来源：金融时报
发布时间：2013年04月03日
在一个雾霾天中，3月30日，北京出台“国五条”地方版细则，严厉的调控措施和加强的调控力度似乎在为民众进一步拨开房地产市场走向的“雾霾”。作为引导房地产市场走出“雾霾”的重要手段，信贷政策在细则中再次被倚重——进一步提高第二套住房贷款的首付款比例，考虑到此前“国五条”对信贷政策的各项安排，凸显了银行业金融机构应切实履行好对房地产调控的责任。
除北京明确要求提高二套房贷款首付比例外，同一天出台细则的上海、重庆也无一例外地对信贷政策予以强调。上海要求“重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款”；重庆则表示“对二套房贷政策严格执行‘认房又认贷’的标准，并且暂停第三套以及以上住房贷款。”上述细则内容既是对“国五条”的积极响应，也是调控房地产市场的自身需要。
如何调控房地产市场一直是个难题。近年来，在中央继续坚持房地产调控不动摇并加大调控力度的大背景下，房地产市场却未改亢奋局面。根据相关机构的调查显示，2013年前两个月，商品房累计销售面积1.06亿平方米，同比增长49.5%。同时百城住宅平均价格连续9个月环比上涨且涨幅不断扩大，并在今年2月创下“9893元/平方米”的历史新高。
房地产调控虽是难题，但依然存在解决的办法。目前已经演变为财富图腾的房屋，成为民众疯狂追逐的目标。在不加节制的追逐中，房地产泡沫必然会随之生成、膨胀。考虑到房地产是资金密集型产业，对银行信贷资金有较高的依赖度。而从我国房地产市场资金链运行情况来看，银行信贷资金也确实贯穿于土地买卖、房地产开发、房屋销售等多个环节，因此，运用信贷手段调控房地产市场将会直击问题所在。对此，有专家表示，信贷政策将成为左右房地产市场走向的最重要的调节器，监管机构对开发贷款以及个人住房贷款或松、或紧的变化将直接作用于房地产市场的走势。此外，作为一种市场调控手段，信贷政策的运用也更加符合国家此前所倡导的“更加注重市场和法律手段”的调控思路。
房地产的特殊性决定了其既有满足居住的使用及消费属性，也有牟利、保值的投资投机属性。很多投机者正是利用各种房贷政策获取最佳杠杆率，以此获得土地、房屋实施投机行为。在这种情况下，银行业金融机构应严格控制信贷流向，加强信贷审批力度，避免成为房地产开发企业及投资投机者的“帮凶”。
从实际情况来看，虽然金融监管部门已多次强调控制房地产开发贷款，多家银行也有意采取“只降不升”原则控制开发贷款，但据央行今年初公布的2012年金融机构贷款投放统计报告显示，包括开发贷款在内的房地产贷款增速回升。因此作为信贷政策具体执行者的银行业金融机构必须认真履行国家及监管部门的各项要求，加强和规范房地产行业的贷款管理，履行好调控责任，以保障房地产行业的健康、有序发展。
严格履行信贷政策不仅有助于房地产调控，还可降低金融风险的发生。如房地产行业出现衰退时，资金链条将会随之收紧，还会出现资金链断裂情况，引发金融危机。事实上，随着利率市场化的加速到来，一些银行已经开始重新调整信贷结构，追求发展潜力更大、回报更多同时风险更小的业务，这也形成房贷地位不断下降的结果。随着房地产调控进入“深水区”，银行业金融机构将在房贷方面面临诸多风险，因此银行业金融机构应树立风险意识，加大对房地产开发企业及个人房贷的审核力度，不断健全和完善房贷风险规范管理体系和机制，化解房贷风险。
严格履行信贷政策不仅有助于房地产调控，还可降低金融风险的发生。随着房地产调控进入“深水区”，银行业金融机构将在房贷方面面临诸多风险，因此银行业金融机构应树立风险意识，加大对房地产开发企业及个人房贷的审核力度，不断健全和完善房贷风险规范管理体系和机制，化解房贷风险。
延伸阅读：
我国楼市融资将进入成本上行期
日前出台的北京“国五条”细则提及要进一步提高二套房贷首付款比例，这符合此前市场的预期，而联系到房地产调控大方向及未来物价走势，无论是对开发商还是消费者来说，其房地产融资都将进入一个成本上升周期。
二套房贷首付比例的提升，是楼市调控中差别化房贷政策的体现。尽管此为北京市“国五条”细则，但由于3月初的“国五条”细则中提到要在房价上涨过快的城市提高二套房首付比例及贷款利率，因此不排除其他城市在二套房房贷条件收紧方面也将陆续跟进，贷款利率上浮的可能性也越来越大。未来是否如市场预期普遍执行“七成首付、1.3倍贷款利率”的二套房贷政策组合仍有待观察，但消费者二套房贷的融资成本上升已是事实。
房地产开发贷款方面，随着银监会理财新规定的颁布，市场预期房地产开发贷的融资成本将明显增加。去年以来，我国大量房地产企业通过理财市场、信托市场变相地实现了从银行融资的目的，在数万亿元理财、信托存量资金中，相当一部分进入了房地产领域。不过这样的融资便利行将结束，日前银监会出台的理财新规定提出将加大对影子银行的监管，这无疑在一定程度上扎紧了房企融资的“口袋”，加剧了房地产融资市场的供需紧张程度，房地产企业的融资成本必将提升。
目前市场普遍预期我国物价走势将进入到新一轮上行周期，可能会在下半年上行至3%以上。由于我国一年期存款利率为3%，因而物价指数“破3”意味着居民实际存款利率或将由正转负，下半年加息被市场预期为大概率事件。届时存贷款利率的提升，对于贷款购房的消费者而言，则意味着每月还款金额的增加。
结合以上情况来看，当前我国房地产市场正进入到融资成本上升的周期，事实上我国楼市融资成本曾在2008年走出过一条上行曲线，但在国际金融危机的冲击下，基于保增长的压力，调控部门放宽了楼市融资门槛，加速了房地产的金融杠杆化过程，助推了楼市泡沫的发生。
目前随着开发贷成本的上升，开发商资金链可能再度紧张，推盘速度或将减缓；而消费者房贷成本的上升，也将制约弥散在市场中的买房冲动。整体而言，楼市融资成本的上升，开启了房地产金融的去杠杆化过程，有助于给当前火热的房地产市场降温。（新华网 记者王宇）
