SOHO中国跌出房企销售榜50强 项目发展遇阻碍

□晚报记者 俞佳 报道

尽管董事长潘石屹在微博人气榜上的地位依旧，仍高调地“秀”着自己的环保意识和减肥成果，但SOHO中国上半年跌出了房企销售榜的50强榜单，扩张之路一改往日霸气，走上了“保守”路线。

8月20日，SOHO中国公布其2013年上半年度业绩报告，得益于结算建筑面积大增，中期业绩大涨，营业额和净利润同比分别上涨 103%和242%。由于目前政策形势不明朗，将采取谨慎采购策略，现金为王。

中期业绩大涨

SOHO中国半年业绩显示，截至2013年6月30日，公司的营业额达人民币25亿元，同比增长103%；净利润达人民币21亿元，同比增长242%；核心净利润 （不含投资物业评估增值）为人民币5.37亿元，同比增长130%；核心纯利润率约为22%。

中期业绩优异，主要得益于结算建筑面积大增。 SOHO中国解释称： “营业收入大幅提升，主要原因是本期结算的建筑面积较去年同期增加所致。本期结算的建筑面积约为40835平方米 （不含车位面积），较去年23179平方米大幅上升76%。本期结算的可售面积 （不含车位面积）平均售价每平方米约 60749元，主要来源于银河SOHO以及SOHO中山广场项目。”

公告显示，银河SOHO总建筑面积为328432平方米，可售可租面积为248317平方米， 2012年11月完工，是北京东二环以内的标志性建筑、北京首个新落成的提供PM2.5净化空气的大型办公楼。该项目规模巨大，办公可租面积超过16万平方米，目前已出租93000平方米，过去三个月平均每月出租约19000平方米。

SOHO中山广场位于上海，由两座楼宇组成，为商业和办公用途，总建筑面积约为142000平方米，包括100218平方米办公可租面积以及12691平方米商业可租面积。

“报告期内，北京和上海的办公楼租赁需求持续旺盛，特别是北京市场空置率降到10年以来最低水平，上海市场平均空置率过去几个月也只有5%左右。” SOHO中国表示。

由于业绩强劲， SOHO中国董事会决定维持高股息政策，已批准派发中期股息每股人民币0.12元。

自夸转型成功

“去年8月， SOHO中国在香港宣布转型。今天我可以高兴地告诉大家， SOHO中国的转型成功了。”

8月20日， SOHO中国发布两段视频，潘石屹和张欣分别用中英文对中期业绩进行说明，对一年以来 “转售为租”的转型之路进行肯定。

2012 年8月17日， SOHO中国召开2012年中期业绩发布会，高调宣布转型，从 “开发——销售”转向 “开发——自持”。潘石屹表示： “我们做了一个重大决定，告别散售，持有北京、上海超过150万平方米的商业地产。三年后，租金收入将成为公司盈利的主要来源。让优质物业成为永远生蛋的鸡。”

位于上海浦东世纪大道的SOHO世纪广场，是公司转型后第一个自持项目。潘石屹介绍， SOHO世纪广场目前出租率已达100%，实现满租。其中，项目完工时已出租50%面积给上海期货交易所，光大期货、招商期货、银河期货等公司纷纷入驻，金融行业租户占整个项目近80%。 SOHO世纪广场的租赁业务经营利润率高达88%。

位于北京朝阳门的银河SOHO，更被潘石屹誉为 “创造了SOHO中国租赁历史上的奇迹”。过去三个月中，平均每月租出近2万平方米，刚完工不久的项目目前已租出9.3万平方米，出租率接近60%。此外，坐落于北京中心地段的前门大街项目经重新定位，突出旅游主题，租户质量显著提高，一批国际品牌的体验店已入驻开业。

虽然潘石屹自夸转型成功，但外界对此一直有颇多质疑。星展银行一份报告直言，转型的效果尚需更多证据证明。报告指出， SOHO世纪广场自去年入市直到今年3月，出租率只有60%，表现乏善可陈。其后， SOHO中国通过下调租金，将租金水平由最初每平方米每天9元调整至目前每平方米每天7.5元的平均水平，出租率才得以上升。

据媒体报道， SOHO中国北京的几个项目尾盘也已重新定价，促销力度较大。 SOHO中国告别散售、转型持有的决策，将导致SOHO中国由散售带来的快速回笼资金渠道紧闭，令其转型面临重大资金压力。甩卖北京项目尾盘可能是为了快速回笼资金，缓解转型资金困局。

复旦大学地产运营研究所所长蔡为民告诉记者， SOHO中国选择持有物业，也是出于近年商业地产销售难的考虑。但转型并不能一蹴而就， SOHO中国一直以来擅长的是物业销售，短进短出，有强大的销售团队，却没有一个优秀的经营管理商业地产的团队。

