楼市“暖冬”供需两旺
调控下地方楼市之武汉
武汉，这座华中地区最大的城市，近年来日益成为房地产开发的热土。地铁线的延伸、长江大桥与隧道的增设、高新技术区的扩容、旧城改造的提速……城市建设的跃进吸引着国内一线开发商竞相进入这座城市。
今年以来，武汉房地产开发投资保持高位运行，土地出让规模迭创新高，商品房市场平稳上升。9·29调控后，武汉楼市曾经历小幅调整，但供需两旺的态势并没有改变。临近岁末，在“地王效应”带动下，武汉楼市“暖冬”再现。
深圳楼市年底再现火爆
限购令并未带来房价调整，刚需再次恐慌性入市，投资客也有卷土重来迹象。近三周以来，深圳楼市再次掀起火热抢购行情，许多新上市楼盘都取得不错的销售业绩，甚至有楼盘开盘当天即售罄。
推盘、购房高峰叠加
12月10日到12日，深圳罕见的出现8个楼盘同时上市的高峰，包括热门楼盘岸芷汀兰、万科红、四季山水二期、玉湖湾以及南山的铭筑和龙岗的大东城、东津名座和信义湛宝广场。共推出1859套单位。其中5个楼盘销售都在八成左右，有楼盘甚至售罄。
专家表示，如此多新盘同时推出同时销售不错，只能显示市场购买欲望和购买力很旺盛，如果一直持续，会招致新调控加速到来。
最引人关注的是关外布吉片区项目万科红，该项目原名海轩广场，两三个月前为万科收购，随即包装上市销售。万科红开盘价高达2万元/平方米，推出554套，开盘当天现场人山人海，已销售超过500套。而该片区二手房价格只有1.2万元/平方米至1.4万元/平方米。
还有不少关外项目受到刚需族热烈追捧，宝安区的玉湖湾均价18000元/平方米，推出112套，销售近九成；坪山新区的大东城，均价10500元/平方米，以及均价8500元/平方米的东津名座也人气很旺，大东城销售当日售罄，东津名座销售约八成。就连均价高达4万元/平方米的岸芷汀兰也销售了80多套，销售率近72％。
随着限购政策效果逐渐消退，加之新盘入市增多，11月下旬以来深圳楼市骤然升温。世联地产统计显示，11月29日至12月5日，深圳新房共成交860套，成交量环比大涨24.3％。成交量较大的楼盘多为关外的新入市楼盘，11月29日至12月5日周成交量排名前十的楼盘共录得成交量达509套，占全市成交量的58.71％。12月6日至12日，深圳一手房成交758套，成交均价为19210元/平方米，环比涨幅为8.9％。二手房市场一周共成交2153套，成交量也开始明显放大。
中国证券报记者近日走访多家中介也了解到，二手房成交也有明显增幅，环比10月份增加了二至四成。中原地产市场部总监王世界表示，开盘销售率和访客量来看，人们对市场的信心逐步恢复，看房人数持续上升，市场需求仍然强劲。业主的心态也发生了改变，惜售心理逐步消退，放盘量攀至年内高峰。
房价恐将再度上扬
世联地产数据显示，在成交均价方面，上周全市最高为32180元/平方米，最低为15591元/平方米。业内人士认为，持续的火爆成交将可能支持价格的稳步上升，目前限购影响越来越没有力度，随着近期开盘增加，成交量或持续上升。
深圳召开的十二五规划与深圳发展学术沙龙上，专家建议，应对房价进行调控，设立包括房价上涨率的目标，自有住房率目标和保障房目标，同时强化二手房交易税，消除炒房暴利预期，并坚持限购令，或优化限购令。
对于十月份出台的限购令，中原地产市场部总监王世界表示，限购令仍在发挥作用，如果没有限购，市场不仅成交火爆，而且价格也会创出新高。目前楼市重新火爆，很大程度上缘于通胀预期，CPI不断创下新高，通胀加剧的预期催促人们将钱换成不动产，另一方面的原因是人民币升值预期。
王世界认为，10月份深圳楼市成交偏低，11月成交有补涨之势，同时11月的CPI是一个历史高点，如果加息预期再度强烈起来，也会降低人们的入市愿望。
房产中介紧密扩张
一手房市场火热，二手房市场也在扩容。今年以来，武汉的房产中介迎来了一股扩张潮。近期，21世纪不动产在武汉光谷区域内就连开4家店。“现在，楼下的中介门店已经有六七家了。”家住沙湖畔水岸星城的赵女士介绍。
