来源：浙江在线-钱江晚报
发布时间：2013年03月07日
近日楼市国五条细则出台，其中“出售房产按转让所得的20%征税”的规定饱受争议。这几天网上很多“高人”宣称找到了避税的招数，这些“高招”都有哪些呢？到底靠谱不靠谱？
招数一：假离婚
网络版本一：1。卖家离婚，准备出售房产归于卖家男；2。买家离婚，房产归于买家男；3。卖家男携房产和买家女结婚，房产共有；4。卖家男和买家女离婚，房产归买家女；5。各自复婚！
网络版本二：将打算卖出的房产归到夫妻一方名下，然后夫妻离婚，拥有该套房产的一方以家庭唯一住房出售，卖掉后双方复婚。
可行性分析：
腾飞金鹰律师事务所合伙人吴方荣认为，如果按照版本一来实施需要离婚3次、结婚3次，更像是一个笑话。“假离婚”万一变成真离婚，就得不偿失了。版本二行为按照现行政策可操作，因为“出售唯一住房且已满5年不必缴纳个人所得税”，但是需要注意的是，房子必须在手上持有5年以上，这期间政策变化可能性较大，风险也较大。吴方荣还强调，税务总局刚发布了一条政策，夫妻离婚涉及到房产等大额财产时，如果产权发生变更，获得方也需要交纳一笔个人所得税。
据杭州财税部门工作人员称，即使有法院的判决书，在房屋过户到债权方时，依然要按照交易中心的核定价格交个所税、营业税。
招数二：打欠条
网络版本：买方先把房款付给卖方，卖方按房款打欠条给买方，以房产做抵押；然后买方以卖方欠款不还起诉到法院，卖方承认欠款，表示无力偿还，愿意以房产抵偿，最后买方拿着法院的判决书去房产中心过户。不论是否限购，都可以过户。一分钱税没有！
可行性分析：
吴方荣律师认为这种行为是绝对不可行的。首先，操作性有问题，如果抵押行为一旦成立，法院会将抵押物走拍卖程序，起诉人并不能直接拿到房子，反而需要再出一笔钱去参与拍卖，价高者得，存在被别人拍走的风险；其次，这种欠条并没有法律效力，买卖房是双方真实意愿，而抵押并不是真实意愿，所以这种抵押、欠条都是无效的；再次，买卖双方用虚构的法律关系去欺骗法院，这是一种违法行为，需要承担法律的惩罚。
有网友认为，除此之外，在走法律程序中，需要支付不菲的律师费和诉讼费，是一笔不小的费用。
招数三：借助信托
网络版本：搞个房地产交易信托创新，避税的同时还可理财。卖方的房子和买房的资金分别委托给信托公司设个财产权信托(办抵押和公证)，事前签定交易价格，2年内资金投固定收益低风险产品，收益归信托公司做管理费，到期分配信托权益，直接交易过户。
可行性分析：
吴方荣律师认为这种方法不可操作，首先，这种行为是披着看似合法的外衣在做违法的事情，是一种法律欺骗行为，面临被法律惩罚的风险；其次，目前关于房产方面的信托管理的特别严格，可能会通不过审批。
有信托公司工作人员称，用成立信托来避税，这样的新业务当前应该不会有信托公司会做，和传统信托业务相比这样的做法不太靠谱，甚至和信托业务毫不相关。
招数四：做低房价
网络版本：在卖房子时，房子和装修分开，将房价做低，差价作为家居、家电等价格的对价支付，也就是“房价降低，家居价格提高”，一提一降就可以把税费冲抵掉了。
可行性分析：
吴方荣律师称这种做法在此次政策之前就存在，但是严格上是一种逃税行为，合同也可以被认定为无效合同，所以被处罚的案例也出现过。
有网友认为，这种方法是具有可操作性的，但是不能太“贪婪”，房子和装修的价格要在合理范围内，不能太过分，一定要掌握住“度”，不然就由合理避税变成逃税了。
招数五：借助发票
网络版本：在二手房买卖中，卖方提交购买一手房时的契税、装修费、供房利息等发票或证明文件，可明显降低差额。如最终与二次交易价格未产生差额，那么按照新规，个税应缴额为零。
可行性分析：
按照现行的政策看，所谓的“差额”并不是简单的“卖出价格减去买入价格”，还允许减去“税金和其他合理费用”，转让过程中的税金主要有：营业税，城市维护建设税，教育费附加，土地增值税，印花税等税金；而合理费用主要有：实际支付的住房装修费用，住房贷款利息，手续费、公证费等费用。但这些需要纳税人提供购房合同、发票等有效凭证。
吴方荣律师认为这种办法是可行的，也是值得鼓励的。因为按照政策规定，征税时需要扣除合理费用，比如房屋增值税、购房时支付的费用等，卖家如果能提供发票或证明文件，就相当于保留了证据，也有利于税务人员的认定。
专家认为：目前流传的各个版本避税方法，最终都需要到交易中心去办理过户手续。只要涉及交易过户，就很难避税。现在最简单的方法就是赶在具体细则出来之前办理完交易过户，建议购房者通过正常渠道来避税，用一些不靠谱的方法只会耽误时间，甚至“鸡飞蛋打”。
作者：李涛
