大型房企集中拿地 地方政府供地力度明显加大

开发商和地方政府的预期都在回温，但很多房企对于后市仍无十足把握

进入9月，沉寂多时的土地市场明显活跃起来。各地政府的供地力度大增，大型房企的拿地积极性也不断提高。9月5日至11日，万科先后在广州、青岛、合肥、顺德拿下四幅土地，拿地金额达68.84亿元。链家地产市场研究部对十家龙头房企的监测显示，9月上旬有三家龙头房企出手拿地，合计金额达82.4亿元，超过8月份十家房企拿地总金额的一半以上。

全国土地市场的整体成交情况在逐渐好转。尽管整体成交量仍明显低于往年同期水平，但同比降幅在逐步收窄。土地出让金也连续五个月环比上升。

万科公司总裁郁亮说，上半年地方政府几乎没怎么放地，下半年才开始陆续加大土地供应量，所以万科在下半年加大拿地力度，与是否看好后市没有直接关系。“不管市场好不好，我们都要买地，不然饿死了怎么办？”

第四季度将至，在财政收入、供地计划的双重压力下，地方政府的供地力度正明显加大。接下来，问题的关键在于，大型房企频繁拿地能否持续，继而带动土地市场的整体回暖？

对此，中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天认为，需求端仍存在较大不确定性，土地市场难言全面回暖。“现在只有部分大型企业在拿地，其他大部分房企仍在观望。”他预计，由于楼市仍在波动，未来土地市场会有小部分热点，但大部分仍将冷清。

谁在拿地

从8月开始，多个城市出现较为集中的土地成交现象。据链家市场研究部的统计显示，8月份，北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈阳、武汉全国十个主要城市的土地市场成交规模达2858万平方米，环比上涨30%；土地出让金为409亿元，环比上涨14.4%。

陈啸天总结说，最近两个月集中拿地的房企主要分三类，一是有资源倾斜、不差钱的央企；二是走高周转模式、快速销售后补仓的龙头房企；三是一些正在树立品牌或强化品牌的中型房企，但这一类企业拿地规模不大。

保利、中海、华润、招商等地产央企属第一类，凭借雄厚的资金实力及信贷支持，它们一直都在积极拿地。华润置地在8月下旬到9月初的20余天内，连续在深圳、武汉、西安、温州、成都等城市拿下九块地，耗资70多亿元；保利地产今年前七个月斥资近100亿元在全国拿下13幅土地；中海地产今年拿地的资金也接近80亿元。

“央企的逻辑是，房地产行业未来一定是规模之争，现在就要利用调控周期超车，迅速做到一定规模以上。”一家央企的内部人士对财新记者称，保利地产表现最为显著，放弃短期的利润率，提高周转，迅速冲击规模。今年1月-8月，保利地产实现销售额678.69亿元，同比增长34.29%。在销售规模上，保利地产已经超过恒大，直追万科。陈啸天认为，随着房地产行业集中度的提高，未来年销售额达不到100亿元的房企，可能会面临极大挑战。而追求销售额的必要前提，就是需要足够的土地储备。保利地产也在2012半年报中称，优质土地不足制约了公司发展，未来要通过多种途径努力补充优质土地资源。

万科、龙湖等龙头房企则属第二类，高周转模式下，在销售好转、持续出货之后，需要及时补仓。高周转的规模化房企消耗土地的速度更快。据财新记者不完全统计，最近一个半月万科拿地超过100亿元，新增12个土地储备项目。在给财新记者的书面回复中，万科方面表示，公司拿地是出于持续发展的需要，不代表对市场判断发生了变化，房地产行业调控的方向并没有变化。

截至6月30日，万科的土地储备为3400万平方米。而万科今年计划新开工面积为1328万平方米，土地储备仅能维持未来两年到三年的开发。过去几年，万科的土地储备一直维持在4000万平方米左右。从拿地占销售金额的比例看，万科今年的拿地进程尚未过半，今年最后四个月将是其拿地高峰。

今年前八个月，万科实现销售额842.8亿元，同期拿地金额为105.2亿元，占比为12.5%。“即使考虑到8月以来新增的项目，公司今年以来的拿地金额占比仍处于近年来比较低的位置。”万科在书面回复中称，目前万科资金比较充裕，可以灵活把握土地市场的机会，但在具体项目决策上仍会坚持严格的投资标准。未来拿地数量一方面取决于公司业务发展的实际需要，另一方面也取决于土地市场的机会。