据中国证券报记者了解，去年底至今的一年间，中房网不动产的经纪店面就发展到18家。而中联地产在7月份创下了武汉11家店齐开张的纪录。从今年开始，在武汉二手房市场，不只店面数量增加，中介的品牌也越来越多。除了深圳中介连锁巨头中联地产外，另一知名中介品牌满堂红也低调进入武汉，并将其全国发展的重心锁定武汉和重庆。
中房网不动产首席交易顾问李建新介绍，保守估计，今年武汉增加的中介店面有上百家，而且以品牌店为主。在市中心抢点不易的情况下，光谷、南湖等新兴片区，已经成为中介布点的新区域。
武汉房地产中介协会负责人表示，今年武汉中介佣金收入预计在4亿元左右。目前武汉有800余家中介，店面数量已突破2000家。今年外来品牌陆续登陆江城，更促进了武汉中介行业的膨胀。
二手房市场的潜力是各大巨头抢夺地盘的主要原因。据介绍，在目前京沪广深等一线城市，由于土地资源的稀缺，城区二手房成交量已经超过新房。今年北京新房与二手房成交比可能达到了1：1.7。而武汉主城区住宅中，新房与二手房的比例达到3：1，市场空间很可观。
据武汉市房地产市场信息网数据，11月以来，武汉二手房成交量、成交均价较新政前均有明显增长，这在很大程度上提振了中介扩张新店面的信心。业内人士预计，武汉房产经纪业务还将继续扩张，品牌中介连锁店有望遍布城市的主要街道和大盘项目。
成交量连创新高
“阳光100大湖第自9月底开盘以来，客户认购一直不错。项目一期的联排别墅已销售近70％，两栋高层公寓目前还剩下几套房。”湖北阳光100房地产开发有限公司副总经理萧德迎对中国证券报记者表示。
阳光100大湖第位于武汉光谷汤逊湖别墅区。12月上旬，该项目新开盘楼座的认购率也已超过三分之二。萧德迎介绍，9月底，公寓产品的开盘均价为6400-6500元/平方米，联排别墅的开盘均价约13000元/平方米。目前，公寓产品的均价已升至6800元/平方米，联排别墅均价则在14000元/平方米左右。而大湖第项目主要购买人群是光谷高新区的企业主、高管以及大学教师。
主城区项目的“销售热”表现的更为明显。福星股份旗下的水岸国际、青城华府等项目自11月中旬开盘以来，销售率均已超过80％。其中水岸国际SOHO公寓的销售均价已达12000元/平方米，青城华府的住宅售价也已升至8500元/平方米。
福星惠誉房地产有限公司销售总监李廷兵介绍，一直以来，武汉房价上涨并不是太快，因此，地方调控政策也相对温和。在武汉，城市居民以前分配的公房不算在首套房之列。因此，很多家庭购买商品房，依然可享受首套房的贷款优惠。
据亿房网统计，11月，武汉市成交商品房11399套，环比增幅为11.13％；这是武汉连续四个月成交量突破万套。11月，武汉商品房均价为6861.7元/平方米，环比涨幅为2.39％。
进入12月，商品房销售量居高不下，12月上旬，武汉商品房日均销量多在400套以上。据武汉市房地产市场信息网的数据统计，12月前十天，武汉共成交商品房4476套，依然处于高销量范围内。业内预计，12月武汉楼市销量可能再次突破万套。
目前，武汉约有40余家楼盘或多或少给出了折扣。恒大地产在武汉的项目恒大城、恒大金碧天下、恒大绿洲联合推盘，主推精装修住宅，以高性价比房源吸引客户。武汉万科也集结旗下5家楼盘，每周推出特价房，抢占市场，两公司均获得不俗销量。
尽管把折扣算下来，房价并未出现实质下降，但购房者仍趋之若鹜。11月开盘的项目中，价格多数在6000—8000元/平方米，总价在60万元的住宅为主。这些面向刚性需求置业者的项目，成为11月以来武汉楼市的推盘主流。
另据最新公布的《2010年武汉楼市白皮书》显示，今年以来，武汉有相当一部分楼盘推行“少量多批”开盘方式，受置业需求推动，每一次开盘的房价也会水涨船高。据统计，今年武汉开盘、加推次数三次以上的楼盘占在售楼盘总数的11.72％，其中上涨楼盘占比达76.5％。