有报道援引房地产业内人士观点指出，以往SOHO中国的做法是将商办物业零售，分散卖出，但近年来这样的销售并不顺畅。于是其选择转售为租，在项目建成后继续持有、出租，靠回收租金偿付银行利息等，在遇到合适时机时也会选择带租约出售。

分析人士指出， SOHO中国转型后的业绩不如以往，销售额及租金收益令人担忧，但由于 SOHO中国储备的地块、项目丰富，加上融资和银行授信，其资金、经营状况尚好。

改走保守路线

过去潘石屹频频在媒体面前表达在京沪黄金区域落子布局的雄心，如今，却不讳言自己已暂时改走 “保守”路线， “采取谨慎采购策略。”

潘石屹称，从长远看，非常看好中国经济，被压抑了的机会将要在未来迸发，但目前的政策形势太不明朗， “一会儿说要出台刺激政策，一会儿说要出台紧缩政策”，所以，公司决定持有现金，等待机会。

SOHO 中国称，一方面，自今年初开始，土地市场竞争越来越激烈，价格不断攀升，市场回报空间越来越小。散售物业的投资者回报率降至3%，房贷利率则高达7%。如果没有租金上涨的支持，这些资产的高价格将难以为继。另一方面，目前经济发展政策尚不明晰，尚无明确的市场振兴和租金大幅上涨的信号。 SOHO中国选择持有充足的现金，采取审慎的收购策略，等待有吸引力的机会出现。

不过，他也认为，未来几个月中国一定会有明确的经济政策出台。 “如果市场回归理性，充足的现金会给我们更多机会。如果泡沫继续吹大，我们也不会因眼前利益而承担过多的风险。 SOHO中国的财务能力足以应对未来可能出现的市场波动。巨大的市场机会往往出现在波动之后。”

此外，他表示将继续聚焦北京、上海繁华地段的办公楼，希望其建筑产品可成为时代地标。

据悉，截至2013年6月30日， SOHO中国目前手握现金152亿元人民币，净负债率仅为14.3%。

这种低杠杆的保守路线并非今年才开始。公司去年年报显示，截至2012年12月31日，SOHO中国拥有现金约222亿元，净资产负债率仅为2.6%。

相较于去年开始龙头房企的全面复苏，SOHO中国2012年全年实现合同销售额为94.68亿元，与其2012年初定下的230亿元销售目标和2012年8 月下调的120亿元销售目标均有差距。据机构统计，今年上半年，SOHO中国完全跌出全国房企销售业绩前50强的排行榜。

项目发展遇阻

早在2009年，从摩根士丹利手中买下上海静安区铜仁路的东海广场后，潘石屹便大张旗鼓地进军上海。

据统计，截至2013年7月， SOHO中国累计已在上海拿下12个项目，累计耗资287亿元。目前已完成在南京西路、外滩、虹桥交通枢纽、虹桥CBD、四川北路、徐家汇、浦东等上海核心商业区的布局，全部建成后的总投资额将近500亿元。

公司去年年报显示，截至2012年底，公司正在运作15个地产项目，全部分布在上海和北京两地，其中10个项目在上海，远高于北京大本营。

SOHO中国所向披靡的大上海发展，如今遇到前所未有的 “阻力”。

8 月2日，上海静安区的 “东八块”地块之一宣告出让，美资房企汉斯夺标， SO－HO中国败北。该地块位于石门路以东、北京西路以北、成都北路以西、南苏州河路以南，占地面积为1.8万平方米，被称为 “上海最后一块黄金地段”， SOHO中国一直视其为必争之地。

外滩地王旷日持久的争夺更让潘石屹伤心。今年4月，该案一审告结，上海第一中级人民法院判决原告复星国际胜诉， SOHO中国等被告方败诉，上海证大、绿城中国和SOHO中国三方的转让协议无效，并宣布判决后15日内外滩地王的股权恢复至转让前。

这意味着，在付出40亿元资金以及近16个月的时间后， SOHO中国很可能在外滩地王项目前无功而返，成为这场长久纠纷的最大受伤者。

一审败诉当日， SOHO中国与绿城、证大发表联合声明，对一审判决结果表示失望和遗憾，称将向上海市最高人民法院提起上诉。

8 月14日， SOHO中国CEO张欣在其微博上发表对这场官司的感慨： “在上海打8-1官司的时候，所有的人见到我们，都说你们外地来的，这个官司你们赢不了。当时不明白，等一审结果出来，我们都震惊了，法律界也震惊了。我们马上上诉到上海高院。上诉上海高院能得到公正的判决吗？”潘石屹也转发此微博表示： “我们就是要秋菊打官司了。”言语间皆是委屈。

有分析认为，上海房地产市场竞争激烈，尤其是寸土寸金的市中心区域，各路资本竞相追逐。 SOHO中国对上海市场的熟悉程度、政府关系等多方面不及本土房企，在商业地产开发经验和实力上则不敌新加坡、美国等外资房地产公司，这或是潘石屹上海战略遇阻的主要原因。