深圳前海调查：被误读的房地产效应

　　编者按：

　　资本市场波澜再起。

　　这一次，处于风浪中心的是深圳本地上市公司。

　　当下深圳上市公司所面临的环境可谓前所未有。城市更新改造、特区关内外一体化、前海深港合作区的开发建设、产业及经济结构转型，再加上即将到来的特区成立三十周年。

　　这一切都为深圳的上市公司披上了一层朦胧的金纱，亦真亦幻之下，市场的追逐也就顺理成章。

　　新的深圳，正在显现新的气象，也将在资本市场上制造新的神话。

　　7月28日，深圳本地股集体发力，136只深圳本地股中，135只翻红。其中，深天地A、深物业A、世纪星源等8家涨停，深圳特区30周年纪念战提前打响。

　　深圳特区30周年之际，当地上市公司迎来三重利好：城市更新、特区一体化和前海深港合作区，而前海深港合作区有望最先实质性启动。28日，有媒体报道称，据深圳市政府有关人士透露，作为中央政府送给深圳特区30周年的一份大礼，国务院将在8月正式批复《前海深港现代服务业合作区发展规划》，随后，合作区细化政策和项目招商即可启动，作为新时期深港合作的一个最重要项目也将拉开序幕。

　　深圳本地炒作多年的前海概念即将成为事实，在前海区域有土地储备或楼盘项目的公司再次成为市场关注的热点。然而，记者调查发现，因涉及深港合作开发，且规划中的区域主要为填海造地，真正意义上的前海概念并不会给上市公司带来实质性的利好。前海合作区的辐射作用固然可以间接带动周边房地产的开发和土地升值，但多年来概念的炒作已经使得前海地区沦为深圳房价炒作最明显，但回落也最快、幅度也最大的区域。

　　大量高档楼盘的开发、众多投资客的涌入，前海区域俨然成了高端房地产的展览馆，当夜幕降临、参观者离去之后，前海近乎空城。有深圳本地城市规划专家告诉记者，目前前海地区的房价已经恢复甚至超过了2007年概念炒作时的最高水平，即便深港合作区规划能得到批复，在本轮地产调控同时并存的背景下，前海房价很难独善其身。

　　事实上，深圳本届政府的工作重心已经转移到特区一体化，更注重整体的均衡发展，局部地区房地产火爆的情况将难获支持。专家指出，一旦前海深港合作区在操作层面低于预期，那么，寄望于合作区对房价、土地增值推波助澜而获利的前海概念或以失望告终。

　　7月29日，深圳本地股尤其是涉及前海概念的公司走势陡然疲软，显示市场仍有一定的先见之明。

　　合作区内难建住宅项目

　　根据此前深圳方面披露的规划，前海深港合作区有望成为港深两地融合及体制创新的先行先试基地。从产业发展方向上，该区域重点发展创新金融、现代物流、总部经济、科技及专业服务、通讯及媒体服务、商业服务六大领域，到2020年GDP产值达到1500亿元，即每平方公里产出约100亿元。作为国际资本进入中国的“桥头堡”和高端产业的聚集区，前海合作区被视为“特区中的特区”、大珠三角的“曼哈顿”，未来将辐射珠三角5000万人口的市场，乃至拓展到超过4亿人口的泛珠三角地区。

　　该区域被定位为“四区”。即“深港合作先导区、体制机制创新区、现代服务业聚集区和结构调整引领区”。其地域范围指的是，由宝安区裕安路、新湖路、湖滨西路、宝安大道，与南山区的月亮湾大道、妈湾大道及建设中的海堤岸线所合围而成的陆地范围。土地总面积18.04平方公里，周边拥有妈湾、赤湾等集装箱港口，连接广州、深圳、香港的沿江高速路，连接深圳、香港两大机场的深港西部快速轨道从中间穿越。

　　需要强调的是，从地图上看，前海深港合作区大部分为填海造地，地势平坦，现有南山段主要为港口物流用地，与宝安、南山老城区关联不大，也有别于传统意义上的前海片区。由于是填海区，除了接近宝安区政府的附近有几个楼盘外，其余尚未用做房地产开发。这也因此被业内认定为，前海深港合作区“面积约15平方公里，可开发土地约10平方公里”。

　　然而，这块区域被用做商业地产尤其是住宅开发的可能性并不大。首先，前海片区定位为深港现代服务业领域的合作示范区，深圳政府的规划是拟由深港合作开发，引入香港的管理制度。尽管深圳市政府计划在三年内将向前海深港现代服务业合作区投入400亿元，但由于涉及到深港联合开发，政府会有统一的安排和招标，企业尤其是房地产企业参与的空间十分有限。