世联地产数据显示，在成交均价方面，上周全市最高为32180元/平方米，最低为15591元/平方米。业内人士认为，持续的火爆成交将可能支持价格的稳步上升，目前限购影响越来越没有力度，随着近期开盘增加，成交量或持续上升。
深圳召开的十二五规划与深圳发展学术沙龙上，专家建议，应对房价进行调控，设立包括房价上涨率的目标，自有住房率目标和保障房目标，同时强化二手房交易税，消除炒房暴利预期，并坚持限购令，或优化限购令。
对于十月份出台的限购令，中原地产市场部总监王世界表示，限购令仍在发挥作用，如果没有限购，市场不仅成交火爆，而且价格也会创出新高。目前楼市重新火爆，很大程度上缘于通胀预期，CPI不断创下新高，通胀加剧的预期催促人们将钱换成不动产，另一方面的原因是人民币升值预期。
王世界认为，10月份深圳楼市成交偏低，11月成交有补涨之势，同时11月的CPI是一个历史高点，如果加息预期再度强烈起来，也会降低人们的入市愿望。
房产中介紧密扩张
一手房市场火热，二手房市场也在扩容。今年以来，武汉的房产中介迎来了一股扩张潮。近期，21世纪不动产在武汉光谷区域内就连开4家店。“现在，楼下的中介门店已经有六七家了。”家住沙湖畔水岸星城的赵女士介绍。
据中国证券报记者了解，去年底至今的一年间，中房网不动产的经纪店面就发展到18家。而中联地产在7月份创下了武汉11家店齐开张的纪录。从今年开始，在武汉二手房市场，不只店面数量增加，中介的品牌也越来越多。除了深圳中介连锁巨头中联地产外，另一知名中介品牌满堂红也低调进入武汉，并将其全国发展的重心锁定武汉和重庆。
中房网不动产首席交易顾问李建新介绍，保守估计，今年武汉增加的中介店面有上百家，而且以品牌店为主。在市中心抢点不易的情况下，光谷、南湖等新兴片区，已经成为中介布点的新区域。
武汉房地产中介协会负责人表示，今年武汉中介佣金收入预计在4亿元左右。目前武汉有800余家中介，店面数量已突破2000家。今年外来品牌陆续登陆江城，更促进了武汉中介行业的膨胀。
二手房市场的潜力是各大巨头抢夺地盘的主要原因。据介绍，在目前京沪广深等一线城市，由于土地资源的稀缺，城区二手房成交量已经超过新房。今年北京新房与二手房成交比可能达到了1：1.7。而武汉主城区住宅中，新房与二手房的比例达到3：1，市场空间很可观。
据武汉市房地产市场信息网数据，11月以来，武汉二手房成交量、成交均价较新政前均有明显增长，这在很大程度上提振了中介扩张新店面的信心。业内人士预计，武汉房产经纪业务还将继续扩张，品牌中介连锁店有望遍布城市的主要街道和大盘项目。
成交量连创新高
“阳光100大湖第自9月底开盘以来，客户认购一直不错。项目一期的联排别墅已销售近70％，两栋高层公寓目前还剩下几套房。”湖北阳光100房地产开发有限公司副总经理萧德迎对中国证券报记者表示。
阳光100大湖第位于武汉光谷汤逊湖别墅区。12月上旬，该项目新开盘楼座的认购率也已超过三分之二。萧德迎介绍，9月底，公寓产品的开盘均价为6400-6500元/平方米，联排别墅的开盘均价约13000元/平方米。目前，公寓产品的均价已升至6800元/平方米，联排别墅均价则在14000元/平方米左右。而大湖第项目主要购买人群是光谷高新区的企业主、高管以及大学教师。
主城区项目的“销售热”表现的更为明显。福星股份旗下的水岸国际、青城华府等项目自11月中旬开盘以来，销售率均已超过80％。其中水岸国际SOHO公寓的销售均价已达12000元/平方米，青城华府的住宅售价也已升至8500元/平方米。
福星惠誉房地产有限公司销售总监李廷兵介绍，一直以来，武汉房价上涨并不是太快，因此，地方调控政策也相对温和。在武汉，城市居民以前分配的公房不算在首套房之列。因此，很多家庭购买商品房，依然可享受首套房的贷款优惠。
据亿房网统计，11月，武汉市成交商品房11399套，环比增幅为11.13％；这是武汉连续四个月成交量突破万套。11月，武汉商品房均价为6861.7元/平方米，环比涨幅为2.39％。
