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8000亿信贷涌入房地产 各大房企应对有招

来源:南方都市报

发布时间:2009年07月23日

  上半年8000亿信贷资金进入房地产,银监会开始收紧链条。政策转向风声鹤唳,各大房企表面上都唱好市场,但应对的方式却各自不同。以拿地为例,激进与稳健截然不同。上半年万科90亿拿地15块,堪称“地主”;保利46亿搞了4块居第二。而雅居乐、中海、招商一地未购。就算是恒大,也倾向于在二级市场拿地,一级市场拍卖还是贵了点。

  但“融资-圈地”的链条再次启动,上半年大房企还是获得了500亿融资。十大标杆房企的总市场占有率也从2008年底的7.92%上升至10.54%。相对于大型房企持续的扩张,中小房企忧心忡忡,它们只有在夹缝中求生存。

  冲动是魔鬼,太保守也要吃亏。

  中原地产数据显示,上半年标杆房企土地总体减少2 .5%(相比年初水平),万科土地储备增加比例最高,为3.2%。但万科是10家房企中土地储备量最少的公司,去年年底至今年6月,其土地储备量一直维持在3年销售量的水平。

  在上半年的土地市场中,万科,保利投入较大,而大部分标杆房企仍表现谨慎。从购地个数来看,万科以15块的数量领先众房企,保利4块居第二。除雅居乐,中海,招商未购地外,其余开发商拿地数量均在2块左右;从金额来看,万科以90亿领先,保利46亿位居第二。

  “万科已经错过了拿地的最好时机”,万科高层自己也承认。中信证券的调研显示,2009年4月前,万科和诸多开发企业一样,无法就地价和政府达成一致,以至于在2008年10月-2009年4月间一共只获取了2幅小地块。而这半年正是房地产蛰伏而后复苏的重要时间窗口。

  到了五、六月,万科终于惊醒,以70亿的代价获取了321万平米的土地储备,楼面地价平均为2186元/平方米,基本和公司历史上土地储备价格持平。

  中信证券研究员陈聪认为,从土地储备分布来看,本轮拿地周期中,万科集中在二三线城市拿地,显示出一线城市竞争激烈。

  “看好地产股的逻辑就是信贷和货币政策的推动。当前的主要风险也集中于此。”在对万科进行调研之后,中信证券研究员陈聪最后隐晦点了一句,政策转向的风险巨大。

  统计局公布的数据显示,上半年房地产开发企业资金来源中,国内贷款为5381亿元,同比增长32 .6%;个人按揭贷款2829亿元,增长63.1%。由此,上半年进入房地产的信贷资金超过8000亿元。

  这引起了银监会的高度重视,先是6月底下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》,而后银监会主席刘明康明确表示,要控制房地产贷款风险,严格执行“二套房”标准。政策转向让房企心惊胆战。

  相比之下,万科董事长王石最尊重的对手中海,发展更加稳健。目前中海地产拥有土地储备2359万平方米,对应土地平均成本约1900元/平方米,而且有不少在北京、上海、深圳等一线城市好地段,足够中海6年发展需要。
  “融资-圈地”链条再次启动宽松货币政策下的最后盛宴

  我不知道风往哪个方向吹,这是目前很多开发商的心态。

  “《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》的出台,就是希望信贷政策的调整来挤出当前房地产泡沫,以此来保证国内房地产市场持续稳定的发展。”经济学家易宪容表示,从历史经验看,房地产泡沫的出现都与银行信贷过度扩张有关,都是住房投资性过度的结果。

  在这种情况下,房企加紧融资步伐。中原数据显示,上半年十家标杆房企中有六家获得各类融资,共计505亿元,相当于十家房企上半年销售额的34%。其中有300亿元为绿城及雅居乐所获的银行授信额度。

  中原地产研究员刘渊表示,由于融资的便利,开发商已重启“融资-圈地”的运作链条。伴随土地市场的持续活跃,这一趋势在未来还将以持续。下半年有融资计划的企业包括复地,招商等。

  重新开闸的A股也成为争夺焦点,近日中国建筑正式IPO之后,包括上海绿地集团、首创集团、联想融科地产、广东龙兴集团、富力、珠江、合生、新世界 等14家地产公司都在积极筹备A股上市。

  “尤其是具有融资优势的国企背景企业,下半年房企仍将在土地市场大显身手。”刘渊预计。

  大房企弱市中吞并市场中小地产商夹缝中生存

  房地产的扩张与集中正在悄悄地进行。过去几年中,不论市场繁荣或低迷,标杆房企的市场份额始终保持稳步上升。金融危机之下,步伐更是加快。

  按销售金额计算,十大房企的总市场占有率从2008年底的7 .92%上升至10.54%。虽然10家标杆房企整体份额上升,但行业领头羊万科却是唯一市场占有率下跌的公司。中原认为,库存中尾盘较多、新增供应相 对 偏 少 是 万 科 未 能在此轮反弹中继续扩大份额原因。

  合富辉煌首席分析师黎文江表示,中小地产商受自身资金实力限制,尽管对看好后市,也只能在夹缝中求生存,举措相对谨慎。面对政策可能的调整,中小地产商不约而同,对市场采取谨慎、稳健的应对策略。

  在刚刚公布的半年报中,湖北福星股份 坦承,目前公司主要面临以下困难:一是土地储备相对较少,二是随着公司在建项目与开发面积的增加,将面临一定的资金压力。

  福星股份显然不能和地产大佬拼资金、抢地王,其应对举措是:密切关注国家政策动向及土地交易市场情况,加大“城中村”和旧城改造项目的推进力度,把握时机增加土地储备;多渠道筹措资金。

  重庆渝开发也表示,公司面临的主要问题突出表现在土地、项目储备不足;难以形成房地产开发项目的持续效应。渝开发并不倾向于参与土地拍卖,而表示将在已获得土地和项目资源的基础上,通过兼并、收购等方式,以获取一批“短平快”项目。

  而6月5日刚恢复上市、转主营业务为房地产的万方地产显得小心谨慎,其半年度报告称,在快速回暖的背后有通胀预期和投资性需求成分在其中,公司对于房地产后市发展持谨慎态度,行业短期内过热必然会带来行业自身的调整,不能排除国家会出台相应政策及措施给房地产降温,应警惕可能存在的风险。

来源:南方都市报

责任编辑:佚名

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