　　根据深圳市的规划，前海深港合作区金融商务核心区的商业服务设施用地约为600万平米，市政公用设施用地约248.5万平方米，该用地主要集中在南山桂庙路以北至宝安区域内。桂庙路以南至妈湾大道区域主要为约811.83万平米的仓储用地，将用于配送、商务、商品展示、商品检验、物流装备制造等行业企业。上述规划并未预留商业住宅用地。

　　实际上，对于南山前后海的填海区用途，深圳市此前曾有规定。2007年3月，深圳市四届人大三次会议上，原深圳市市长许宗衡曾回应该市人大代表的意见称，“后海填海区要规划成商业布局和总部经济，规划一个金融区，叫南山金融区，禁止房地产开发商进入。”

　　许宗衡表示，“现在南山区都成了一个商品住宅区了，形成了很多‘断头路’，商业、金融等配套措施严重滞后。去年年底我去南山区调研时要求，今年南山区所有的‘断头路’都要打通。后海填海区要规划成商业布局和总部经济，规划一个金融区，叫南山金融区，禁止房地产开发商进入。”整个后海片区从东滨路以东填海面积约5平方公里，而前海填海面积是后海的几倍。

　　由上可知，在前海深港合作区内，出现住宅项目的可能性极小，400亿的投资能与商业地产有关的最有可能的只有商业区的酒店开发。这显然与楼市、股市中的前海概念有根本的区别。

　　前海概念的最大赢家

　　那么，“对于绝大部分企业来说，能从前海深港合作区获益的只能是，依托前海深港合作区的开发建设、发展运营，间接带动周边楼盘、土地的升值，以及商业、酒店等消费的增长。”中国城市运营管理研究中心主任戴欣明表示。

　　“我们大股东在前海有大块的物流用地，不过，我们只知道大股东在前海有地，不清楚在规划区域内还是在区域之外，并且涉及到深港合作开发的大事情，能否转为商业开发，能否注入上市公司，现在都无法确定，得听从政府的统一安排。”招商地产董秘办人士29日向记者证实。因大股东招商局蛇口工业区在前海片区拥有3.9平方公里的保税区，且目前仍在运营中。招商地产被市场捧为前海概念潜在的最大赢家。

　　万科A（000002.SZ）深圳分公司的管理层也告诉记者，万科在前海没有土地储备，不过，最近有南山的项目正在商谈，因尚在保密期内，不便透露具体情况。在前海合作区周边，月亮湾大道以东、前海路等老前海区域内，还有不少房地产上市公司开发的楼盘，包括万科的兰乔圣菲，中海发展(600026.SZ)的阳光玫瑰园，泛海建设(000046.SZ)的拉菲花园等。

　　此外，冠城大通(600067.SH)通过下属子公司在月亮湾大道和前海路之间也有近5万平米的土地。2008年11月，冠城大通通过下属全资子公司与二股东旗下的森帝木业联手，以8亿元联手拍下南山区月亮湾93号T101-0047宗地项目。该块土地用途为居住、商业和服务业，土地面积为4.96万平方米，建筑面积20.57万平方米。冠城大通子公司将与帝森木业共同组建新公司开发上述土地项目，其中冠城大通方面占70%股份。

　　新近披露资产置换方案的深物业（000011.SZ）也将被大股东深投控置入前海合作区周边的土地――月亮湾T102-0237号地块。巧合的是，记者调查发现，冠城大通和深物业的地皮均处在月亮湾大道和前海路之间，且分居兴海大道的西南和东南侧。理论上冠城大通和深物业的两块地皮将是上市公司前海合作区概念的最直接受益者。但情况似乎不甚乐观。

　　记者实地查看发现，两块地所在的月亮湾大道与兴海大道交汇处正是货柜车密度最高的区域，汽油味、灰尘、大喇叭声纠结在一起，噪音和尾气污染十分严重。交汇处东南地段的月亮湾T102-0237号地块是一块没有正常出口的地皮：由于兴海大道进港货柜车快速通道的开建，高达数层楼的高架桥及其辅道直逼该地块的围墙，正好封住了其临月亮湾大道和兴海大道的西北、西南两个方向，东北面则被兴海大道与前海路交界处丽湾国际公寓项目的两栋大楼堵住前海路出口，西北面有汉京湾等小区相接。也就是说，深物业拟置入的地块被货柜车堵成了孤地。因离货柜车高架桥过近，噪音、废气污染在所难免。