进入12月，商品房销售量居高不下，12月上旬，武汉商品房日均销量多在400套以上。据武汉市房地产市场信息网的数据统计，12月前十天，武汉共成交商品房4476套，依然处于高销量范围内。业内预计，12月武汉楼市销量可能再次突破万套。
目前，武汉约有40余家楼盘或多或少给出了折扣。恒大地产在武汉的项目恒大城、恒大金碧天下、恒大绿洲联合推盘，主推精装修住宅，以高性价比房源吸引客户。武汉万科也集结旗下5家楼盘，每周推出特价房，抢占市场，两公司均获得不俗销量。
尽管把折扣算下来，房价并未出现实质下降，但购房者仍趋之若鹜。11月开盘的项目中，价格多数在6000—8000元/平方米，总价在60万元的住宅为主。这些面向刚性需求置业者的项目，成为11月以来武汉楼市的推盘主流。
另据最新公布的《2010年武汉楼市白皮书》显示，今年以来，武汉有相当一部分楼盘推行“少量多批”开盘方式，受置业需求推动，每一次开盘的房价也会水涨船高。据统计，今年武汉开盘、加推次数三次以上的楼盘占在售楼盘总数的11.72％，其中上涨楼盘占比达76.5％。
房价在阶段性波动后可能仍将上行
时值岁末，中国社会科学院、中国人民大学等独立研究机构相继公布了2011年房地产市场分析报告，预测明年房价涨跌、纵论行业变局。其中既有“明年房价将下调20％”的预测，也有“政策放松后出现报复性反弹”的推断。
不过，在经历了大半年的调控后，目前全国平均房价却接连三个月环比上涨。2011年，流动性变化带来的资金压力、城市化发展引发的供求转变以及制度性调控的进展，这三大因素将成为左右未来房价走势的重要推手。
业内人士指出，明年国内信贷总体投放规模不会明显下降，而城市化进程中膨胀的住房需求又往往领先于土地开发的进程，目前，房地产业还处于上升周期，制度性调控又不可能一蹴而就，因此，房价在阶段性波动后仍将呈现上行态势。
流动性管理
能否卡住房企咽喉
在2010年的房地产调控政策中，收紧楼市流动性是贯穿始终的主线。2011年政策逐步深入后，楼市流动性充裕的局面是否会发生扭转，投资需求是否会退潮，房企又是否会祭出降价大旗，成为影响未来房价走势的重要因素。
中国人民大学经济学院发布报告预测，由于房地产调控和货币政策调整，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，从而引发楼市全面调整时期的到来。在部分房企抛售的压力下，房价会出现接近20％的下滑。
中国社会科学院发布的2011年《住房绿皮书》则表示，明年房地产企业资金链趋紧，房价下调趋势显现。随着调控细化程度提高、执行力度加大，东部重点地区对外来需求的抑制加大，整体价格水平会显现下降趋势。
“通胀加剧将使政府持续收紧货币，这有可能是未来打破楼市平衡的重要因素。”广发证券分析师赵强表示。
显然，货币政策调整、信贷变化，已经成为左右楼市流动性的关键。不过，民生银行地产金融事业部发布的报告却表示，银行信贷仍是房企主要融资渠道。预计2011年房地产开发贷款、个人购房贷款仍会取得增长，但涨幅放缓。
事实上，从2007年开始，每一次楼市调控的背后，关于“信贷收紧、开发商资金链紧张”的观点从不间断，不过开发商从银行获得的贷款却仍保持逐年增长的态势。
统计局数据显示，今年1-11月，全国房地产开发企业资金来源为6.32万亿元，同比增长31.2％，已经超过去年全年5.71万亿元的水平，业内预计今年有望接近7万亿元。显然，当前以房地产开发贷款为代表的楼市信贷投放仍然维持在较高水平，楼市整体流动性依然保持充裕。
从刚刚结束的中央经济工作会议来看，“稳健”已经成为2011年经济运行的关键词。央行也表示，要实施稳健的货币政策，把好流动性总闸门。
中信证券首席经济学家诸建芳、兴业银行经济学家鲁政委均表示，短期内防通胀将成为首要任务，但明年信贷不会被大幅压缩。
