万科股权之争初定不能简单地看作利益平衡

　　万科的股权争夺战暂时告一段落。华润退出和深圳地铁入局，这一结果并不令人意外。

 

　　自从2016年12月金融监管部门措辞严厉地批评险资大行杠杆收购以来，对金融监管空白的及时填补，再加上振兴实体经济背景下国企国资改革方向日益明确，便已经让万科这一标杆性事件平稳落幕的轮廓逐渐清晰——基于股权控制实现资本收益为目的的“股权之争”，违背了金融监管新规，违背了创新驱动发展、振兴实体经济的方略。

 

　　不管是华润退出，还是恒大或宝能退出，都是平稳落幕的可选方案，哪一种局面出现都不会太让人奇怪。最关键的是，深圳地铁和万科要如愿结合在一起，前者需要万科在房地产开发上的专业能力、成本控制和融资能力，助推地铁可持续经营；后者需借助深圳地铁大发展，实现城市配套运营商的转型目标。

 

　　其实这一事件的意义之深远还不止于此，促进内需是中国经济转型的方向，而城镇化正是最大的内需，也是未来“稳中求进”战略的路径。城镇化和房地产的下半场都在“都市圈”，连接二者的就是轨道交通。

 

　　这也就是为何中央经济工作会议提出，特大城市住房需求要向周边疏导，三四线城市去库存要与“都市圈化”结合起来。事实上，轨道交通先行已在路上，“八纵八横”取代“四纵四横”的高速铁路网规划出炉，未来四大都市圈（包括郑州武汉中心都市圈）将成为高铁、城轨、地铁等最密集区域，也将成为人口和经济最密集的区域。

 

　　2016年，都市圈建设最重大突破就是城际间轨道交通真正启动。以珠三角为例，深圳连接东莞、惠州的6号、10号线、14号线相继开工建设。根据《深圳市轨道交通规划（2012~2040年）》，深圳轨交运营总里程将从目前的158公里增加到2020年的435公里、2040年的1153公里，超过伦敦、巴黎、柏林等欧洲主要中心城市，其中将有13条轨道连接深莞惠。届时，以广州、深圳为核心的珠三角，将成为全球最大和人口、经济最积聚的都市圈之一，对增长和转型来说是重大的利好。2016年，深圳新房销售420万平方米，但常住人口加起来才比肩深圳的莞惠，居然销售了1400万平方米的新房，其中70%的被深圳居民买走。

 

　　2016年，四大都市圈分别占全国楼市销售面积和金额40%和50%的份额。但从目前情况来看，都市圈外围购房多为投资或投机性购房，以轨道交通为首的基础设施布局，不仅将夯实楼市有效需求，也将降低城镇化成本，让主要集中在都市圈的2.7亿外来人口、1.5亿“三留人群”（留守老人、留守妇女、留守儿童）扎根城市，这才是“稳增长”的压舱石，也是经济转型的最大利好。

 

　　万科与深圳地铁结合，不能简单地看作国资出面为万科股权之争收场，在事件的背后还要看到，这符合振兴实体经济发展的方向和路径选择。

 

　　对于此次股权转让，有人诟病国有资本出面干预。事实上，自万科股权之争爆发以来，由于“一行三会”原有监管机制留下了部分金融监管空白地带，如果任由资本运作大行其道，那么抑制资产泡沫、防范系统性风险、让资金回归实体等一系列目标就很难落实。

 

　　因此，以“实质重于形式”为标准介入政府干预很有必要，国外如此处理的案例可谓不胜其数。华润高溢价让股，尽管不排除有利益平衡的因素，但这也是尊重现有规则的最佳方案。

 

　　对于深圳来讲，新增土地已近枯竭，房价已上了数个台阶，容易更新的存量空间已更新完毕，剩下都是“难啃的骨头”。未来，地铁开发必须面对高不可攀的成本、越来越长的建设周期。要实现都市圈驱动区域发展的重任，就应该学习香港地铁盈利的秘籍，就应该要找万科这样的企业。基于20年“三好住宅”、“工厂化住宅”的专业能力和成本控制，长期坚持“高盈利、快周转”下获取盈利和大量现金流，在这几个方面业内几乎无出万科其右者，这也是深铁和深圳市政府都很看重的素质。

 

　　在万科股权之争未来的发展上，恒大、宝能是转让股份出局，还是做战略投资者，其实或许都不是最重要的结果。从实体经济转型角度，万科事件可上升到国企改革、混合所有制、都市圈建设、公共服务“补短板”等供给侧结构性改革的高度；从金融改革的角度，可上升到资金回归实体、重建金融秩序和金融监管构建的高度。

 

　　我们期待，万科“股权之争”初步平稳落幕，今后不仅仅成为商战MBA的经典案例，也应该成为重建资本市场治理原则的开始。而国企改革的深化，更应该要让“抑制资产泡沫”、“资金回归实体”等目标真正落地。

 

　　（作者为深圳市房地产研究中心研究员）