导读：多位业内人士指出，“利率维权”凸显了房地产下行期内购房者、开发商、
银行三方的博弈在加剧，购房者要考虑资金成本、开发商重视回款与利润，
银行也要从个贷中获利，而在很多情境和案例中，这些诉求并不是全都可以满足。
本报记者 张晓玲 实习生 陈靓 深圳报道
楼市下行周期中，各类房产和
金融纠纷频现，一些新的矛盾也不断发生。
11月底，深圳万科星城业主对该项目的合作银行按揭
贷款利率提出质疑，由此向开发商万科发出“利率维权”，引发深圳业内极大关注。
12月3日晚，深圳万科迅速声明称，支持业主与银行协商解决利率问题。
与之前降价、“双合同”、质量问题引发的“维权”不同，这是第一次因为“利率问题”而发生的纠纷事件。
深圳多位开发商、律师告诉21世纪经纪报道记者，不仅是万科星城，深圳其他项目也发生了类似的纠纷，且有扩大的趋势。
多位业内人士指出，“利率维权”凸显了房地产下行期内购房者、开发商、银行三方的博弈在加剧，购房者要考虑资金成本、开发商重视回款与利润，银行也要从个贷中获利，而在很多情境和案例中，这些诉求并不是全都可以满足。
不过，“利率维权”归根到底是发生在购房者与银行之间的分歧，最终也要二者的协商才能解决。
目前，万科、银行和购房者仍在积极的协商和沟通之中。
利率上浮的烦恼
在2018年最后的一个月，万科又遇到了麻烦。
11月28日刚开盘的深圳万科星城，均价仅4万多，由于价格低、性价比高，在30分钟内共销售1900套，货值约70亿，成为深圳楼市又一“网红盘”。
然而，中签后还没来得及高兴，部分业主发现，早一天上市的华强城有业主在浦发银行的首套房
贷款利率为基准利率上浮10%，而万科星城几乎普遍为上浮15%，这多出来的5%意味着，业主将多付出大约十多万的购房成本。
11月30日，一则《反对万科星城楼盘项目侵犯消费者自主选择权的号召书》表示，业主要求自由选择贷款银行。
12月3日晚间，深圳万科发布《关于万科星城合作银行贷款利率的最新情况说明》， 对业主的诉求作出了回应。
声明称，按揭利率由各大银行根据市场情况自由定价，并非由开发商决定，万科已对银行提出一致对待的请求，“每位客户的按揭利率将由客户与银行具体协商。”
“在获得预售资格之前，万科就已确定资金监管和合作的银行了。”12月4日，深圳万科相关人士对21世纪
经济报道记者表示，除了合作银行，万科也赞同业主去申请其他银行的贷款。
该人士进一步称，个人按揭贷款是银行直接放贷给客户的，万科也只是尽力去促成协商，公司正在尽力促成银行与购房者之间的对话；客户可以寻求其他的银行进行按揭，万科尊重客户对银行的自由选择，也仍可提供
担保，但仍需对该银行的资质进行评估。
目前，万科仍在不断地去了解客户的需求，然后反馈给银行，希望能为客户提供更多元的方案；与此同时，万科也建议客户直接与银行进行沟通交接。
据21世纪
经济报道记者调查，万科星城“维权”发生的同时，深圳数个项目也开始有业主反映利率过高。如光明区的星河天地、华润城三期部分业主要求开放银行准入，提供更多利率方案供消费者选择。
三方矛盾凸显
为何会发生“利率风波”？在按揭贷款业务中，开发商、购房者、银行三方究竟是怎样的关系？
曾经，这三方保持了长年的多赢关系。在我国普遍的商品房预售制度下，购房者若要向银行申请按揭贷款，需要提供来自另一方的
担保。
多位开发商和代理公司人士介绍，在房地产业内，一个被默认的行规是，本着尽快回款、加快周转原则的开发商会与特定的银行签订合作协议，由开发商作出担保，与银行合作，为购房者的按揭放贷。
“一般而言，一个项目会有四五家合作银行，开发贷和个贷都是这些合作银行。”深圳一位开发商资本部人士说。
这本是个多赢模式，不但购房者省去了不少购房程序，房企还能实现更快的周转速度，银行也能顺利放贷获取利息。
而当银根收紧、市场下行，价格与利率变得非常敏感，问题就出现了。前述开发商指出，此次风波凸显了三方博弈在加剧。
值得注意的是，此次利率变动伴随着近期利率市场松动下调的背景。
2017年下半年以来，深圳银根持续收紧，房贷利率上浮，至今年7月，主流银行的首套住宅贷款利率已全线提升至基准上浮15%。
随着房地产市场进入寒冬，以及近期
金融市场稍微宽松，深圳的按揭贷款利率开始有所松动。
11月26日，招商银行把首套房贷利率从上浮15%下调到上浮12%，而金葵花且资产达标的客户首套上浮10%。
深圳中原数据显示，截至12月4日，在深圳，除了招商银行首套房贷利率上浮12%，北京银行和中信银行的首套房贷利率都为上浮10%，而其他银行仍为15%，其中光大为30%，兴业、浦发都为20%。
在此背景下，作为刚需盘的万科星城，基本都是首套房的业主，他们对价格和利率尤为敏感，“维权”由此发生。
对与万科星城合作的银行而言，提高贷款利率意味着多得利息，是银行的自主权利。
信荣律师事务所主任律师张茂荣认为，购房者享有缔约自由，按揭担保不能成为开发商有权指定银行的理由；开发商亦享有缔约自由，购房者也无权强迫开发商为其自选银行担保。
归根结底，“利率主要还是购房者和银行两方之间的问题。”张茂荣说，准确地说，万科“贷款门”风波更多是购房者与银行之间的利益博弈，而房企因为与银行的合作关系也被卷入其中。
在张茂荣看来，这个事件的积极意义在于，处于弱势的购房者与处于强势的开发商、银行有了平等对话的权利，迫使开发商和其合作银行重新检视指定按揭银行潜规则的可行性，以及提供合理的市场利率。
张茂荣认为，最好的处理方案是三方之间良好的沟通，“让开发商和合作银行进行协商，能够降低到市场平均普遍的利率，让购房者能够接受，才是一个多赢的途径。”
“我们仍然在积极和银行协商，希望对刚需的群体，能够作出一些优惠让步。”万科有关人士透露，目前合作银行已有意愿对一些业主调低利率，但仍要视具体情况而定。
