投资人士指出,上海房贷突破7000亿大关主要是因购房需求的强劲而引起的。“今年的成交量和6月份之后高档房和豪宅受追捧,是房贷创下新高的主要原因。”上海凯奕投资副总经理赵炜表示。报告显示,前三季度上海房地产贷款的增长中,个人住房按揭贷款数额为4543.6亿元;而第三季度454.6亿元的个人房贷增量也创下单季的最高纪录。
在房价一路飙升的过程中,上海和全国的房产交易量只是出现了微调。7月末银监会要求各银行严格执行二套房贷政策,但市场上乐观看好后市的观点成为主导舆论。但华东师范大学亚欧中心研究员余南平指出,明年政府关注的重点在于信贷投放的领域和利率问题,而投资者和开发商对未来过于乐观的预期可能会在信贷收紧后带来非常不利的影响。
沪银行房贷创7134.1亿新高
10月26日上海银监局发布的房地产信贷运行分析报告披露,前三季度上海市房地产贷款余额已经达到7134.1亿元,首次超过7000亿元。
上海银监局在报告中认为,今年上海房地产贷款增量呈现“两高”的特点:一是房地产开发贷款增量逐季提高,仅第三季度就增加588.1亿元,占今年以来一半的增量。二是购房贷款比例逐季提高,1－3月,购房贷款增量占房地产贷款增量的比重仅为18%,1－6月升至50%,而1－9月又升至65%。
“房地产贷款主要包括地产商的开发贷款和购房者的个人按揭贷款。个人按揭贷款是房地产信贷最主要的部分,没有房产交易的活跃,上海前三季度的房地产信贷数据恐怕也难以创下新高。”赵炜表示。
“前三季度上海商品房的成交量已经是去年全年的125%,我们预计今年的成交量会达到2500万平方米。”世邦魏理仕高级董事陈炜在接受记者采访时表示,在这样庞大的房产交易量背后,必然会有数目更为惊人的资金数额。
在庞大信贷规模的背后,记者发现三季度的房贷数据尤其引人注意。
上海银监局的数据显示,截至9月末上海市个人住房贷款余额3827.7亿元,比年初增加了715.2亿元,其中,第三季度454.6亿元的个人房贷增量还创下了单季最高纪录。
专家认为,这与大量民间资本通过银行贷款来投资房地产有重要关系。“如果说二季度上海房地产仍然是以自住需求为主的话,那么到了第三季度基本形成了以投资为主的市场,这一点在高端市场表现得尤其突出。”陈炜表示。
戴德梁行的监测数据显示,上海外地人士(以高端住宅投资为主)的住房贷款今年发生了大幅逆转:由今年一季度减少5.1亿元变为二季度增加92.1亿元,外地人士住房贷款增量占比已由今年前四个月的19%升至上半年的33%。
由于较强的通胀预期及对未来房价上涨的预期,对房产的投资需求进入三季度后尤其旺盛,而高端住宅以良好的抗跌性成为投资者的首选。“高档公寓的总资金尤其大,通过银行撬动的资金也更多。”陈炜表示。
开闸放水 激活投资
“天旱了,地上没有水,田里的庄稼怎么办？所以要开闸放水。上海前三季度房地产贷款创新高是开闸后的成果之一。”对于今年宽松的信贷政策,一家投资公司的经理认为,出于应对外在金融危机并激活经济的整体考虑,启动银行战略是今年国家一个重要的环节。
现在看来,灌溉使田里的不少作物均受到了滋润,而房地产无疑是其中最滋润的一亩地。
上述人士分析,今年国家的核心目标是为了启动投资,而银行信贷和重振房地产业是其中的重要一步。由于外贸出口的完全恢复需要很长的时间,因此首要任务在于启动内需和投资。然而如果仔细分析可以发现,虽然国家仍将继续大力发展金融业、清洁能源、高科技等第三产业,但在短时间内对国家经济各产业链有直接影响,又最有效果的产业,无疑是房地产业。
如此看来,也就不难理解为何在银监会已经批示要收紧二套房贷的情况下,上海房贷又创下了新高。
“银监会强调的二套房贷的政策,是要各银行严格执行第二套房首付四成的红线,这是以前就有的规定,而并非什么全新的调控措施。另外,上海房地产信贷报告是对前三个季度的信贷规模做的累积统计,而并非对单季度做的描述。”中原地产研究中心主任庄巍告诉记者。
房地产是资金高度密集的产业,没有银行支持不行,因此让市场上有足够的资金是一个前提。“银行不放款,贷款办不下来,哪里来的成交量？信贷的松紧对房产市场影响很大,而银行信贷的松紧又对房地产交易尤其是房产投资有着制约作用。”对于今年银行与房地产的关系,余南平在接受记者采访时认为,今年信贷环境的宽松使大量资金流向了房地产市场,上海房贷创新高正与银行开闸有密切关系。
