胡敏：抑制房地产泡沫不等于大幅降价

　　1月10日，国家发改委主任徐绍史在新闻发布会上表示，现在我们碰到的矛盾是一二线城市的高房价，三四线城市的高库存，相关部门和地方政府分城施策。最近房价已经得到有效控制，正在制定房地产业健康平稳发展的长效机制，包括一些法律法规规定和财政金融政策。

 

　　2016年12月中央经济工作会议上，“房子是用来住的，不是用来炒的”这样一句十分直白的表述，确定了我国房地产市场今后一个时期的发展定位和走向。

 

　　回溯刚刚走过的2016年，中国楼市的波澜起伏，无疑是公众记忆中的一大焦点。从深圳、上海、北京等一线大城市房价的爆发式上涨，到20多个二线省会城市房价的快速跟进，再到国家有关部委和16个房价过热城市“史上最严厉”密集调控措施的出台，过往的这一年，中国楼市演绎出许多“几家欢喜几家愁”的故事，牵动起中国千家万户的神经。

 

　　面对当下中国楼市，我们该如何理性认识房子“住”的属性，切实让房子回归到“住”的定位？这个问题需要认真研究与应对。

 

　　认清房子作为消费品还是投资品的边界

 

　　俗话说，安居才能乐业。房屋或者说住宅，是一个人或家庭栖身、休息、养育之所，与其他生活品一样是维系生活的必需品。

 

　　然而，住宅一旦与产权属性、地理位置、区域环境、生活品质乃至社会身份连接在一起的时候，作为生活消费品的房屋就会异化为超越其居住自然价值之上的种种社会属性和外溢价值。

 

　　从自然属性来说，住宅就是为人们居住而存在。从商品属性来说，住宅体现拥有者的重要产权，所谓“风能进雨能进皇帝不能进”，商品的消费属性又延展到排他性的房产权益属性。房产的特殊性，还在于与其相联的不可分割的土地的特殊性。与其他生产要素相比，土地资源天然具有金融属性，因为土地的地段价值连带建筑其上的基础配套设施的稀缺性，房地产就成为一种重要价值储备手段，而土地的金融属性又成为房产金融属性的根源。从社会属性来说，住宅或房地产还带来极大的社会阶层分化色彩。恩格斯在《论住宅问题》一文中阐释十九世纪中叶欧洲社会住宅缺乏现象时，就尖锐指出，“现代大城市的发展，使某些街区特别是市中心的地皮价值人为地提高起来”，“应当像生产资料一样掌握在联合起来的劳动者手中，通过最终消灭土地私有制来解决劳动者住的问题”。

 

　　综上可见，住宅问题从来就不只是一个经济问题，还是一个社会问题。从今天的视角看，从中国发展社会主义市场经济的历史阶段来看，我们对住宅或者说房地产的本质属性认识，可能还是要认清其作为消费品还是投资品的边界，“让房子回归住”的属性，根本上就是要体现民生的落脚点。

 

　　从房地产供求平衡上找到均衡点

 

　　多年来，住宅货币化改革比较好的解决了群众住房问题，我国城市家庭人均住房面积超过不少发达国家。但也要看到，对住房商品化的方向、房地产市场发展定位和相关政策设计还存在一定的模糊认识。近年来，我国城市化发展进入快速发展阶段，人口流动速度大大加快，体制机制改革跟不上社会开放和经济增长的节奏，区域发展、城乡发展、社会收入分配也存在比较大的割裂，房地产作为支柱产业在为国民经济创造财富贡献的同时，也成为问题的集中点。

 

　　如果任由房地产金融属性放大，会使资产泡沫不断积聚。中央经济工作会议强调“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，就是明确了以消费品为主导的我国房地产市场方向，降低房地产在资产市场上的金融属性。

 

　　中央经济工作会议指出，要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。对此，笔者认为，抑制房地产泡沫，也就是要从防风险的角度，挤掉由于资金堆积形成的泡沫成分，但必须明确，这并不意味着房价就要大幅下降。住宅或房产是因为其客观存在的区位性、品质性、资产性而具有排他性特点，每套房产有着合乎市场价值的价格定位，我们不希望“白菜卖出猪肉价格”，当然也不能指望“人参卖出萝卜价格”。

 

　　稳中求进是新一年要继续坚持的经济工作总基调。“稳”也体现在房地产市场的平稳。2016年1-11月，我国商品房销售额超过10万亿元，增长37.5%，对GDP增长贡献额超过8%。房地产对于实现前三季度6.7%的平稳经济增长发挥了重要支撑作用，作为产业链条带动力极强的产业，现阶段决不能低估其在推进供给侧结构性改革中的作用。需要注意的是，促进房地产市场平稳健康发展，不能侵扰市场内在经济运行规律，因为市场价格的大起大落，影响经济基本面的稳，影响老百姓(603883,股吧)的市场预期。

 

　　最后，也是更重要的，就是加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。笔者以为，关键还是要从房地产供求平衡上找到均衡点，切实解决好人地挂钩的城市土地供应问题、中央与地方事权与财权匹配问题、人口流动与户籍制度改革问题、家庭财产性收入增长保障和社会财富分配等。而这一系列极其复杂的制度设计以及具体政策措施的出台，一定要适时、择机，审时度势，不能搞政策“一刀切”。 (中新经纬APP)

 

　　【专家简介】胡敏，国家行政学院宏观经济研究组成员，经济学博士，兼国家行政学院中国特色社会主义理论研究中心特约研究员、中国国际事务和外交研究中心研究员，重庆智库研究员。