李佳鹏：地方政府救楼市难获实效

　　随着百城房价首现跌势，全国房价持续降温的趋势进一步确定。与此同时，“救市”声音和微调举措已从三四线城市扩至二线城市。不过，在观望情绪浓厚、库存压力仍大、信贷全面收紧、开发商资金链紧绷的大背景下，地方政府的逆周期“救市”行动料难获得实际效果。

　　首先，楼市观望氛围日益浓重，3月小阳春落空，4月成交进一步趋冷，传统的红5月亦未能再现。据中原地产监测，各线城市表现分化加剧，一线城市成交下滑尤为显著。今年5月一线城市新建住宅成交面积环比跌幅为20.1%，较前四年5月的平均成交水平大幅回落20.3%；三四线城市成交基本持平，环比微跌3.1%，较前四年5月的平均成交水平小幅增长7.6%。尽管近期已有项目陆续降价，但成交依旧表现逊色。如北京大兴、通州、房山等郊区多个楼盘降价幅度超过10%；上海浦东新区、青浦等区域也有个别楼盘降价。

　　其次，当前房价虽然有所松动，但依然处于相对高位，仍有下调空间。当前，无论是持续攀升的库存还是日益趋紧的房企资金链，均折射出进一步降价的诉求。据链家地产市场研究部统计，北京5月新增商品住宅期房项目26个，总供应量9928套，比4月上升7.9%，比去年同期上升112.0%。从1至5月的总供销比数据来看，2014年供销比出现逆转，供应远大于需求，供销比变为1：0.7。另外，从当前的库存数据看，截至5月31日，商品住宅的库存量为77058套，回到2013年初的水平，与2014年初5.5万余套的历史低点相比，短短3月增加了约2.2万套。另据上海易居房地产研究院统计，4月份，一线城市新建商品住宅库存量为3032万平方米，环比增长4.6%，同比增长12.4%。与此同时，今年3月以来，浙江宁波等地十余家中小房企被曝出资金链断裂而陷入危机，可以预见，迫于销售业绩以及资金链等方面压力，将有更多房企加入“以价换量”阵营。

　　再次，信贷等政策口径未变，依然从紧，这也会使得地方政府“救市”效力大打折扣。此前央行虽然敦促商业银行加大首套房贷的力度，但商业银行的积极性依然不高。从货币政策看，稳健节奏并未发生变化，资金闸门依旧如故。银监会在最新发布的2013年年报中也提到，要严控房地产贷款风险。高度关注重点区域、重点企业深入分析不同区域房地产风险的具体情况，及早制定风险防控预案，缓释风险。继续强化“名单制”管理，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。银监会相关负责人表示，严格执行国务院相关政策，房地产开发贷款、土地储备贷款和个人贷款等，没有松动和折扣，也没有讨价还价的余地，会很好地执行有关政策。

　　在当前楼市步入新一轮深度调整期之时，地方政府应“就市”而非“救市”，让市场之手决定房价的走势。短期内，地方可能会承受经济增长乏力、银行坏账上升等阵痛，但从长远看，将有利于避免房地产泡沫变大甚至爆破的风险。