金九银十房企谋突破 拿地速度明显加快

九十月份房企扎堆推盘 拿地速度明显加快

　　编者按很快又是传统的楼市销售旺季“金九银十”了，这又是一个在严厉调控下的九十月份。2011年的“金九银十”惨淡地沦为“铜九铁十”，今年是否又会重蹈覆辙？房企会否加大推货、促销力度以冲刺年度销售目标，从而提供购房者一个抄底入市的好时机？特别是国务院督察组结束对全国16个省市的督察后，住建部表示将研究进一步强化市场调控的政策措施，那么楼市调控究竟会否再推新政，调控新政又从何入手呢？有鉴于此，我们派出多路记者，通过调查、访问、数据分析等手段，通过政府、开发商、购房者、业者、专家等多个维度来观察敏感期的楼市。从今天起，南方日报《财富》将推出楼市“金九银十”前瞻系列报道。

　　房地产的传统销售旺季又将来临，在房地产宏观调控的大环境下，开发商又迎来今年的大考。记者发现，在经历了多年的房地产政策调控、市场低迷与震荡循环之后，房地产企业在面对市场时更加积极应对，也更为从容。今年年初房地产市场由年初的低迷到五六月的成交回暖，开发商们的信心指数一路上升。在上半年积极变阵应对刚需购房潮之后，众多大型房企普遍取得较稳健的销售业绩，而面对“金九银十”，广东本地品牌房企表现出谨慎的乐观。

　　“以价换量”见效 业绩平稳利润下滑

　　近期接连公布的上市房企半年业绩报告显示，在上半年房地产市场逐渐走出低迷，众多房企销售额保持平稳甚至增长的同时，净利润却普遍出现了下降。

　　行业龙头企业万科地产，上半年虽然净利润同比大增25%，但毛利率、净利率分别同比下降5.6%、2.2%。据不完全统计，至8月中A股披露中报的38家房企中，有17家净利润出现同比下跌。分析人士指出，在衡量房企赚钱的三个指标中，净利润上涨表示盈利增加，但净利率和毛利率下跌，说明利润被摊薄。相比万科，中海地产则以67.9亿元净利润蝉联最赚钱上市房企，比万科超出30.6亿元。据汇丰银行分析，中海上半年平均销售价格同比增长12%，而土地成本仅占售价20%，使其达到近41%毛利率、27%净利率。

　　在上半年销售额领先的房企中，保利和招商同样出现了净利率都同比下跌的状况。保利上半年销售额虽然同比增27.5%，但净利润同比大跌12%至24.55亿元；招商上半年销售额大增136%至161亿元，净利润也大跌16.9%至12.2亿元。

　　已发布半年业绩的上市房企当中，中海地产是表现得最为突出的一个。据该集团在公布的数据显示，在中海地产今年上半年五六两个月的销售额就分别达到了123.1亿港元和148.4亿港元，均突破百亿元人民币大关。

　　另一方面，尽管得益于货币政策、信贷政策的适度宽松和企业不断采取的“以价换量”策略，今年来商品房销售量总体呈现逐月回升的趋势，但全省商品房待售面积再创新高。有业内人士表示：“开发企业在看好后市的同时不宜过分乐观。”省房协观点认为，虽然五六月份以来销量持续扩大，反映出市场需求方基本结束观望，入市出手的意愿加强。但当前商品房库存量处于历史高位，开发企业在看好后市的同时不宜过分乐观，应尽快完成销售回笼资金。

　　突围市场利器 紧抓刚需提高性价比

　　在当前新一轮调控大背景下，市场格局变化和企业动向受到高度关注。中国指数研究院日前最新发布的行业研究报告预测，在调控政策的导引下，首次置业需求和首次改善需求，将是未来五年支撑住宅市场快速发展的主要动力。随着调控对“游戏规则”的影响，更重视资金周转速度、产品结构更偏向于刚需型的房企，将迎来重要发展机遇。

　　在港上市的富力地产8月16日公布了今年上半年的业绩，上半年合同销售额增加9%至人民币146亿元，并占全年目标约46%，完成百分比较以往大多数年度为高。

　　富力地产董事长李思廉表示，2012年上半年房地产市场并无重大新紧缩调控措施出台，市场基本维持稳定，并出现个别的利好发展迹象。目前，监管措施导致投机性的置业需求受压，中国房地产市场主要受刚性需求带动，中低价位的中小户型单位需求增长较迅速。他认为，“富力在艰难市场环境下能够取得如此令人满意的销售表现，证明富力所采取策略的有效性。”

　　据了解，北京、广州及天津等城市严格实施住房限购政策，但富力在这些城市仍取得与2011年相当的合约销售额。而富力在重庆及太原主要销售的项目为较小户型，迎合刚性需求，重庆及太原的销售额分别显著增长95%及73%。

　　8月23日碧桂园公布了2012中期业绩。数据显示，碧桂园2012年上半年总收入及毛利分别约为167.67亿元及69.59亿元，同比分别增长约7.2%及36.8%。上半年物业确认收入均价同比上升29.6%至约每平方米6636元，抵消了交楼面积同比减少约17.8%至约240万平方米对收入的影响。权益所有人应占利润约为29.76亿元，同比增长约3.7%。

　　重点发力下半年 谨慎乐观更具信心

　　广东省房协公布的数据显示，上半年广东房企国内贷款759.44亿元。其中，主要为销售回笼资金的其他资金1492.39亿元，则下降5.4%。

　　对于不少房企来说，上半年市场的表现在预料之中。更多企业早在今年年初已确定了突围市场重点时间段是在下半年。“今年我们推盘的节奏是‘前低后高’。”广州万科的相关负责人告诉记者，万科在上半年推盘的数量明显低于去年同期，节奏也没有以前那么迅猛，但半年取得的业绩并不比往年逊色。“在下半年，特别是金九银十时期，销售量肯定会更高，全年销售超越去年应该没有问题。”

　　记者在市场中发现，像万科一样“留力”的企业很多。在九十月份的楼市销售传统旺季，包括中海、雅居乐、万科、敏捷在内的不少开发商都将在广州推出大量的全新项目。这些新盘无论在项目规模还是在产品数量上都比上半年要更大和更多。中海地产和雅居乐两家企业都将在“金九银十”期间把自己在广州萝岗的全新楼盘推出市场，而这两个新项目的占地面积都均超过30万平方米。

　　除了新推盘以外，房企拿地节奏也明显要更快。记者从万科集团获悉，在上半年该企业新获取开发的项目就达到13个。在7月份，万科集团就分别在上海、宁波、南昌、青岛、天津、西安6个城市新增了6个项目，建筑面积达到84万平方米。

　　而除了万科以外，其他房企也不甘寂寞。中海地产今年的拿地劲头也颇足。记者从该集团获悉，中海地产今年上半年累计新增土地储备量就达到274.5万平方米。2月份，中海在佛山就以14.56亿元拿下了一幅商住地块开始了今年的抢地大戏。同样的2月份，便以子公司中国海外宏洋的名义以11亿的价格拿下了江西赣州153.46亩的土地开发权。此外，3月份在香港也获得一个新项目，4月份中海更是以16.77亿元的价格拍得成都站南组团地块。

　　雅居乐集团主席陈卓林分析接下来的房地产市场趋势时表示，“调控政策预计还将持续。但从长远而言，国内房地产市场刚性需求强劲以及中国经济长远持续增长，发展潜力巨大，我们对房地产市场的长期发展仍抱乐观。”

　　万科董事会秘书谭华杰对后市同样给予了信心。他认为，特别是“金九银十”期间，万科的销售会有更大的突破。（记者 李广军 蒋劲劲）