来源:价值中国网 作者:谢逸枫 发布时间:2013年11月06日
导读:2013年10月,中国房地产协会朱正一在论坛上表示,房地产调控的长效机制已经形成初步草案并上报。市场上纷纷猜测,有相关知情人士透露,具体方案将在11月份的十八届三中全会或明年两会公布。报道称,从方案可以看出,中央对待房地产的态度已经从“强调调控”转为“建立长效机制”,对于现有的财税体制、土地政策、金融体制都会有所改革。届时,改革方向便是调控更加市场化,最终通过长效、可持续性、稳定有效的市场、经济手段使市场回归以自住需求为主,逐步让限购等行政化手段退出市场。十八届三中全会将于2013年11月份召开,对于楼市政策未来走向的预判声音越来越多,而大部分关注的时间点就落在十八届三中全会上,此次会议很可能会成为楼市发展的另一个转折点。十八大三中全会会出台哪些方面的房地产政策?如果房产税扩围,会对房价产生影响吗? 小产权房应不应该转正?十八届三中全会以后中国房地产市场会降温吗?在中央集中释放稳定楼市信号的同时,房地产调控的长效机制也有了新的动向。参与了房地产长效机制讨论的任志强近表示,长效机制讨论方案已经几易其稿,但没有透露曾经被作废的长效机制方案细节。坊间盛传房地产调控长效机制即将出台,其中包括可能进入实质推进阶段的房产税。
著名房地产专家谢逸枫直言:“市场供应端问题未彻底解决前,不要指望三中全会一刀砍掉楼市“限购令”。按理论上讲,“限购令”政策违背市场经济发展规律,本来就不应该出台。实际情况上看,自1998年之后一直没有采取增供应平抑房价,而是防投资过热与防通胀的调控办法,到2010年防房价上涨过快与投资过热,最后到促进房价合理回归与稳定房价预期。就是因为目前没有比“限购令”更管用的政策,不仅不会影响土地财政收入,也没有影响到经济发展,就是把市场扭曲了。由于市场供不应求局面与货币政策及土地改革未有任何改变的情况下,一旦取消“限购令”,房价必然暴涨。毫无疑问,三中全会不会砍掉楼市“限购令”,明年也是如此。”
谢逸枫分析:“不能把‘调控长效机制建立的信号与住建部的一次表态及限价代替限购等郑州、温州、北京、深圳、芜湖调控微调,户籍制度改革’就一口判断,三中全会砍掉“限购令”,或者到明年会取消,都是非常不客观的分析。楼市“限购令”至少需要满足几个条件,一是供应端问题解决了。二是供求基本平衡。三是房价基本稳定,不需要靠行政管制手段调控。”
谢逸枫认为:“中央集体首次学习“住房”释放稳定楼市信号,十八大三中全会房地产调控不会有太大惊喜,涉及到的房地产政策方面基本在以下几个方面范围,但不会有具体的政策与文件出台,更多的是为房地产政策指导与方向性的调整。一是房产税方面,不会有实质性的全国性扩围规定,最多就是继续研究与扩大试点城市。或者因涉及到城镇化问题,暂不全国推行。二是限购、限贷、限价政策方面,暂时保持不变,但允许地方微调。三是土地改革方面,集体土地与农民用地入市交易方面,应该会有新的突破,继续试点。但是小产房转正方面,由于时机与条件不成熟,产权复杂与数据不确定,需要时间登记与研究。四是楼市长效调控机制方面,草案即使出来,但内容依然比较广泛,缺乏具体的可操作的政策。五是放宽房企融资限制方面,前期国务院没有明确表示,三中全会也不会有具体的表示,有待市场反应。六是保障房制度方面,住房保障制度会新设计,以三房“并轨”住房保障供应体系与住房供应“双轨制”的发展趋势更加明确。七是养老地产方面,不会有新的突破。另外是与房地产有关的新型城镇化状态规划与户籍制度及住宅产业化规划等财税方面的改革,会有新的说法。”
谢逸枫指出:“三中全会后中国房地市场不会出现太大震荡的实质性降温,房价保持高位盘整。一是三中全会仅仅给房地产定基调,不会有具体的政策出台。二是三中全会不可能一下就改变供不应求与土地火热及市场流动性过剩的现象,况且中国经济复苏不稳定。三是目前中国房地产市场严重分化,一刀切的定调基本不存在,稳定依然是主旋律。四是三中全会对房地产方面的内容,更多是注重住房问题与保障房制度建设及住房供应体系完善,而调控房价方面的政策则会比较少。五是房产税、小产权房转正、调控长效机制、土地改革的内容基本以指导与给方向为主,不会具体的规定。因此,三中全会后中国房地产市场依然会保持稳定,短期即使有表面降温,房价不会下跌。”
近日,有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案的消息频频曝光,有相关知情人士透露,具体方案在11月份的十八届三中全会或明年两会公布。届时,改革方向便是调控更加市场化,最终通过长效、可持续性、稳定有效的市场、经济手段使市场回归以自住需求为主,逐步让限购等行政化手段退出市场。
当前,关于限购何时退出房地产市场又成为市场焦点问题。
从楼市调控政策走向及趋势来看,限购等行政化调控手段并不是一个长效性调控措施,迟早有其退出的一天。从未来趋势来讲,限购会逐步宽松取消,经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施势在必然,限购等行政化措施会逐步退出,为楼市长效调控机制出台做铺垫。
