中融信托受困房地产担保

    ⊙记者 裴文斐 

　　房价颓势、房企资金链濒临断裂，令以往被信托公司认为稳如泰山的土地质押担保模式备受考验。近日，中融信托起诉浙江赛日新材料科技有限公司及其实际控制人陈维君、慈溪圣天龙置业有限公司，要求赛日新材归还本金1.43亿元及罚息，圣天龙置业抵押担保的土地与建筑物履行优先清偿责任。

　　2013年1月31日，赛日新材与中融信托签订流动资金贷款信托合同，贷款额1.43亿元，期限18个月，主要风控由价值2.5亿土地使用权及在建工程担保抵押(由圣天龙置业提供位于宁波慈溪市文化商务区的土地使用权及地上的在建工程圣天龙大厦为本项目提供抵押担保，圣天龙大厦建筑面积约为28789.45平方米，评估净值为 2.5亿元)，并由赛日新材实际控制人陈维君提供个人无限连带责任保证担保。

　　但是，赛日新材于到期日2014年6月无力偿还信托贷款本金，中融信托随即启动司法程序，寄希望处置抵押资产弥补损失。然而，他们发现，作为抵押资产的圣天龙大厦于2013年5月后就处于停工状态，整体工程尚未竣工。

　　“目前工程进度仅仅是主体部分验收，尚未到综合验收，后续还有消防水电装修等等项目，全部竣工还需要3900万元，总包公司虽然有3000余万的工程尾款，但要等竣工后才能支付给我们。”圣天龙置业相关负责人说道，“去年10月理应完工，但由于工程资金不足，从去年5月起就停工了，也没有预售许可证。”

　　据了解，当时中融信托方面对该楼盘售价估值为10000元/平方米，然而随着房价颓势难阻，如今慈溪市文化商业区周边商业地产售价仅为5000-7000元/平方米。圣天龙置业相关负责人也坦言，3-5年房地产难说一定好转。

　　赛日新材、圣天龙置业相关代理人认为，等他们筹措资金使项目顺利竣工是解决借贷双方矛盾的最佳方式。

　　“如果地产项目能够顺利竣工，按现在的价格平均6000元/平方米的价格出售，大约可回笼资金1.8亿元，足以覆盖损失，而且商业地产可以做产权划分，包括地和房屋都可以分割处理，中融信托可以获得几个楼层的产权，日后再处理变现，最大程度地保证债权。”上述代理人说道，“但是如果按照烂尾工程走司法途径拍卖，经过几次流拍，最终价格估计要打对折，对双方都不利。”

　    不过，据接近该项目的信托人士透露，即使按烂尾工程司法拍卖，中融信托也不用过于担心本金损失。

　　“当时该项目抵押率在35%-40%之间，即使是宁波楼市‘腰斩’、司法对折拍卖都不会对中融信托本金收回造成影响。”该信托人士告诉记者。

　　不过他也坦言，即便是一、二线城市，信托公司对房地产信托风险不敢有丝毫马虎。“这起事件也确实是个教训，目前浙江局部地区房价已经出现40%-50%的下滑，倘若地产继续颓势，房地产信托兑付危机是否会成片爆发还未可知。”

　　据上证报记者了解最新情况，目前中融信托、赛日新材、陈维君、圣天龙置业均表示愿意庭外调解，协商解决善后事宜。