反手精装 覆手毛坯

    近期，多家知名开发商的项目发生板房、停车场板面塌陷事件，这在过去很少见。

　　李宇嘉

　　楼市下行，开发商比拼的是烧脑的“营销术”，折扣返点、开盘抽奖已是标配，无理由退房、送宝马、送旅行套餐等算是创新了。近期，被戏谑为“开发降级”的“精装改毛坯”备受营销青睐，甚至有项目装修部品已采购到位了，居然临时决定进行“精装改毛坯”的逆操作。犹记得，2017年楼市火爆之时，各地不少楼盘“毛坯改精装”。甚至，就在今年年初，很多地方还言之凿凿，或给出全装修占比计划，或者干脆明确，未来几年彻底消灭毛坯房，实现住宅产业化。

　　近日，南京两家开发商，围绕“精装改毛坯”怒怼，刷爆朋友圈，发起口水战的一方毛坯交付，广告语是这样的：“毛坯现房，更实惠！区域限价2.2万”，暗指对面竞品2.6万的定价不实惠、不符合政策；对面不甘示弱的友商反怼：“有实力买我的，不买毛坯保障房”，比喻对方是“毛坯保障房”，同时也在暗指购买我精装修的客户是有实力的！毛坯交付方再次反击，“买毛坯，自己装，装修质量有保障”！意在指对方所谓的精装修，其质量可能会令买房人不放心。

　　互怼大戏，背后折射出，“精装改毛坯”的触发因素就是限价。过去，市场需求很旺，几十万的茶水费都不在乎，还能在乎精装修拉升房价吗？再说，开发商装修，给业主省事，而业主费力劳神去装修的话，又是噪音扰民、又是甲醛污染。而且，开发商通过战略采购的谈判能力、专业的装修设计，既能降低装修成本，也能实现溢价收益，还能减少建筑垃圾，可谓一举多得。政府的住宅产业化政策，也是奔着这个来的。但形势走在人的前面，估计谁也没有料到限价政策。

　　现在，价格定高了，不仅房管局那里过不去，市场下行后，老百姓也不买单，甚至也买不起单。但是，如果调低价格，前期小业主不买账，各地如火如荼的“房闹”会随时降临。于是，“精装改毛坯”就成了夹缝中的选择：一方面，借助“精装改毛坯”变相降价，政府和业主都认可。对政府来说，房价统计上好看了，悬在头顶的调控压力也小了很多；对前期小业主来说，这样的降价“没毛病”、“没刺挑”。另一方面，靠精装修实现溢价收益，现在行不通了。

　　上半年，很多开发商以精装修来规避限价，也就是“以次充好”，变相突破限价。但市场下行后，由于浩浩荡荡的维权，加上上级强烈要求打击“虚假宣传”、“捆绑销售”，这个多方默认的潜规则玩不转了。像成都、武汉等城市，要求装修标准明码标价，使用什么部品、什么材料，其品牌、型号、规格等，都要一一列出。现在，不仅装修上不赚钱了，而且装修交付的话，项目开发周期至少延长一年。财务和人工成本越来越大，资金链压力越来越大，精装修也越来越不划算。

　　对潜在购房者来讲，至少房价下降了，至于以后装修要花多少钱，暂时不管了，留给未来吧！“精装改毛坯”不仅是营销上的策略，更是楼市政策、供需对比、市场预期等多方变化的结果。

　　近期，多家知名开发商的项目发生板房、停车场板面塌陷事件，这在过去很少见。尽管是少量案例，但背后折射出的是，告别房价上涨，但依然要面对高地价、高成本，开发商必须要在“降成本”上下功夫，建筑节约成本是应有之义。值得反思的是，住房市场化发展了20多年，建筑技术、设计理念、材料更新上，进步不可谓不大，本以为住宅产业化会有更大进步，房屋质量会像城市面貌一样同步上升，但或许不如我们所愿，希望从跑步机上下来的楼市全面检修一下。

　　（作者系资深地产研究人士）