共有产权房或开启地产市场另一扇窗

　　楼市从不缺新闻。继广州推出“租购同权”新政后，北京市日前发布的“共有产权”住房模式再度引发舆论的广泛关注。

　　上周末，《北京市共有产权住房管理暂行办法》向社会公开征求意见，其中不少条款受到业内外的首肯。有媒体誉其为经济适用房和自住房的升级版，亦有论者认为其体现了“房子是用来住的”理念，对稳定房价预期将起到积极作用。

　　其实，共有产权住房并非北京首创。早在2007年江苏淮安即开始首推共有产权房试点，其后推广至江苏其它地区。而住建部后来也将北京、上海、深圳、成都等6市作为共有产权住房的试点城市。总体看，各地的做法不尽相同，但核心都是在政府扶持下改善低收入和“夹心层”群体的居住条件，因其与市场接轨，可避免以往单纯行政手段的政策缺陷。

　　所谓共有产权住房，可理解为“政策性商品住房”。即由政府提供政策支持，建设单位开发建设，售价低于同地段、同品质商品房价格水平，政府和购房人各持份额或比例的产权，使用权归购房人，但它是限定使用和处分权利的特殊商品房。

　　共有产权住房针对的是无房群体，因而具有保障房和商品房的双重属性。它让那些想买房但买不起房的刚需群体，通过比市场价较低的价格和总投入，即可拥有一套自己的商品房。假设共有产权人的权属份额为50%，在总价不变的前提下，购买者只需支付一半的费用就可拥有属于自己的住房。虽说另一半产权不属自己，但它是政府的，只要家庭成员仅拥有这一套房，即可放心居住。

　　按照北京市的规定，共有产权房购买后须满5年方可转让，价格随行就市。但转让对象为符合购买共有产权住房条件者，收益按原购房者和政府的权属份额分配。这意味着，共有产权住房是遵循市场化机制，不干扰市场价格，但它能通过产权制度来抑制投机。这一点受到业内专家的较高评价，认为对探索房地产市场调控的长效机制迈出了一大步。

　　值得一提的是，北京对共有产权房的品质亦有规定，包括图书馆、健身房、智能化管理，以及位置、层高和一户不少于一车位等都做了详细规定，从而保证共有产权房品质不低于普通商品房。而且，强调就业与居住的“职住平衡”，在工作地就近购买的，政策予以照顾，对无北京户籍但在本地有稳定工作的人，即“新北京人”的共有产权房源分配不低于30%。这被舆论视为吸引外地人才的有力举措之一。

　　从加大公租房建设到提供经济适用房、自住房，再从“租购同权”到“共有产权”住房模式，近年来，各地对住房保障的供给都进行着积极探索。出发点不仅仅是平抑房价，还着力于完善住房供给体系，更尝试着对住房基础性制度的变革与突破。而且政策设计的出发点立意也愈来愈高，兼顾公平与效率。

　　当然，作为一种遵循契约原则构建的住房模式，共有产权能否更好地落地，除需广泛听取各方声音外，还需尽量减少制度设置中的模糊空间，如房屋价格、权属比例及权益分配，再如购买人的限制条件能否严格遵守等。揆诸中国的现实，不少好的制度设计，初发点良善，推出时亦不乏掌声，但在执行后往往变调走样，以致最终受到各方诟病。因此，共有产权住房模式能否为房地产市场开启一扇新窗，还有待市场检验，也需要一个逐步完善的过程。