上半年8000亿信贷资金进入房地产,银监会开始收紧链条。政策转向风声鹤唳,各大房企表面上都唱好市场,但应对的方式却各自不同。以拿地为例,激进与稳健截然不同。上半年万科90亿拿地15块,堪称“地主”;保利46亿搞了4块居第二。而雅居乐、中海、招商一地未购。就算是恒大,也倾向于在二级市场拿地,一级市场拍卖还是贵了点。
但“融资-圈地”的链条再次启动,上半年大房企还是获得了500亿融资。十大标杆房企的总市场占有率也从2008年底的7.92%上升至10.54%。相对于大型房企持续的扩张,中小房企忧心忡忡,它们只有在夹缝中求生存。
冲动是魔鬼,太保守也要吃亏。
中原地产数据显示,上半年标杆房企土地总体减少2 .5%(相比年初水平),万科土地储备增加比例最高,为3.2%。但万科是10家房企中土地储备量最少的公司,去年年底至今年6月,其土地储备量一直维持在3年销售量的水平。
在上半年的土地市场中,万科,保利投入较大,而大部分标杆房企仍表现谨慎。从购地个数来看,万科以15块的数量领先众房企,保利4块居第二。除雅居乐,中海,招商未购地外,其余开发商拿地数量均在2块左右;从金额来看,万科以90亿领先,保利46亿位居第二。
“万科已经错过了拿地的最好时机”,万科高层自己也承认。中信证券的调研显示,2009年4月前,万科和诸多开发企业一样,无法就地价和政府达成一致,以至于在2008年10月-2009年4月间一共只获取了2幅小地块。而这半年正是房地产蛰伏而后复苏的重要时间窗口。
到了五、六月,万科终于惊醒,以70亿的代价获取了321万平米的土地储备,楼面地价平均为2186元/平方米,基本和公司历史上土地储备价格持平。
中信证券研究员陈聪认为,从土地储备分布来看,本轮拿地周期中,万科集中在二三线城市拿地,显示出一线城市竞争激烈。
“看好地产股的逻辑就是信贷和货币政策的推动。当前的主要风险也集中于此。”在对万科进行调研之后,中信证券研究员陈聪最后隐晦点了一句,政策转向的风险巨大。
统计局公布的数据显示,上半年房地产开发企业资金来源中,国内贷款为5381亿元,同比增长32 .6%;个人按揭贷款2829亿元,增长63.1%。由此,上半年进入房地产的信贷资金超过8000亿元。
这引起了银监会的高度重视,先是6月底下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》,而后银监会主席刘明康明确表示,要控制房地产贷款风险,严格执行“二套房”标准。政策转向让房企心惊胆战。
相比之下,万科董事长王石最尊重的对手中海,发展更加稳健。目前中海地产拥有土地储备2359万平方米,对应土地平均成本约1900元/平方米,而且有不少在北京、上海、深圳等一线城市好地段,足够中海6年发展需要。