龙湖地产的补仓行动则基本完成。“我们在5月-6月开始拿地，8月进入尾声，相中的地块基本落袋。”龙湖地产内部人士表示，这一阶段拿下的土地储备超过600万平方米，地价款约170亿元。目前，龙湖地产的土地储备权益面积约3500万平方米，能够维持未来三年的开发量。恒大依然保持着极高的土地储备，并继续在三四线城市低价吸纳土地，但增速已远不及以往。截至2012年中，恒大土地储备总量约1.42亿平方米，增幅为4%，增长幅度远低于2011年同期的41%和2010年同期的31.7%。

金科、朗诗等中型房企则属第三类，实力不俗，正处于强化品牌阶段。今年5月之后，金科已在重庆、四川、江苏等地拿下12宗地块，耗资32.25亿元；朗诗也在长三角区域多次拿地。“土地价格有所下降，市场竞争不激烈，对中型房企是个拿地好时机。”陈啸天称，这些主要是一些面积较小的优质地块。

触底反弹

与房企拿地节奏一致，主要房地产行业指标也在8月全面触底反弹。据国家统计局数据，1月-8月份，全国房地产开发投资43688亿元，同比名义增长15.6%，增速比前七个月提高了0.2个百分点，出现止跌反弹；房屋新开工面积12.294亿平方米，同比下降6.8%，降幅比前七 个月缩小3个百分点；全国房企土地购置面积2.3624亿平方米，同比下降16.2%，降幅比前七个月缩小8.1个百分点；8月份，全国房地产开发景气指数为95.64，比上月提高0.07点。这是该指数在连续下降14个月之后，首次回升。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，这些指标表明楼市向上的拐点已基本确立，房企经营状况最差的时期已经过去。

据国家统计局数据，1月-8月，房企本年到位资金5.9714万亿元，同比增长9.1%，增速比1-7月份提高了2.9个百分点。这说明，在销售回暖和信贷松绑之后，房地产企业的资金面正在好转。

多家上市房企的2012年中报显示，房企谨慎拿地和以价换量的策略取得了明显效果，销售额及回款都在增加，使上市公司持有现金增速明显。万科称，到今年中期，公司持有的货币资金为470亿元，净负债率只有22.8%，现金对一年内到期借款的覆盖率超过2.3倍。

一度挣扎于生死边缘的绿城中国，通过配股增资、项目转让等方式“自救”之后，中期的净资产负债率已经降至93.5%，年底有望降至60%左右。根据2012年中报显示，包括万科、龙湖、招商等在内的12家典型房企的平均短期借款覆盖率（现金/短期借款）约为160%，总体流动性状况良好。其中，万科、中海、招商、龙湖等更是显著高于平均水平，短期内资金压力很小。此外，房企也在抓紧机会融资。仅9月11日和12日，佳兆业、路劲基建、金隅股份、中航地产、荣盛发展五家房企发布融资公告，涉及资金总计超过77亿元。

绿城中国总裁寿柏年对财新记者称，从目前看，大部分中小房企仍在观望，“资金链比年初要好，但买地仍需要很小心。”陈啸天也表示，买地还是需要小心，“彻底不买地是等死，但买地不小心就是找死。”

事实也大抵如此。截至9月中旬，新增土地储备超过500万平方米的企业仅有万科、恒大、保利、绿地、碧桂园和龙湖。而包括中海、华润、恒大、世茂、雅居乐等在内的诸多房企，今年投资面积不足去年四成，仍以去库存为主。现金最为充裕的万科也表示，公司项目资源保持在三年的开发水平，“不拿地王”是严格坚持的投资标准。

地方推地潮

地方政府的推地潮也在9月同步开始，多个城市开始密集供地。根据北京市土地整理储备中心的信息，9月北京入市交易的土地将有27宗，其中住宅用地14宗，相当于前八个月成交的住宅用地数量总和。上海也在9月推出了26幅经营性用地，其中包括6幅纯住宅用地，2幅商住综合用地，15幅商业、商办用地，以及3幅动迁房用地，土地的起始价总计达101.04亿元。合肥市在9月14日-20日出让12宗土地，共计1377.62亩。温州在8月底一次性推出了52宗土地，面积合计3220亩。此外，杭州、武汉、石家庄等地也都在9月份有大规模的土地挂牌。

陈啸天对财新记者说，地方政府对土地市场的预期开始好转。今年上半年，地方政府面临着财政和供地计划的巨大压力。因土地市场冷清，很多地方土地出让收益大幅下降。以北京为例，今年前八个月北京仅成交土地95宗，土地总价款244.6亿元，同比下降63.5%。

但是，地方政府的大规模推地后，是否能够供需两旺，继而推动土地市场整体回暖，仍需观察。“很多房企对后市并无十足把握，那些可买可不买的地，基本就不买了。”上述龙湖地产内部人士说，除去亟需补仓的大型房企，大部分企业都在等形势明朗后再出手。