郭施亮：中国楼市泡沫要爆破了吗？

    《证券时报》财苑社区认证资料为“职业投资者、多家媒体财经股票评论特约撰稿人”的郭施亮财苑发表文章指出，近期香港首富李嘉诚的抛售计划、一线城市新地王的频繁诞生以及鬼城的密集出现可以看作是中国楼市或现拐点的信号。不过，从当前土地出让金的增长力度分析，地方仍然是主导房价的主因，在这样的大背景下仍会有不少资金愿意以更高的价格入市，楼市泡沫爆破的时点恐怕继续延迟。

　　原文如下：

　　有评论认为，楼市是当代中国的毒瘤。的确，过去很长的一段时期，房地产价格出现越调控价格越上涨的怪象。而过去十年，房地产业占国家GDP的比重也出现了大幅度飙升的态势，如今已然成为国家支柱性的产业。随着房地产价格的持续飙涨，部分一线城市也开始显露出房价失控的征兆，那么房价失控的背后到底隐藏了什么？中国楼市泡沫要爆破了吗？

　　据数据统计，8月全国十大城市的住宅均价再创新高，每平米价格高达17871元，同比涨幅为12.18%。而在近几周内，各地也频繁诞生出新地王。其中，融创以21亿元拿下北京楼盘朝阳区农展馆地块，晋升为北京的新地王。新鸿基旗下公司以217.7亿元的天价拿下上海徐家汇中心项目地块，成为上海楼盘总价的新地王。华家池以136亿元晋升为杭州楼盘的新地王。

　　在房价节节攀升的大背景下，地王频现究竟透露出什么信号呢？有研究分析，如果未来一年内的房地产价格不能够上涨50%以上，则近期的地王入市风险是相当巨大的。当然，作为新的地王，他们必须谨慎地调研分析才敢作出风险巨大的决策。可以这样认为，近期入市的房地产企业基本属于风险偏好者，正因为房价投机性加剧的氛围，他们才敢于豪赌未来房价的走势。

　　从具体数据可知，全国百城新建住宅均价自去年6月以来连续第15个月环比上涨。今年3月1日，管理层推出了“国五条”，拟加大力度调控房价。然而，从近半年的数据表明，全国的房地产均价不仅没有因此下降，而且还出现了持续性上涨的走势。其中，北京、广州楼盘、上海等一线城市近半年的累计涨幅相当乐观。甚至与房价相关联的房租价格，也出现了连续多月上涨的局面。以广州为例，今年上半年新建商品住宅价格指数的同比涨幅分别为4.7%、8.2%、11.2%、13.7%、15.5%以及16.5%。而今年8月份，广州房价的同比涨幅更是高达24.15%，成为全国十大城市涨幅之首。对比上述数据，我们不难发现，广州房价于今年3月份开始出现加速上涨的走势，且涨幅有逐步扩大的迹象。另外，据最新的数据统计，广州市主要城区的房租价格已经出现连续43个月上涨的局面，高房价高房租严重影响了社会的正常秩序。

　　针对近半年房价上涨的原因，笔者认为存在以下几大因素的作用。其一是地方对国五条的政策落实效率低下，甚至出现扭曲执行和拒绝执行的行动，纵容了房地产价格的上涨；其二是高收入阶层与中低收入阶层的购房欲望，直接刺激房价的持续飙涨。前期房价的高涨很大程度是受到高收入群体的购买影响，而随着社会通胀压力的加剧以及货币贬值的速度趋快，中低收入阶层加入了购房的队伍；其三是地方控制地价，开发商高价拿地迅速转移成本至消费者，成为房价飙涨的重要因素。今年以来，全国土地出让金合同价款高达1.7万亿，增幅高达77.3%。而自今年7月以来，全国十大城市的土地出让金收入高达912.9亿元，创出31个月的新高。房价一般以地价和建筑价格组成，而地价影响的占比高达45%以上。因此，地价大幅上涨必然刺激房价的整体上涨。

　　综合分析，地方主导了房价，而各路对冲通胀上升风险的资金也在很大程度上影响了房地产的价格。于是，在房价持续飙涨的同时，不少人逐渐意识到中国楼市泡沫的爆破风险。

　　其实，当前中国的楼市可以用凯恩斯的“最大笨蛋理论”，亦称“搏杀理论”来形容。也就是说，当价格的水平远远超出其合理的价值区域，但是由于存在更多的风险偏好者，且愿意以更高的价格购买。如此循环推进，直接导致价格的持续走高。不过，根据遛狗理论的原理分析，价格围绕价值上下波动，哪怕当前的价格远远超出其合理的价值区域，但是未来将会回归至合理的价值水平。

　　如今，中国的房价由地方主导，而更多的逐利资金和保值增值资金流不断地流进房地产市场，从而为房价提供了有力的支撑。假若地方主导房价的作用日益趋弱，而资金也不愿意用更高的价格来购买楼房时，届时中国的楼市泡沫真的要到了爆破的时点。

　　近期香港首富李嘉诚的抛售计划、一线城市新地王的频繁诞生以及鬼城的密集出现可以看作是中国楼市或现拐点的信号。不过，从当前土地出让金的增长力度分析，地方仍然是主导房价的主因。因此，笔者认为，在这样的大背景下，仍会有不少资金愿意以更高的价格入市，楼市泡沫爆破的时点恐怕继续延迟。