上半年赣州中心城区土地市场回顾

    楼市调控“国五条”、“二套房首付提高”…… 2013年上半年，赣州中心城区土地市场从年初的“冰封”走向年中的“火焰”，呈现出“冰火两重天”的景象。

    一季度“冷” 二季度“热”

    今年上半年，赣州中心城区土地市场在一、二季度表现迥然不同，第一季度表现冷淡，第二季度却呈现火热的景象。

    据了解，1-6月，赣州中心城区共成功出让国有建设用地24宗，第一季度成功出让4宗，第二季度成功出让20宗。其中，商住用地出让规模在季度上的差异更加明显。数据显示，1-6月共成功出让8宗商住用地，第一季度交易量为0，第二季度则逆势上扬，以8宗土地出让量独立撑起上半年土地交易总量。

    同比来看，今年一季度，赣州中心城区土地市场交易陷入冰点。1-3月，整整3个月，赣州市中心城区商住用地成交数量为0，而在去年1-3月，赣州中心城区共有7宗商住用地成功出让，同比呈现0:7的巨大差异。与全国各大中城市的拿地热相比，赣州中心城区土地市场在第一季度的交易情况可以用惨淡来形容。

    到第二季度，新“国五条”尘埃落定，国内各大城市大规模推地，赣州土地市场交易也开始活跃。

    4月8日，章江新区F5地块成功出让，这是今年赣州中心城区成功出让的第一块商住用地。而这一天正如一条明显的分界线，将上半年土地市场划分为“冷”与“热”，泾渭分明。随着第一季度的远去，赣州中心城区的土地市场犹如夏季气温一样，快速升温。在随后的两个多月时间里，赣州中心城区频繁推地，开发商购地热情高涨，拿地意愿强烈，二季度共成功出让8宗商住用地。

    正是由于第二季度释放出的“后发力量”， 赣州中心城区土地市场得以冲破第一季度的“冰封季”，交出了上半年出让8宗商住用地的成绩单。

    面积减少 溢价率增高

    第一季度后，开发商压抑已久的拿地热情开始迸发，优质地块供不应求，形成了“僧多粥少”的局面。在此情况下，土地拍卖会现场，房产开发商不惜重金、竞相飙价，小地块、高溢价成为上半年赣州中心城区土地市场的特色。

    从数据看，今年上半年赣州中心城区出让的商住用地规模并不大，多为小地块。从成交宗数看，今年上半年与去年上半年，赣州中心城区出让的商住用地都为8宗，宗数上持平，在成交总面积上却相差甚远。今年上半年，赣州市中心城区商住地块成交总面积为330825.9平方米（折后496.24亩），比2012年同期的1987337平方米（折后2981.03亩）减少83.35%，也就是说，去年上半年赣州中心城区的商住用地出让总面积是今年上半年的6倍多。

    与此同时，今年上半年，赣州中心城区土地市场表现出楼面地价走高，高溢价地块频现的特点。尽管今年上半年赣州中心城区商住用地总成交面积同比去年相差甚大，但在成交总额上的差异却并不明显。今年上半年商住地块总面积同比去年下降83.35%，而今年上半年，中心城区商住地块成交总额约23亿元，同比去年（30.863亿元）仅下降了25.48%。可以看出，今年上半年的成交均价高于去年同期。今年上半年赣州中心城区成交的第一块商住土地——章江新区H12地块，以5030元/平方米的高楼面地价成为单价“地王”。 

    章江新区独有的区位优势，是开发商眼中的“香饽饽”，开发商们不惜以高溢价率为代价“抢地”。在今年上半年成功出让的8宗商住用地中，就有6块位于章江新区，占出让地块总量的66.7%。出让的6块章江新区地块，溢价率都超过了50%。其中，有66.7%的地块溢价率超过100%，章江新区H12地块、章江新区J32地块的溢价率分别高至151%和137.71%。