叶檀：海南与鄂尔多斯不同

    海南是中国房地产泡沫崩溃的第一个样板，鄂尔多斯是第二个样板。

　　两个市场环境不同，崩盘原因大不相同：鄂尔多斯房地产崩溃主要是金融链条崩盘的结果，金融杠杆过高、中小城市本地消费力耗散，后继无力；海南房地产第一次崩盘缘于海南旅游未进、房地产开发冒进。如果再次崩盘，则说明我国最具吸引力的休闲与旅游地产无法吸引到足够的资金，剩余资金有了其他去向。

　　目前鄂尔多斯的实体经济与自然条件、营商环境不足以吸引大量人口与项目进驻，煤炭价格下挫、民间借贷链条断裂成为压垮房地产的两根稻草。

　　外地人无意长住鄂尔多斯，却能调动资金制造当地的短期资产泡沫。据高和资本的报告，大量民间资金进入房地产市场。中国人民银行鄂尔多斯支行的数据显示，2011年上半年通过支付系统共流入鄂尔多斯58.4万笔，总金额为9851.13亿元，同比增长86.61％和50.52％。鄂尔多斯人热衷于房地产投资，但没有实体产业链、没有营商环境、没有人口聚集，一旦实际借贷利率上升，房地产市场的崩溃就是必然的。

　　与鄂尔多斯最大的不同，海南的房地产一直以外地人投资为主。2010年，华泰联合证券分析师鱼晋华对海南房地产的调研发现，基本每个楼盘的岛外客户成交量都占到80％以上，且基本上入住率都低于30％。来自岛外的需求中，外地迁移入岛经商居民的投资需求、岛外过剩流动性资金投资需求以及跟随外地入岛品牌开发商进入的伴生引导型购房需求占到主流。

　　海南的房价收入比过高可以印证外地人主导市场。去年4月27日，上海易居发布 “2011中国住宅房价收入比排行榜”，2011年北京、上海、海南三地的商品住宅房价收入比排名位居全国前三位，其中北京、上海、海南、福建、天津、浙江、广东等7个省份商品住宅房价收入比均超过9。与北京、上海作为经济中心不同，海南本地经济以旅游、房地产为主，本地居民收入近几年虽然上升较快，由于基数较低仍处于全国中位以后，海南房地产价格却快速蹿升，可与京沪试比高。

　　外地人以剩余资金投资海南房地产供养老、休闲之用，说明本地居民收入无法左右海南房地产价格，全国剩余流动资金量以及海南的吸引力才是确定海南房价的依据。

　　海南与美国的佛罗里达在气候、产业、旅游核心区域地理环境等方面颇为类似。海南当地人热衷于学习佛罗里达的模式，如海南省旅游协会旅游推广及咨询服务中心总经理、海南旅游发展研究会研究员孙德清在接受人民网海南视窗的采访时表示，“国际旅游岛建成了是什么样子？我设想了一下，如果达到现在美国旅游收入第一大州佛罗里达的样子也不错。”中国（海南）改革发展研究院院长迟福林等人都持相似意见，海南国际旅游岛定位正基于此。佛罗里达的房价成为美国房价的标杆之一，海南房价也是衡量中国房价泡沫较为准确的标杆。

　　海南房地产如果再次崩溃，以剩余现金支付的外地购房者不会受到太大影响，他们追求的是必要物质之外的休闲享受，但开发企业将遭受致命打击。负债过高，融资成本上升将导致短期内大批开发企业倒闭。根据海南克尔瑞的调研数据，未来3至5年，海南包括在售、库存和准备开发的潜在供应量达到1.079亿平方米，根据官方统计数据，海南2011年去化量是880万平方米。以此计算，目前海南楼市的潜在新房供应量需要消化10年以上。以上数据的潜在含义是，如果保持2011年外地7万户左右每户100平方米以上的购买力，海南房地产将严重过剩。海南只有两个选择：抑制房地产投资热潮，或者吸引更多的外地人口到海南买房。

　　打个比方，鄂尔多斯如同刚发现黄金的加利福尼亚，淘金者蜂拥导致房价短期大涨，如果当地没有发展起实业，黄金挖完或者黄金不值钱，房地产市场会留下一地鸡毛；海南的房地产是富裕起来的群体追求休闲所用，如果这批富裕群体有了更好的选择、海南当地治安环境不佳、富裕群体遭受货币紧缩之痛，海南的房地产难免崩溃。

　　鄂尔多斯是较易崩溃的房地产市场类型，而海南则会跟随经济景气定期扩张与紧缩。