两会后楼市“分裂”格局将缓解

　　今年的全国两会，除了备受关注的“十三五”规划、供给侧结构性改革、经济下行、“五大任务”等重要话题之外，楼市也是代表、委员十分关注的话题。其中，在“去库存”目标下出现的“高房价”、“首付贷”等问题，也引起了代表、委员的广泛热议。比较一致的观点是，一线城市的房价快速上涨，不仅会对“去库存”带来不利冲击，而且以“首付贷”为主要手段的楼市高杠杆，有可能会留下严重的风险隐患。

　　对代表、委员的关心，以及舆论和公众的担心，相关政府职能部门也迅速作出回应，对部分一线城市房价上涨过快的问题，明确表示将采取相应措施，控制房价上涨，避免发生风险。如对一线城市继续实施限购政策、遏制房产中介、开发商等发放“首付贷”、增加一线城市土地供应等。那么，这是否意味着，两会过后，楼市格局将发生变化呢？

　　众所周知，按照中央经济工作会议提出的目标，“去库存”已成为今年及以后一段时间供给侧结构性改革非常重要的方面，且其在“五大任务”中的地位也仅次于“去产能”。也正因为如此，中央围绕“去库存”也出现了很多政策。包括信贷政策、税收政策、土地政策等，以便于能够在较短的时间内把楼市的库存问题解决好，避免造成资源浪费和引发区域性金融风险。

　　然而，政策出台以后，却出现了意想不到的现象，一线城市房价迅速上涨，三、四线城市“去库存”却效果寥寥。不仅没有达到“去库存”的目的，反而引发了舆论和公众对房价上涨的担忧，引发了广大居民对房价的恐慌。越是这样，各种资源反而越向原本没有库存压力的一线城市转移，导致三、四线城市的“去库存”难度更大。显然，这不是“去库存”的目的，也不是楼市健康有序发展的标志。

　　楼市出现的这种“分裂”局面，是非常令人担忧的。要知道，一线城市出现的房价快速上涨现象，并不是城市刚需被激活的表现，而是大量投资者、投机者以及开发商、房产中介等在钻政策的空子，制造房价泡沫，积聚楼市风险，甚至是在积累金融风险。如果任凭这样的现象发展下去，楼市的风险将越来越大，其与金融风险的关系也越来越紧密。一旦出现“资金链”断裂的现象，就极有可能引发区域性金融风险。

　　虽然以“首付贷”为核心的楼市高杠杆，需要依靠加强金融监管来解决，央行等也已经明确表态要整治“首付贷”。但是，就楼市来说，“首付贷”只是一种表象，真正的问题还在楼市本身，亦即三、四线城市十分严重的库存问题。如果“去库存”的矛盾解决不好，三、四线城市一直被严重的库存压着，那么，楼市就不可能步入健康、有序的发展轨道，楼市风险就随时有可能爆发。为什么一线城市会出现严重的高杠杆，“首付贷”能够大行其道，最根本的原因就是楼市呈现的“分裂”格局，亦即一线城市供不应求或供需基本平衡，三、四线城市严重供大于求，供需极不平衡。因此，对政策的依赖也就十分严重。而政策又往往具有“双刃剑”作用，把握不好，就会出现正面作用没有得到发挥、负面作用反而不断扩大的现象。眼下出现的一线城市房价快速上涨，三、四线城市“去库存”效果不佳的问题，就是这种现象的充分体现。

　　可以肯定，两会过后，有关方面就会依据楼市出现的“分裂”局面，对政策进行调整与优化，亦即对一线城市出台严格的调控和约束政策，坚决遏制这些城市的房价上涨，遏制各种高杠杆横行。而对三、四线城市则进一步放宽政策，为“去库存”助力。

　　对前者来说，最核心的问题就是要规范市场行为，包括开发商、房产中介、小贷公司、P2P平台等，凡是采用不规范行为销售商品房、为购房者提供高杠杆等资金提供行为的，坚决予以打击，尤其要处以严厉罚款。对此，司法机关、有关政府职能部门，应当就此出台相应的处罚政策，以遏制一线城市房价上涨。

　　对后者来说，一方面要在政策上给“去库存”更多的支持和支撑，鼓励三、四线城市尽快“去库存”；另一方面，要严格规范地方政府行为，严格控制地方再增加库存。并明确下达“去库存”指标，三年之内必须将库存压缩60%以上。在此基础上，一旦三、四线城市出现房价快速上涨的现象，也要采取调控措施，避免房价再度快速上涨。

　　如果这样，两会以后楼市的“分裂”格局就将得到逐步缓解，一线城市的房价趋向平稳，并有可能出现下降，三、四线城市的“去库存”效果将逐步显现，风险得到化解。毫无疑问，这也是“去库存”最希望看到的结果。