上海金融报：高房价是土地财政垒出来的

    最近，央行调查统计司司长盛松成在最新一期《中国金融》杂志撰文指出：“有人说高房价是印出来的，这是不准确的。与其说高房价是‘印出来的’，确实还不如说是‘炒出来的’”。盛司长从两方面论述了自己观点：一是货币投放增加与房价上涨并不总保持一致，尽管近10年，M2和房价都保持了较快增长速度，但两者涨幅差异很大；二是各区域的房价涨幅与区域存款增长速度也不完全一致。盛司长的分析有一定道理，但笔者认为，高房价不是“印出来的”，而是“炒出来的”，但更是土地财政“垒出来的”。

　　据相关统计，一些地方政府土地出让金收入占地方财政总收入的比重已达百分之七十以上。截至7月30日，国土部公布数据显示，房地产用地供应8.24万公顷，同比增长38.2%，大幅高于近五年同期水平；今年上半年，全国土地出让合同价款已高达1.7万亿元，增幅达77.3%，亦创历史新高，其中房地产用地出让价款同比增幅超过90%。可见，政府获取这么多的土地财政收入，等于直接从开发商身上“割肉”，而开发商为保持开发利润，不得不提高商品房出售价格，最终迫使普通民众为高昂的房价“买单”。

　　此外，房价高低还与房地产商承担的各类税费有直接联系，而且越是经济落后地区，政府“与民争利”的雁过拔毛现象更为突出，房地产商开发成本会更高。据统计，房地产开发商在房地产开发过程中除缴纳营业税、土地增值税和所得税等三大税收外，还要承担60多种其他收费，相当于商品房售价67%的资金最终以土地出让金及后期各种税费形式进入了地方政府腰包。而且近年对土地财政产生严重依赖症的地方政府对房地产企业税收征管不断加强，比如土地增值税预缴和清算等，造成房地产业承担的税收呈不断增长之势。

　　据5月16日相关报道披露，全国139家A股上市房企2007年缴税额仅为509.05亿元，2012年一路猛增至2606.91亿元，6年共缴税额达到6287.27亿元。而且房企净利润总额一直低于缴税额，房企每赚1元钱，政府就要同时收取1.02元税收。2007年至2012年，139家A股上市房企净利润为6139.77亿元，低于6287.27亿元缴税额。有人把地方政府对土地财政的依赖表述为“一菜四吃”，即卖地、开发商的税收、卖房人和购房者的税收。另外，大家心知肚明的一种现象始终无法遏制，即各级政府在土地“招、拍、挂”中制度漏洞较多，监督措施难以到位，暗箱操作无法杜绝，为权力部门和权力人物“利益寻租”大开了方便之门，也直接加大了建房“寻租成本”。除此之外，房地产从立项审批到建设许可和质量监督等环节都过于复杂，且不透明，增加了房企的公关费用，相应增加了房地产管理成本。而房企也不会心甘情愿地当“冤大头”，为确保自身利益，不得不以提高售房价的方式，来消化不断增加的税费和额外支出，至此，广大民众就成了任高房价宰割的“羔羊”。