房企冲刺 年末楼市“翘尾”

    11月，伴随全国多个主要城市成交量上涨，甚至创下年内新高的消息，“翘尾行情”一词迅速走红，成为多数城市楼市走势的最新写照。11月中上旬，北京全市新房网签总量9559套，同比上涨216.6%；上海11月的商品住宅成交量达53万平方米，高出9月同期水平22.2%；截至11月25日，宁波市六区共成交商品住宅约1800套，与“金九银十”两个月总成交量相比，分别增长了20%和38%，而这一数字，是宁波去年11月成交量的近三倍；11月28日，郑州最新楼市数据出炉，7998套的销售量较去年同期上涨了77.14%，与成色不足的“金九银十”相比，各地楼市年末回暖迹象明显。

　　进入11月以来，南昌楼市也出现了“翘尾”现象：一方面，新房周成交量基本稳定在500套左右；另一方面，本月更有17家房企集中申请预售许可证，在刚性需求和房企集中冲刺的双重作用下，年末南昌或将涌现一波成交高潮。

　　房企基本完成年度销售

　　与2011年末行业整体的“过冬”氛围有所不同，在经历今年市场的先抑后扬后，房企处境已大为改善。一方面，5~8月，是南昌新房成交高峰期，成交量高达16626套，是2011年全年成交（18489套）的89%，2010年全年成交（28871套）的57%，稳健增长的成交数据超越调控年的“低谷时期”，几乎达到南昌住宅市场最好的状态。另一方面，在全国“金九银十”普遍成色不足的背景下，南昌楼市仍交出了3120套和3847套的漂亮答卷，与去年同比分别上涨了122%和174%，这组数字一面体现了南昌良好的市场面和强劲的市场需求，一面预示着南昌楼市从成交高峰到销售淡季，从刚性需求到中高端产品的成功交替。

　　更为重要的一点是，今年的成交量分布较为平衡，从每月楼盘成交龙虎榜的榜单中可以看出，各家房企都有自己的亮点：万科以万科城发力；恒大以恒大名都和新上市的恒大城为主打，两大项目相继卖到脱销；绿地继中央广场写字楼热销后，打造的未来城也受到购房者追捧；保利推出的保利香槟连续开盘2次仍取得漂亮成绩，此外，东亚新华、洪客隆地产等老牌房企，都有可圈可点的表现。

　　大型房企销售明显好于去年同期，部分房企已经完成年度的销售目标已是不争的事实。在销售回款增加，财务状况好转的情况下，恒大、绿地、联发先后拿地，以期在后市竞争中赢得先机；众多房企在“金九银十”之后纷纷推出大户型试水楼市。

　　年底刚需依然主打

　　市场稳健的基底，房企销售计划的良好完成情况，进一步刺激了部分房企冲刺年终的动作，据了解，本月共有17家房企集中申请预售许可，与上月实际开盘项目数量相比增加了7个，推房面积约1047250平方米。

　　这些房源与此前不同的还有，刚需楼盘成为开盘的主力：东亚朝阳SOHO主打37~72㎡精致小户、中兴和园改售88~135平方米两，三房、郎贤加州溪谷加推89~131平方米户型；在新增投资产品中，万达推出的写字楼100平方米起售，洪客隆地产推出的LOFT户型小巧灵活，实用率高，都较为适合中小型投资者入手。

　　对此，结合此前楼市的销售情况不难看出，年末房企主打“刚需牌”，一方面是此前房企集中推出大户型遇冷；10月至今的楼市成交量下滑明显，此时正是房企集中推出大户型时期，当时共有城泰湖韵天成、国贸天琴湾、东方海德堡等10家房企推出大户型，最小面积160平方米，最大户型达192平方米，在刚需力量仍是主要购买力的情况下，市场难以消化。

　　另一方面，则是近期成交量的稳健增长，进入11月以来，新房周成交量基本稳定在500套左右，且多为刚需楼盘受宠，近期热销的友邦皇家公馆、华宇尚城等，推出户型多在110平方米上下。至此，如果这种成交势头得以延续，而房企又不断推出迎合购房者需求的刚需户型的话，—段年末行情或现。

　　房企促销引发需求入市

　　“旺季不旺，淡季不淡。”南昌乃至全国楼市的“反周期”性说明成交量的起伏已更多取决于购房者的需求。目前南昌月销售预计在2000套左右，1047250平方米，近万套的住宅销售也令年末成交充满期待的同时更徒增压力。

　　对此，第一个转发楼市“翘尾行情”的世联地产总经理沈雪忠认为，“部分房企促销降价将悄然打响。”据统计，17家楼盘或推出了较好的优惠政策，如绿地中央广场就推出了10万抵20万的优惠，保利香槟推出了1万抵5万的优惠；或保持了较平的销售均价，如东亚朝阳SOHO仍维持8月首推均价，每平方米8000元左右。

　　而—些全新盘项目，由于缺乏足够的时间分批推盘，则多选择将全部房源—次性推出，对其来说，较低的报价或者—定幅度的优惠则是必不可少。

　　以凤凰洲友邦皇家公馆为例，8月底才推出首波产品令销售有些吃亏，但8000出头的均价与一路之隔的东方海德堡和铜锣湾香逸澜湾相比，可以满足大多数刚需购房者的心里价位，所以在开盘期间取得了较好的签约成绩。据了解，该项目2天内的签约率即已达到八成左右。

　　沈雪忠认为，“部分前期推出的楼盘依然面临着去化压力，或被迫在年末加大营销力度以冲击业绩，而随着年底房价企稳趋势的明确，未来—长段时间内房价还是有上涨的可能性，那么当前也可谓是买房的—个相对较好的时间点。”

　　文/记者田华