房贷险的保险费率
财产险的保险费按保险金额和保险费率计算(二者相乘)。从理论上，保险费由纯保费和附加保经费两部分构成，纯保费用于支付赔款，附加保费用于手续费、营业税金、各项管理费用等支出，并包括保险公司的合理利润。在保险费中，纯保费应占大部分，因为保险公司收取的保费，大部分应当用于支付赔款，否则本末倒置。
从实践看，保险费率通过市场竞争形成，只要竞争充分，就能使保险费率达到均衡——费率再提高一些，投保人不愿买；费率再降低一些，保险公司不愿卖，那么只好按这个价格交易，这个价格就是均衡的价格。
但是，竞争充分，不仅要求有较多的保险公司和投保人参与交易，而且要求在交易时不受外部压力。房贷险是借款人在银行的压力下购买的，这就使房贷险的价格有可能不均衡，并且价格偏高。
房贷险的保险费率是否偏高呢？我们未获得房贷险赔付率等数据，不能直接据以判断，只能根据一些情形进行推理。
据《房贷险高额经营费用使保险公司苦不堪言》一文透露，房贷险“出险率极低，几乎可忽略不计”，保险公司向银行支付的代理手续费占房贷险保费的35％以上。此外，负担银行其他一些费用，“各种成本相加，竟占房贷险保费的60％以上”，该文所反映的虽只是江苏一省的情况，但我们有理由相信有一定代表性。
从代理手续费占保费比例看，房贷险的保险费率明显偏高。房贷险的保险期间是长期的，保费多数采用趸缴方式(一次缴清)，我们可以与长期寿险的手续费比照。分期缴费的长期寿险，首年手续费(佣金)可占首年保费的35％，以后逐年降低，5年后一般不再支付手续费，手续费(佣金)总额占保费总额的比例，一般不超过6％，银行代理的趸缴长期寿险产品，手续费一般不到保费的4％。房贷险的手续费占保费的35％，明显偏高。保险公司能够向银行支付高额手续费，是因为房贷险的保险费率偏高。
从经营成本占保费的比例看，房贷险的保险费率明显偏高。财产险公司的综合赔付率，一般为65％左右，就是说，在保险公司收取的保险费中，用于支付赔款的部分大约为65％。而房贷险的成本占保费的60％以上，这里的成本，应不包括赔款。也就是说，房贷险的代理手续费、管理费用等开支占保费的60％以上，形成本末倒置。这说明，房贷险的保险费率过高，所以才能支撑过高的经营成本。
高额手续费由保险公司向银行支付，但手续费包括在保费之中，保费由借款人(房贷险的投保人)向保险公司缴纳，高额手续费最终由借款人负担。房贷险的保险费率偏高，并未使保险公司获得较高利润，因为通过支付高额手续费，利益转到银行，保险公司只是分一杯羹而已。保险公司因不得已向银行支付高额手续费感到不公平，其实借款人更应该因不得已向保险公司缴纳过高的保险费而感到不公平。
房贷险的保费退还
房贷险所承保的风险，在整个贷款期间都存在，所以房贷险按贷款期限确定保险期间，保险期间可长达十几年，甚至20年、30年。房贷险的保费，在理论上有两种缴纳方式：年缴和趸缴。
年缴就是每年缴纳一次。房贷险中的财产损失险部分，保险金额确定后一般不再变更，而房屋发生损失的概率每年相同，所以每年缴纳的保费相等。房贷险中的还款保证保险，被保险人遭受意外伤害的概率不因年龄增大而增加，但保险金额随借款人逐年还款而降低，所以每年所缴保险费也应逐年减少。以上两项相加，如采用年缴方式，各年度所交保费不相等，应是逐年减少，尽管减少幅度不大。
趸缴就是投保时一次缴清。从房贷险主要是保障银行利益出发，银行会要求采用趸缴方式，以防止因借款人停止交费使房贷险合同终止。从理论上，趸缴不是把以后各年度保费简单相加，而是先要把以后各年度保费按一定的利息率折算为现值，然后再相加。比如按3％的利率，第二年100元保费的现值是97.09元、第三年100元保费的现值是94.34元，等等。保险公司在计算房贷险趸缴保费时，是否对以后年度保费进行折现，因未看到有关资料，不得而知。
