中小房企何以陷入困境？

　　福建房地产老板林伟(化名)近期面临着前所未有的困难，在售项目销售不畅，在建项目因资金紧张而停工，银行贷款暂时无法批下来，而所借的信托却将到期，企业将面临债务违约和资金链断裂的风险。事实上，在福建、浙江、江苏等地的中小房地产商中，很多都面临类似情况。（5月21日《中国证券报》）

　　十多年来，房价一直在涨。在这种涨价效应中，难免给人一种错觉，只要在地产行业内，就可以赚取高额利润。于是，一些本来不从事房地产行业的人也加入进来，似乎只要拿到地，利润就是块到手的肥肉。在房价高歌猛进的日子里，进入地产业的人确实挣到了钱。

　　在转行进入地产的这些人当中，有些人实力有限，企业规模较小，无法与大型房企竞争。特别是土地进入招拍挂后，这些中小房地产商很难在一二线城市立足，只能在三四线城市进行开发。然而，三四线城市有着先天的不足。

　　三四线城市人口数量有限，购买力也有限，当地居民很少是无房户，不像北上广深那样，有着大量的外来人口。如果没有产业的带动，没有外来人口入住，仅靠当地居民的购买力，是很难消化掉越盖越多的房子的。而对于投资性需求，大多数人都有着这样的习惯，就是买涨不买跌，一旦楼市出现风吹草动，买盘就开始观望，房子滞销就成为常态。

　　这些年房价涨了。在房价当中，涨得最多的是地价。在一二线城市的带动下，在大型开发商的竞争态势下，三四线城市的地价也水涨船高，地价和房价轮番上涨。那些相信房价会永远涨上去的中小房企也大肆扩张，争相拿地，进行土地储备。在房价节节上升的时候，同时开工数个项目。在资金链紧张的时候，银行贷款、信托、高利贷轮番上阵。一块钱做起了五块钱的生意，玩起了三个盖子五个瓶子的游戏。而这样的游戏是不能停下来的，这样的游戏一旦停下来，就是“GAME OVER！”这意味着拿地、盖房、销售要一气呵成，哪个环节都不能出问题。这在房价高涨的时候确实没有问题。房价上涨，行情看好，楼盘一拿到预售证，马上去化80%以上也是可能的。而今，全国房子的销售量都在萎缩，短期内楼盘的去化率大幅下降，中小房企的资金链难免会紧绷会断裂。

　　在中小房地产商的借款中，银行贷款利率高于大型房企的利率，而信托、高利贷的利率也远远高于银行的贷款利率。特别是民间高利贷，如果是三分利息，意味着三年利息超过本金。高利率融资只能作为一种短期融资，只能作为项目在大干快上时的应急资金，但是这要指望项目封顶能够成功去化，及时回笼资金。如果遇到了项目滞销，无法回笼资金，高利贷这种短期融资变成了长期负债，在期限上的严重错配，必然拖跨企业。

　　房价高涨的时候，扩张、拿地、盖房、销售，一切都非常顺利，地价涨房价跟着涨，谁都能挣到钱。正应验了那一句名言，风大的时候，猪都能飞起来。然而，挣钱的时候同样不能忘记另一句名言，退潮的时候，才知道谁在裸泳。