“所谓一套房贷、二套房贷,首先购房单位是家庭而不是个人。家庭由三种人组成,本人、配偶、未成年子女。一个家庭只要购买了一套房,再买房就叫二套。
而据记者了解,在此次“国十条”房贷新政出台前,二套房的认定标准是“是否利用贷款购买住房,且贷款是否已还清。”
对此,很多业内专家认为,新的执行标准不太符合目前的房产市场,执行起来也将有很大的难度。
“执行难度会很大”
中地行董事长徐建平认为,这种以家庭购房数量来判断是否属于第二套房,有点“天方夜谭”,不仅滑稽可笑,更难执行。“如果一个家庭仅有一套房改房,那么买房算不算第二套房？如果一个家庭有一对双胞胎儿子,等孩子到结婚年龄,并以双胞胎的名字买套房,这又算第几套房？”
广州中旗房地产顾问有限公司董事长陈仁科认为,从新标准表面来看,有其合理性,但真正执行起来将会有很大难度。据陈仁科分析,目前房地产市场购买者改善性买家占四成,对这部分买家来说,如果拥有的一套房是一次性付款,并没有向银行借贷,那么,买一套改善型住房就要剥夺其享受优惠利率的福利吗？
资深房产专家韩世同表示,从政策制定方面来看,银监会在决策权上是没有话事权的,有决策权的应该是央行。但近期央行并没有任何表态。
跨地域买房如何监管？
中原地产项目部经理黄韬提出,新标准涉及到跨地区怎么处理的问题,如投资者跨界买房,广州买房,又到北京买,这样也会造成跨地域的炒房现象,现在银行系统与房管局的系统不对接,地区间资料也尚无共享,有界定困难的问题。
而合富置业首席分析师龙斌也建议,要考虑到换房人群的实际需求,如买新卖旧,买大卖小,有一个周期,一般从期房到交房需要一年的时间,买家还要在原来的房子里住一年多,所以要考虑这些改善型人群的实际需求。
银行:无核查房屋数量积极性
昨日,针对银监会银行业监管一部主任杨家才所说的“二套房认定新标准”,银行业内引起很大的争议。
有银行业内人士表示,以实际持有房屋数量为标准认定第二套房,在操作上存在一定难度。首先,判断住房套数应以房管部门的登记信息为准,银行征信系统仅能查询到贷款记录,对于全款买房的,征信系统不会有记录。这样,执行新的认定标准就需要与房管局实现联动,而目前银行与房管局信息尚未共享,而且与房管局信息的共享是在一定区域范围内,还是全国范围？如果以区域为范围,政策执行起来就有漏洞,如果实现全国共享难度比较大。
其次,在未实现信息共享前,银行对每一笔贷款都要核查借款人房屋数量,需要大量的人力物力,银行不会有这样的积极性去做。因此该认定标准基本没有可执行性。建行某支行一位信贷人员告诉记者,目前对于二套房的认定仍是以是否贷过款为标准,只要有贷款记录,无论是否结清或出售,再贷款均按第二套房来算。深发展广州分行有关人士也告诉记者,房贷新政文件对二套房贷的认定也没有明确表述,仅表明“以银监会最新正式解释文件为准”。
有银行人士表示,“首付五成”与“认定标准”一脉相承,在没有统一的认定标准前,对什么样的房贷执行首付五成、利率上浮10%确有难度,相关标准还有待于监管部门明确。
业内预测:或致二手房量增价跌
二套房界定有新标准的消息一出,在业内即引发强烈反响。有房地产专业人士认为,该项措施比较“狠”,一旦落实下来,二手楼的放盘量会增加,价格会下跌,一手住宅的销售量也会下跌,但价格会在下跌以后一段时间才会受影响。
中原地产项目部经理黄韬认为,政策比想象的更严格,现在拥有二套房的人比较多,一旦具体的细则落实下来,可以预计二手楼的放盘量马上会增加,价格会下跌,成交量也会增加。这个规定可以说比较“狠”,一手住宅的销售量会下跌,价格会在下跌以后一段时间才会受影响。
地产专家吴定金也认为,政策比以往更严厉了,但对楼市的影响至少要到五一以后。成交量的影响最大,楼市可能有一个软着陆的过程,成交量会回到正常水平。第二是价格平稳,楼市在前三个月会有高位盘整期。但吴定金又认为,相对于其他城市而言,广州的影响不大,因为广州的炒房客很少,不到20%。
而合富置业首席分析师龙斌则认为,新标准谈不上更严厉,只是让政策更明确了,估计对市场影响也不会很大。