房贷险的保费采用趸缴方式时，如果借款人提前还清贷款，可以要求提前解除合同，这要求保险公司向借款人退还保费。退还保费的金额，往往是保险公司与投保人发生争议的问题。
《保险法》第54条规定：“保险责任开始后，投保人要求解除合同的，保险人应当将已收取的保险费，按照合同约定扣除自保险责任开始之日起至合同解除之日止应收的部分后，退还投保人。”保险公司在房贷险条款中约定合同解除时的应收保费，是避免争议的有效手段。
按多数投保人的理解，房贷险每年收取的保费应该是相等的，所以应该按剩余年期的比例退还保费。比如，保险期间10年，趸交保费1000元，相当于每年交保费100元，如果2年后退保，剩余年期还有8年，应退还800元保费。从理论上看，这种理解是不准确的，因各年度所收保费逐年减少，并不相等，所以退还的保费会少于剩余年期的比例。实际上，投保人趸缴保费后，保险公司会一次性向银行支付代理手续费，投保人要求退保时，保险公司很难要求银行退还以后年度保费的手续费。保险公司已支付的手续费，估计会包括在合同解除时的应收保费之中。
总之，房贷险保险费率偏高，所以能向银行支付高额手续费，银行为得到高额手续费，才会积极要求借款人购买房贷险。
房贷险所承保的风险，在整个贷款期间都存在，所以房贷险按贷款期限确定保险期间，保险期间可长达十几年，甚至20年、30年。房贷险的保费，在理论上有两种缴纳方式：年缴和趸缴。
年缴就是每年缴纳一次。房贷险中的财产损失险部分，保险金额确定后一般不再变更，而房屋发生损失的概率每年相同，所以每年缴纳的保费相等。房贷险中的还款保证保险，被保险人遭受意外伤害的概率不因年龄增大而增加，但保险金额随借款人逐年还款而降低，所以每年所缴保险费也应逐年减少。以上两项相加，如采用年缴方式，各年度所交保费不相等，应是逐年减少，尽管减少幅度不大。
趸缴就是投保时一次缴清。从房贷险主要是保障银行利益出发，银行会要求采用趸缴方式，以防止因借款人停止交费使房贷险合同终止。从理论上，趸缴不是把以后各年度保费简单相加，而是先要把以后各年度保费按一定的利息率折算为现值，然后再相加。比如按3％的利率，第二年100元保费的现值是97.09元、第三年100元保费的现值是94.34元，等等。保险公司在计算房贷险趸缴保费时，是否对以后年度保费进行折现，因未看到有关资料，不得而知。
房贷险的保费采用趸缴方式时，如果借款人提前还清贷款，可以要求提前解除合同，这要求保险公司向借款人退还保费。退还保费的金额，往往是保险公司与投保人发生争议的问题。
《保险法》第54条规定：“保险责任开始后，投保人要求解除合同的，保险人应当将已收取的保险费，按照合同约定扣除自保险责任开始之日起至合同解除之日止应收的部分后，退还投保人。”保险公司在房贷险条款中约定合同解除时的应收保费，是避免争议的有效手段。
按多数投保人的理解，房贷险每年收取的保费应该是相等的，所以应该按剩余年期的比例退还保费。比如，保险期间10年，趸交保费1000元，相当于每年交保费100元，如果2年后退保，剩余年期还有8年，应退还800元保费。从理论上看，这种理解是不准确的，因各年度所收保费逐年减少，并不相等，所以退还的保费会少于剩余年期的比例。实际上，投保人趸缴保费后，保险公司会一次性向银行支付代理手续费，投保人要求退保时，保险公司很难要求银行退还以后年度保费的手续费。保险公司已支付的手续费，估计会包括在合同解除时的应收保费之中。
总之，房贷险保险费率偏高，所以能向银行支付高额手续费，银行为得到高额手续费，才会积极要求借款人购买房贷险。