民间资本入楼市
信贷政策走向如何？
虽然蓄水池放水会给行业带来不少好处,但专家认为如此宽松的信贷环境并不能用其他国家的经验或理论来解释。“这是特殊条件下的特殊政策。投资界、地产商都应该认识到其中存在的变数。”余南平指出,一旦信贷再度收紧,开发商的资金将再次面临紧张、告急的困境。这对那些购置了大量土地的开发商来说,潜在风险尤其大。
上海社科院研究员表示,经调查,江浙地区有不少小企业主获得贷款后并没有将资金投放到再生产领域,而是出于保险起见将获得的资金投入了房地产行业。而这些产业资金通过银行办理按揭贷款用于购置房产,由此又产生了一种杠杆效应。
据戴德梁行统计,今年上半年上海单价在2万元/平方米以上的高端住宅共成交150.5万平方米,与2008年下半年54.3万平方米相比,增幅达到177%。不仅成交绝对量上升势头明显,高端住宅在上海市成交的份额也逐步上升。戴德梁行华东区董事伍惠敏认为,热钱和国内市场流动性的增加是豪宅受追捧的主要诱因。
在今年宽松的天量信贷中,有多少流入房产领域恐怕很难监控与统计。“在激活经济的时候难免会泛起泡沫。”财经评论员叶檀在接受记者采访时认为,对于房地产的投资热潮,虽然中央现在没有表示出特别强烈的反对意见,但收紧银根应该是一个趋势,出调控之手只是时间早晚的问题。
实际上,进入9月后部分银行信贷的投放已经有所削减。前几个月一直高居同业首位的中行,9月新增人民币贷款仅为30亿元左右,为年内最低。
记者在采访中了解到,现在再去上海一些银行办理二套房的按揭贷款已经不那么容易。随着前三季度银行信贷的大量放出,不少银行的信贷指标即将用完,第四季度在一些银行按揭贷款的办理将比较困难。
余南平认为,明年信贷规模不会有太大的变化,保持约8万亿的新增贷款额度是保证经济增长的一个基础。“关键在于两点:资金投向领域的控制和利率问题。”余南平指出。
“明年将执行什么样的信贷政策,是否紧缩信贷以及收缩多少成为银行监管高层比较头疼的问题。”上海海善投资公司一位经理认为,如果说二套房政策的调整是向市场发出的预警,那么应当引起那些扩张过度的地产商和投资者的充分重视。
民间资本入楼市
信贷政策走向如何？
虽然蓄水池放水会给行业带来不少好处,但专家认为如此宽松的信贷环境并不能用其他国家的经验或理论来解释。“这是特殊条件下的特殊政策。投资界、地产商都应该认识到其中存在的变数。”余南平指出,一旦信贷再度收紧,开发商的资金将再次面临紧张、告急的困境。这对那些购置了大量土地的开发商来说,潜在风险尤其大。
上海社科院研究员表示,经调查,江浙地区有不少小企业主获得贷款后并没有将资金投放到再生产领域,而是出于保险起见将获得的资金投入了房地产行业。而这些产业资金通过银行办理按揭贷款用于购置房产,由此又产生了一种杠杆效应。
据戴德梁行统计,今年上半年上海单价在2万元/平方米以上的高端住宅共成交150.5万平方米,与2008年下半年54.3万平方米相比,增幅达到177%。不仅成交绝对量上升势头明显,高端住宅在上海市成交的份额也逐步上升。戴德梁行华东区董事伍惠敏认为,热钱和国内市场流动性的增加是豪宅受追捧的主要诱因。
在今年宽松的天量信贷中,有多少流入房产领域恐怕很难监控与统计。“在激活经济的时候难免会泛起泡沫。”财经评论员叶檀在接受记者采访时认为,对于房地产的投资热潮,虽然中央现在没有表示出特别强烈的反对意见,但收紧银根应该是一个趋势,出调控之手只是时间早晚的问题。
实际上,进入9月后部分银行信贷的投放已经有所削减。前几个月一直高居同业首位的中行,9月新增人民币贷款仅为30亿元左右,为年内最低。
记者在采访中了解到,现在再去上海一些银行办理二套房的按揭贷款已经不那么容易。随着前三季度银行信贷的大量放出,不少银行的信贷指标即将用完,第四季度在一些银行按揭贷款的办理将比较困难。
余南平认为,明年信贷规模不会有太大的变化,保持约8万亿的新增贷款额度是保证经济增长的一个基础。“关键在于两点:资金投向领域的控制和利率问题。”余南平指出。
“明年将执行什么样的信贷政策,是否紧缩信贷以及收缩多少成为银行监管高层比较头疼的问题。”上海海善投资公司一位经理认为,如果说二套房政策的调整是向市场发出的预警,那么应当引起那些扩张过度的地产商和投资者的充分重视。