业内人士预计，明年新增贷款将不会低于7万亿。在新增贷款的影响下，资金继续流进楼市的趋势不会被完全抑制。
除了信贷来源外，开发商另一重要资金来源的销售金额也并未呈现明显下降。目前，保利、远洋、龙湖、恒大等一线地产商已经宣布提前完成全年销售目标。万科曾预计在2014年达到的销售千亿目标也将在今年提前实现。
“很多大型房企在今年的销售情况仍比较良好，销售回款也保持在较高水平。再加上大型开发商的融资渠道相对多元化，未来面临的资金压力并不十分明显。相比之下，中小开发商的日子相对难过，明年可能会加剧行业内的洗牌。”一位房地产业内人士分析。
时值岁末，中国社会科学院、中国人民大学等独立研究机构相继公布了2011年房地产市场分析报告，预测明年房价涨跌、纵论行业变局。其中既有“明年房价将下调20％”的预测，也有“政策放松后出现报复性反弹”的推断。
不过，在经历了大半年的调控后，目前全国平均房价却接连三个月环比上涨。2011年，流动性变化带来的资金压力、城市化发展引发的供求转变以及制度性调控的进展，这三大因素将成为左右未来房价走势的重要推手。
业内人士指出，明年国内信贷总体投放规模不会明显下降，而城市化进程中膨胀的住房需求又往往领先于土地开发的进程，目前，房地产业还处于上升周期，制度性调控又不可能一蹴而就，因此，房价在阶段性波动后仍将呈现上行态势。
流动性管理
能否卡住房企咽喉
在2010年的房地产调控政策中，收紧楼市流动性是贯穿始终的主线。2011年政策逐步深入后，楼市流动性充裕的局面是否会发生扭转，投资需求是否会退潮，房企又是否会祭出降价大旗，成为影响未来房价走势的重要因素。
中国人民大学经济学院发布报告预测，由于房地产调控和货币政策调整，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，从而引发楼市全面调整时期的到来。在部分房企抛售的压力下，房价会出现接近20％的下滑。
中国社会科学院发布的2011年《住房绿皮书》则表示，明年房地产企业资金链趋紧，房价下调趋势显现。随着调控细化程度提高、执行力度加大，东部重点地区对外来需求的抑制加大，整体价格水平会显现下降趋势。
“通胀加剧将使政府持续收紧货币，这有可能是未来打破楼市平衡的重要因素。”广发证券分析师赵强表示。
显然，货币政策调整、信贷变化，已经成为左右楼市流动性的关键。不过，民生银行地产金融事业部发布的报告却表示，银行信贷仍是房企主要融资渠道。预计2011年房地产开发贷款、个人购房贷款仍会取得增长，但涨幅放缓。
事实上，从2007年开始，每一次楼市调控的背后，关于“信贷收紧、开发商资金链紧张”的观点从不间断，不过开发商从银行获得的贷款却仍保持逐年增长的态势。
统计局数据显示，今年1-11月，全国房地产开发企业资金来源为6.32万亿元，同比增长31.2％，已经超过去年全年5.71万亿元的水平，业内预计今年有望接近7万亿元。显然，当前以房地产开发贷款为代表的楼市信贷投放仍然维持在较高水平，楼市整体流动性依然保持充裕。
从刚刚结束的中央经济工作会议来看，“稳健”已经成为2011年经济运行的关键词。央行也表示，要实施稳健的货币政策，把好流动性总闸门。
中信证券首席经济学家诸建芳、兴业银行经济学家鲁政委均表示，短期内防通胀将成为首要任务，但明年信贷不会被大幅压缩。
业内人士预计，明年新增贷款将不会低于7万亿。在新增贷款的影响下，资金继续流进楼市的趋势不会被完全抑制。
除了信贷来源外，开发商另一重要资金来源的销售金额也并未呈现明显下降。目前，保利、远洋、龙湖、恒大等一线地产商已经宣布提前完成全年销售目标。万科曾预计在2014年达到的销售千亿目标也将在今年提前实现。
“很多大型房企在今年的销售情况仍比较良好，销售回款也保持在较高水平。再加上大型开发商的融资渠道相对多元化，未来面临的资金压力并不十分明显。相比之下，中小开发商的日子相对难过，明年可能会加剧行业内的洗牌。”一位房地产业内人士分析。
供地扩张
能否满足增量刚需