　　而西南侧的冠城大通旗下的地块，记者拿到的建设项目环境影响评价公众参与调查表显示，该地块已经被拆分成T101-0047和T101-0051两宗地。拟由冠城大通子公司与帝森木业共同组建的深圳冠洋房地产有限公司开发，建设住宅和公建综合项目。其中，靠近月亮湾大道的T101-0051地块占地面积2.1万平米，用于建写字楼和酒店；靠前海路的T101-0047占地2.8万平米，为住宅小区用地。大通两个地块往深物业地块方向，与兴海大道中间为规划中的深圳附中用地；往南50米则是月亮湾燃机电厂，再南行10分钟即是伶仃洋。

　　整体上，两家公司的土地远离前海深港合作区金融商业核心区，处于规划中的物流园区的尾端。而该处的房价附近新盘小户型公寓带精装修矮层的均价为16000元。而一街之隔的大型小区二手房的价格在8100元-9000元/平米不等。再远一点的别墅区二手房的报价为13000元。“这个区域新盘也就这个价，但这已经接近甚至超过了2007年前海房价的最高水平。”多位中介人士表示，整个前海的住房主要以投资购买为主，“大家都在赌前海深港合作区，但目前升值空间已经不大。”

　　房价回落最快

　　“前海概念已经炒了很多年，以至于提到前海深港合作区，大家首先想到的就是前海的高房价。”戴欣明表示，深圳房价的炒作路径是：万科东部楼盘――前海――福田、罗湖――关外。2006年底到2007年，借着前海深港合作区的思路，大量的投机资金涌入前海，楼盘一天一个价快速蹿升，前海地区是深圳房价涨幅最快的区域，但回落也是最快的。

　　据了解，2007年最火爆时前海片区房价最高峰期普遍在1.4万-1.8万元/平方米，2008年楼市调整后一路下跌到8000元-11000元/平方米，最大跌幅50%。目前前海地区新盘的价格普遍在18000元以上，超过了2007年的顶峰水平。近期随着房地产调控深入，房价有回落迹象。但在前海，开发商都还在观望，有不少还出现捂盘行为，寄希望房地产调控像2008年一样，房价短暂回落后快速攀升。

　　戴欣明认为，此次房地产调控是最为严厉的一次，性质已经变了。更为重要的是，房地产面临的环境完全不一样。2007年调控起作用后，碰上了2008年的金融危机，为全局考虑，政府全力的刺激政策出台，给了房地产喘息的机会。

　　但是，“这一次不会有像2007年的调控有个‘金融海啸’在后面跟着，不可能出现巨量反弹的局面。实际上，目前我认为这种调控措施是有史以来最严厉的调控措施，造成的房价下跌已经是初见成效了。”

　　戴欣明特别指出，这次调控是2007年调控的延续，一个本来可以完成的任务因为金融海啸的不期而至，而不得不来个大掉头，造成了房地产在之后的暴涨。“下半年在供应量纵然放大，再加上调控政策没有松动的情况下，市场的降价会动真格，预计未来三个月降价会成为楼市的主要基调。”

　　在此背景下，投资客聚集的前海，即便有合作区获批的真实支撑，预计也难独善其身。

　　重心偏向一体化

　　实际上，随着特区一体化的推进，深圳市政府更倾向全局的均衡发展，而不再局限于关内狭小地域内的局部造势。

　　有接近官方的知情人士向记者透露，深圳目前确立了四大金融中心区：前海、平湖、蔡屋围和新交易所金融区。其中，平湖金融区聚集了大量高端、无污染的设备制造业，区域更大，发展潜力强劲。

　　“本届政府偏好基础方面的建设，基于前海地区‘经济发展、地产先锋’的局面，政府不太希望推动局部的房地产发展，政府的工作重心已经被大特区、大深圳所取代。”这位知情人士强调。

　　而戴欣明也指出，前海深港合作区在具体操作的可行性上可能不会那么顺利。此前有消息称，从媒体报道方面，香港方面似乎对深港合作不甚关心。“前海合作区的问题不在能不能做好，关键在想不想做好。”尽管有报道指深圳市市长许勤日前在深圳市政府的一个内部会议上表示，目前正争取将包括前海开发在内的深港合作列入“十二五规划”。但“政府重心的偏移，将在一定程度上影响合作区的推进”。

　　戴欣明还是对目前前海片区的开发现状表示担忧。“前海目前的交通以及整体的环境都不大适合做高端的项目，现时的交通无法承受如此高端的配套跟规划，而且污染比较严重。”前海概念“仍停留在大的蓝图上，操作起来困难还很大”。