楼市面临阶段性调整是趋势

　　有报告称，截至4月底，重点监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24891万平方米，环比增长2.6%，同比增长19.5%，创五年来新高。业内人士表示，在自住型商品房、信贷等多方因素的冲击下，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风。供需格局的悄然生变，预计后市交易中的定价权重心向买方转移。（5月13日《经济参考报》）

　　中国楼市或寒冬将至，楼市面临阶段性调整是大趋势。

　　其一，库存上升，无疑改变了原来的供需格局，购房者将由以往的“下风”爬上更有利的“上风”位置，楼市面临着阶段性调整。

　　我们知道，5月12日，财政部公布的4月官方权威数据显示，4月份的房地产营业税和房地产企业所得税都出现近年来少有的房地产“两税”“双降”， 财政收入数据起码从侧面印证中国楼市或寒冬将至。当前的中国楼市到底处于什么状态，各种声音都有，任志强等楼市春天派依旧顽强地“看多”，而在低迷的市场面前，那些看空的人无疑也更为“坚定”，而普通购房者则表现出更多一点的“迷茫”，买房热温不高。

　　另外，一些地方“救市”动作也加剧购房者的观望情绪。有人对2013年利润前100家上市公司的年报数据做一个分析，得出六大“中国最赚钱行业”，结果显示银行业NO1，而房地产业居第五。这个分析起码说明一个问题，去年房地产的日子还相当“滋润”！为何不到半年时间，在没有任何楼控加码的情况下，房地产业就开始遇冷而日趋悲催呢？那么，普通购房者的脑袋里就会挂上一个大大的“？”

　　——房价总体也未出现极为明显的下滑，楼市也仅仅“打喷嚏”，为何不少地方要那么“过敏”、着急地明里暗里使出“救市”动作呢？且行且看吧！

　　近日，国务院发展研究中心副主任刘世锦在受访时警示，要“预防房地产市场分化风险”。刘世锦表示，房地产增长的区域格局趋于分化，不少二、三线及以下城市供给相对过剩，库存明显增加。房地产开发企业投资更加谨慎，预计全年房地产投资增速将回落至16%左右。笔者认为，从国务院官员刘世锦的表态，可以读出中国的楼市警讯已逐步显现，起码短期内看法不容乐观。

　　其二，楼市面临阶段性调整是经济“调结构、转方式”需要。

　　要实现各地预定的全年预期目标，缓解当前经济增长面临的下行压力，“稳投资”就显得极为关键，但假如地方把地产视为经济发展的“春药”，甚至是祭出各种刺激楼市的措施，那可能是“缘木求鱼”而不致，将重新陷入过去那种过多依赖地产的发展歧途。

　　我们是不是该好好思忖这样一个问题，楼市到底是怎么啦？为什么会遭遇寒冬？笔者认为，与去年一季度火爆楼市相比，2014年1-3月份全国商品房销售表现可谓“冰火两重天”，这种对比的明显回落，仅仅是阶段性低迷，还是楼市拐点隐现，是一种趋势性变动呢？

　　我们近年来一直说中国经济要“调结构、转方式”，这可不是仅仅说说而已。过大依靠地产投资来推动经济增长，其实就是助长“唯GDP”的短视倾向；一方面恶化国民收入分配，倾轧土地、资金、金融等要素服务实体经济的发展根基，搞生产不如做房产，谁还有心思去务实体，去好好注重传统产业的改造提升，加快产业转型升级？经济结构不调整，发展路径不求变，单靠“钢筋水泥”墙是砌不起“中国经济升级版”的！一句话，稳中求进的“稳增长”有个大的前提，那就是调结构、转方式、推改革，这是趋势性的问题。

　　其三，楼市面临阶段性调整更在于地产“需”的一方面发生了一系列根本性的变化。

　　说“需”的一方面变化，有这么几个比较突出的问题。首先，产业和区位优势本来是牵引楼市发展的极为重要因素，那么整个东部沿海产业都面临着转型升级的内在要求，而随着高铁及基础交通飞速发展、网络技术提升与互联网产业的大发展，加上国家对企业注册制改革等诸多因素，不同地方的房地产市场发展将因“人”而改变，楼市的区域格局分化的特征将更为凸显。

　　还有，互联网金融、商业等互联网经济的发展繁荣，房地产市场内部也将分化，现在许多城市的卖场、商业店面及专业商住楼盘的需求已经发生了很大变化，将来这方面地产开发的增速有可能出现负增长，而住宅类的比重也会相应地增大。

　　其次，中国制造要要突破制约成长的要素桎梏，加速结构调整和产业创新升级很重要。推进行业整条产业链的活力，需要凝聚产业要素、居住要素、文化要素，特别是强化产业集聚、集群，而这方面将有利于优化土地利用，进而引发工业经济对土地需求的变化；另外，还有产业转移的因素也会对不同区域的土地需求发生作用。

　　工业的“腾笼”，老的“鸟笼”里装什么呢？一旦工业用地需求下降，对于住宅用地的供应难道不会产生影响吗？土地需求层面的变化，将加剧楼市的调整变化。

　　还有一点最重要。近段时间以来，楼市景气出现逆转的一个主要原因还与市场流动性资金偏紧、融资成本提高有很大关系，房企为了亟需的资金回笼而降价求现。当然，人民币汇率变动也对那些在海外融资比重较多的房企造成财务负担压力，反腐败、不动产登记、以及房产税立法的预期等，也是楼市面临阶段性调整的重要成因。

　　总之，过去多年来房价迭创新高，使得房地产市场潜在的风险不断累积，楼市预期、金融要素、人民币汇率这三大影响房地产市场景气的重要因素都在发生变化，房地产市场出现阶段性调整是一种不可避免的市场发展运作的内在趋势性要求。各地地方政府应该更加注重经济发展的质地，必须清醒地看到经济结构的长期扭曲是难以支撑预期的经济增长率，也是不可持续的。假如违背市场发展规律与促进民生发展的逻辑，采用不合理“救市”的扭曲操作，那这种行动框架只能是“救一时而难以救长久”的短期行为。