事实上，抛开外部因素，决定房价未来走向的根本当然还是供求，而对于明年及未来房地产市场的供求关系，各方也存在不同观点。
乐观方认为，明年房地产市场将逐步显现供大于求，迫于逐步加大的销售压力，房价将会出现稳中有降；但悲观方则表示，无论是明年还是未来更长时间内，城市化依然是主旋律，土地短缺局面难以改变，城市人口持续膨胀加上居民强烈的改善需求，以及被积压需求的可能爆发，将会推动房价继续上行。
今年前11个月，商品房施工面积为38.43亿平方米，同比增28.60％。华泰联合证券鱼晋华表示，以32％的施工转可售率计算，在不考虑今年剩余库存的情况下，2011年预计商品房可售面积12.7亿平方米；在各地限购政策维持明年不放松的假设下，以2007到2010年平均年销售面积预测，2011年销售面积约为8.1亿平方米，供求比为1.57，明年全年将供过于求。
除了商品房市场的“放量”，超预期建设的保障性住房也增加了供应筹码。明年将有1000万套保障房建设计划，比今年增长72％，远高于预期，业内认为，尽管保障性住房与商品房的客户群体有所不同，但如此大规模的保障房建设稳定了中低收入阶层的预期，可以部分分流需求、缓解矛盾。
然而，面对明年房价的一片看跌声，悲观者也“不甘示弱”，城市化拉动需求成为支撑看涨房价的最主要理由。
社科院绿皮书指出，中国房地产业的兴起和发展与城市化进程密不可分，目前我国城市化水平还相对较低，还有很大的发展空间，并且还有相当一部分处在伪城市化或半城市化阶段，提升城市化必然会不断实现转移人口的迁转俱进，住房需求也会不断增加。
此外，保障性住房用地的大量供应使得土地紧张的一二线城市商品住宅用地相对更为稀缺，购买需求的积压或将在明年某个政策略微放松的节点爆发等等，也成为“看涨”房价的理由。
两种观点似乎都合情合理，但更为居中的看法是：我国现在确实处于城市化进程中，但处于不同阶段，一线城市较高的城市化率和部分二三线城市尚处发展过程中并行。由此，房地产市场的供给和需求也是相对的，部分城市供给增速无法赶上需求增速、同部分城市的城市化预期过高导致阶段性供大于求也是并行的，“那么，未来房价走势上，一线及二线城市的非核心区域供应量较大，可能会出现波动，三四线城市正处于成长阶段，很难受到影响。”有人士表示。
制度变革
调控重拳会否再出
按照万通地产董事长冯仑的观点，目前我国的房地产业仍处于“青春期”，量价上升是常态。而“大宗消费”的特性也让房地产业被赋予“支柱型”产业的地位。
不过，住建部有关人士近期表态，房地产业发展上将更加注重其民生属性。当前来看，我国的房地产市场正逐步向商品房和保障房市场双轨制的模式发展和完善。在大力发展保障房建设的同时，作为影响房价走势的核心，商品房未来政策走向引人关注。
在12月召开的中央经济工作会议上，关于房地产市场调控的问题并未被提及，重点则落到了住房保障体系建设的问题上，提出“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”，并未出台更严厉的调控政策。
业内人士认为，由于CPI基数效应影响，12月份将逐步回落。国家已经再次上调存款准备金率，年内再度加息的预期减弱。房地产行业短期政策压力有所缓和。但明年在通胀压力的影响下，不排除出台更严厉政策的可能。
目前，悬在房地产行业头上的众多调控利器中，房产税是被业界寄予厚望的法宝之一。不过，住建部政策研究中心副主任王珏林近期表示，房地产市场目前存在的问题不是房地产税就能解决的，房地产市场要加快法制建设和管理。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成也指出，推出房产税一是想抑制投资性需要，以此平衡房价增长；二是为地方政府开辟稳定的税收来源；三是抑制贫富差距进一步扩大的趋势。尹伯成认为，明年房地产调控政策应继续坚持力度。如果调控政策发生松动，房价或将出现报复性反弹。
