去年以来房企借信托渠道融资已超股市

　　证券时报记者 张 宁

　　本报讯 在银行信贷收紧、一些上市房企因股市低迷而被迫撤销定向增发预案的情况下，近期投向房地产领域的信托产品却以每月百亿量级的规模发行，今年6月当月的发行规模更是达到了170多亿元的新高。统计显示，2009年以来，房企通过信托融资的总规模已超越了同期该类企业在股市的再融资总额。

　　信托为房企输血量超越股市

　　据证券时报记者初略统计，在今年的1-6月，据用益信托不完全统计，共计发行了667亿元房地产类信托产品，单月平均发行规模超百亿；6月当月的发行规模更是达到了170多亿元的新高，截至7月份前两周，市场共发行20多只主要投向房地产领域的信托产品，总规模达到了86亿元。而去年全年，房地产类信托产品的发行规模仅400多亿元。

　　与此同时，6月以来上市房地产企业也频频发布借道信托融资的公告，其中，上实发展联袂中诚信托拟发行大约10亿元信托资金，为6月份以来上市房企信托拟融资项目的规模之最。

　　据统计，从2009年至今已有56家房地产上市公司公布定向增发预案，拟募资总额为1170亿元。但随着二级市场股价跌破增发价，部分公司如华业地产主动撤销了增发预案，转而从中信信托获得了9.9亿元的信托贷款。

　　据证券时报记者粗略计算，从2009年至今，上市房企在股市的再融资总额实际上低于1170亿元，而房企通过信托融资的规模已超1200亿元；也就是说，2009年以来，房企通过信托融资的总规模超越了同期该类企业在股市的再融资总额。

　　市场过热恐遭进一步监管

　　房地产类信托产品发行市场的这种狂热现象，正引起越来越多观察人士的注意。

　　早在今年4月下旬，监管层在“2010年全国信托公司监管工作专题会议”上特别强调了对房地产信托融资的监管。用益信托研究中心分析师李�D对记者表示，房地产类信托产品单月百亿的发行量前所未见，按照这种趋势发展下去，监管层对相关产品更严厉的调控政策，令此前已遭受银信产品发行全面叫停影响的信托行业更加吃紧。

　　部分信托公司内部人士也有同样的担忧。据悉，去年与某房企合作发行了数十亿元房地产信托产品的东部某大型信托公司内部已经统一口径，暂停了房地产类信托产品的发行。据该公司内部人士表示，公司决策层认为下半年对房地产的监管政策很有可能波及信托领域。

　　与此同时，中部数家信托公司人士均对记者表示，公司对于房地产类信托产品的发行开始有所控制，一方面是由于要求合作的房企太多，公司目前是择优合作；另一方面也是考虑到目前调控背景下，房地产市场的风险较难把握。而有的信托公司则将下半年的业务发展重点定在了调控政策较为宽松的商业地产领域。

・连 接・

　　股权类房地产信托受追捧

　　据用益信托分析师李�D介绍，在目前房地产信托市场中，股权投资为主要的资金运用方式，约占已发行信托产品总量的三分之二。该类产品收益率较高，目前普遍在10%左右，但也伴随着较大的风险。

　　据了解，该类信托产品主要是利用股权投资的方式增加房地产项目公司的资本金，通过行使股东权力，优化项目公司的治理结构。而房地产企业借此既能实现融资目的，还能因资本金的增加而提高企业的信用等级，促使企业达到从银行融资的条件。房地产企业从银行获得资金后完成房地产项目开发建设，最后，信托资金获益退出。

　　实际上，股权信托给一个项目提供的通常是前期启动资金，但如果该项目不能从银行顺利取得后续融资，或者银行因其资质有问题而不发放后续贷款，那么基于该项目的信托计划就会遭受巨大的关联风险。