当前来看,限购退出楼市是是在必然的,目前已呈现出限购逐步退出房地产市场的五大市场特征:
第一、长效性格调控机制露出端倪之时,也就是限购政策逐步定向宽松,逐步退出楼市调控政策之时。
从当前媒体报道也可以看出,中央对待房地产的态度已经从“强调调控”转为“建立长效机制”,对于现有的财税体制、土地政策、金融体制都会有所改革。尽管楼市长效调控机制方案尚未出台,也不知其真实性与落地的可能性,但是,总之,反映了当前房地产市场重现房价上涨的预期的市场背景下,相关部门对于当前房地产市场走势的担忧以及对于中长期房地产市场健康发展的设想。
因此,从这个角度来讲,如果楼市长效性调控机制在今年年底明年年初开始出台,那么,当财税体制、土地政策、金融体制等长效性格调控机制露出端倪之时,也就是限购政策逐步定向宽松,逐步退出楼市调控政策之时。
第二、当前政府表态及地方新出台调控政策基本不再强调限购,政策趋向市场化。
无论是从最近“深八条”、“京七条”,还是当前政府表态来看,都有一个共同的特点:基本上是通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系的角度来调控市场,从调控手段的角度来说,从市场的角度来调控市场的特征比较突出,没有更多的强调原有的限购等行政化手段和措施。从这个角度来讲,政策层面正在呈现出市场化、经济化手段逐步替代行政化的限购手段的趋势。
第三、今年以来调控基调发生微妙变化,为限购政策退出与长效性调控机制的政策空间转换做铺垫。
今年以来调控基调发生微妙变化,这样的变化主要体现在三点:2013年不再以房价合理回归为目标,这导致不同城市市场之间出现“分化”,同时,也导致不同城市的调控政策具有“分化”的特征,总体来讲,不同城市的调控政策具有“分化”的特征有望使不同城市的市场需求释放得以平衡,以使总体市场回归合理;2012年年底住建部明确提出支持改善型需求,支持面在增宽,改善需求成为2013年楼市一支重要力量;关于房产税的各项准备工作如住房信息互联、征收房产税的相关人员培训工作等等正在进行,房产税扩围箭在弦上。
房价控制目标变化、支持改善型需求使得市场逐步回归以供需关系为核心的合理状态,防止限购一旦退出市场出现报复性反弹;房产税的扩围将使市场坚持“去投资化”,防止把房产作为投资投机的工具。这样,总体来讲,为限购政策退出与长效性调控机制的政策空间转换做铺垫。
第四、从近期各地限购政策的执行轨迹来看,二三线城市出台的“以限价代替限购”、“限购再宽限一套”(如温州(楼盘))等调控措施基本上已经表现出限购政策逐步退出的特征,当前来讲,二三线城市的限购基本被潜规则破解,呈现出“外紧内松”的政策面执行特征。
从执行层面来看,当前多数城市“限购”或被社保证明及纳税证明缴纳满12个月的“潜规则”破解。
之前,各地出台的“限购”政策大多数以当地的社保证明及纳税证明缴纳满12个月(北京(楼盘)为5年,较为严格)为购房的基本条件,这些“限购”政策出台后,购房者本身会更加注重纳税和社保方面的缴纳,即使各个地方出台补缴的不予认可的补丁调控政策,购房者不使用补缴手段购房,那么,自“限购”政策出台当月起,至多一年之后这项规定也会自动失效,因此,执行3年左右的楼市“限购”政策,有可能会因为购房者社保及纳税证明缴纳符合“限购”条件而自动失效,当前多数城市“限购”或被这个“潜规则”破解,限购政策的执行明显会呈现出“明紧暗松”的市场特征,有可能不会对市场起到太大的作用。
此外,从执行面来看,在二三线城市、甚至一线城市,补缴社保证明、纳税证明已成常态,甚至有的二三线城市中介代办社保证明、纳税证明“一条龙”服务已成为现实。
据《华夏时报》记者日前调查发现,环首都经济圈的一些房地产开发商和中介公司采取了为外地购房者提供社保、纳税证明等方式来规避严格的限购限贷政策。
因此,当前来讲,二三线城市的限购基本被潜规则破解,呈现出“外紧内松”的政策面执行特征,甚至部分二三线城市限购政策已“名存实亡”,执行层面已经不再执行,只不过是还难以扯下这层遮羞的纱布而已。
第五、户籍制度改革或许会成为突破“限购”政策的方法之一。
在限购限贷没有可能直接放松的可能性的市场背景下,通过放松户籍制度从侧面突破“限购”,有可能成为未来政策“微调”刺激房地产市场放量与城市化进程的非常重要手段。当前不少省会城市,尤其是三四线城市,外地居民只要购房就可以落户,那么,对于落户的这些外地居民来讲,具有了本地户籍,当然就可以进行第二套住房的购买资格;当前户籍制度改革背后的异地高考、人才引进等特定人群对于当地市场住房需求也表现比较强劲,有条件地定向宽松放松这类人群的住房购买资格或许成为未来政策层面的趋势,这或许也会成为突破“限购”的方法之一。这从总体上来讲会促使房地产市场需求的增加及成交量的持续回升。
张宏伟 观点地产新媒体专栏作者
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