能否满足增量刚需
事实上，抛开外部因素，决定房价未来走向的根本当然还是供求，而对于明年及未来房地产市场的供求关系，各方也存在不同观点。
乐观方认为，明年房地产市场将逐步显现供大于求，迫于逐步加大的销售压力，房价将会出现稳中有降；但悲观方则表示，无论是明年还是未来更长时间内，城市化依然是主旋律，土地短缺局面难以改变，城市人口持续膨胀加上居民强烈的改善需求，以及被积压需求的可能爆发，将会推动房价继续上行。
今年前11个月，商品房施工面积为38.43亿平方米，同比增28.60％。华泰联合证券鱼晋华表示，以32％的施工转可售率计算，在不考虑今年剩余库存的情况下，2011年预计商品房可售面积12.7亿平方米；在各地限购政策维持明年不放松的假设下，以2007到2010年平均年销售面积预测，2011年销售面积约为8.1亿平方米，供求比为1.57，明年全年将供过于求。
除了商品房市场的“放量”，超预期建设的保障性住房也增加了供应筹码。明年将有1000万套保障房建设计划，比今年增长72％，远高于预期，业内认为，尽管保障性住房与商品房的客户群体有所不同，但如此大规模的保障房建设稳定了中低收入阶层的预期，可以部分分流需求、缓解矛盾。
然而，面对明年房价的一片看跌声，悲观者也“不甘示弱”，城市化拉动需求成为支撑看涨房价的最主要理由。
社科院绿皮书指出，中国房地产业的兴起和发展与城市化进程密不可分，目前我国城市化水平还相对较低，还有很大的发展空间，并且还有相当一部分处在伪城市化或半城市化阶段，提升城市化必然会不断实现转移人口的迁转俱进，住房需求也会不断增加。
此外，保障性住房用地的大量供应使得土地紧张的一二线城市商品住宅用地相对更为稀缺，购买需求的积压或将在明年某个政策略微放松的节点爆发等等，也成为“看涨”房价的理由。
两种观点似乎都合情合理，但更为居中的看法是：我国现在确实处于城市化进程中，但处于不同阶段，一线城市较高的城市化率和部分二三线城市尚处发展过程中并行。由此，房地产市场的供给和需求也是相对的，部分城市供给增速无法赶上需求增速、同部分城市的城市化预期过高导致阶段性供大于求也是并行的，“那么，未来房价走势上，一线及二线城市的非核心区域供应量较大，可能会出现波动，三四线城市正处于成长阶段，很难受到影响。”有人士表示。
制度变革
调控重拳会否再出
按照万通地产董事长冯仑的观点，目前我国的房地产业仍处于“青春期”，量价上升是常态。而“大宗消费”的特性也让房地产业被赋予“支柱型”产业的地位。
不过，住建部有关人士近期表态，房地产业发展上将更加注重其民生属性。当前来看，我国的房地产市场正逐步向商品房和保障房市场双轨制的模式发展和完善。在大力发展保障房建设的同时，作为影响房价走势的核心，商品房未来政策走向引人关注。
在12月召开的中央经济工作会议上，关于房地产市场调控的问题并未被提及，重点则落到了住房保障体系建设的问题上，提出“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”，并未出台更严厉的调控政策。
业内人士认为，由于CPI基数效应影响，12月份将逐步回落。国家已经再次上调存款准备金率，年内再度加息的预期减弱。房地产行业短期政策压力有所缓和。但明年在通胀压力的影响下，不排除出台更严厉政策的可能。
目前，悬在房地产行业头上的众多调控利器中，房产税是被业界寄予厚望的法宝之一。不过，住建部政策研究中心副主任王珏林近期表示，房地产市场目前存在的问题不是房地产税就能解决的，房地产市场要加快法制建设和管理。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成也指出，推出房产税一是想抑制投资性需要，以此平衡房价增长；二是为地方政府开辟稳定的税收来源；三是抑制贫富差距进一步扩大的趋势。尹伯成认为，明年房地产调控政策应继续坚持力度。如果调控政策发生松动，房价或将出现报复性反弹。