来源：第一财经日报
发布时间：2012年08月10日
8月7日，香港上市房企华润置地发布公告称，公司作为借款人，就34亿港元定期贷款融资与多家银行订立协议，贷款期限为3年。
《第一财经日报》记者梳理公开资料发现，从今年年初至今，华润置地已至少7次通过银行贷款的形式取得近百亿港元的融资。虽然相关公告并未透露公司的融资成本，但有业内人士称，华润置地获得银行贷款的融资成本均较低。
华润置地从去年开始便已频频通过银行贷款及发行债券的方式融资，据不完全统计，仅2011年全年，华润置地的融资规模就超过200亿港元。
华润置地频频融资背后，到底是在高库存的压力下缓解“资金之渴”，还是为新一轮的大规模扩张准备“弹药”呢？
近百亿融资
华润置地在公告中并未透露融资成本以及“多家银行”到底是哪几家。但在5月8日，就有外媒援引消息人士的话称，华润置地正寻求一笔30亿元的三年期贷款，资金将用于再融资和一般营运开支，由中银香港和星展银行担任协调主办行，邀请银行参加这笔贷款，邀贷价码为含所有费用270个基点。
公开资料显示，这已是华润置地今年以来的第7笔融资，从相关公告中我们可以清晰看到，成本相对较低且平稳的银行贷款是华润置地最主要的融资方式。
今年1月12日，华润置地就等值13亿港元的双币种定期贷款融资与几家银行订立贷款融资协议，期限为两年。在2月至6月期间，华润置地5次通过银行取得贷款，金额分别为3亿、20亿、10亿、5亿、7.75亿港元。
记者统计发现，截至8月7日，今年华润置地已通过银行贷款取得约92.75亿港元的资金，期限为2~3年不等。
在地产行业遭遇“史上最严厉调控”的背景下，针对房地产企业的银行信贷显著收紧，因此，频频获得银行授信的华润置地显得颇为特殊。
一家国有银行信贷部经理告诉记者，华润置地公告的内容非常有限，但对于这样的贷款协议，必须分清是新增贷款还是续贷、是普通的贷款还是针对特定项目的贷款，同时，也要特别关注融资的成本。“但总体上看，金融机构对华润置地的偿债能力还是比较认可的。”
一位接近华润集团的人士对记者表示，华润置地在融资方面有几大优势，第一是央企的背景优势，第二是依托母公司的信用与金融优势，第三是商业模式优势。
值得注意的是，相关融资协议规定，华润置地必须确保华润集团为公司的单一最大股东，以及实益拥有和控制(直接或间接)最少35%本公司已发行股本。8月7日，华润集团拥有华润置地已发行股本的约68%，显然，这样的最低持股百分比要求并不苛刻。
低成本“疾进”
华润置地2011年年报显示，公司资产负债率约为63.25%，与同行相比，这一负债水平并不算高，值得一提的是，华润置地的流动负债并不少，达712.3亿港元，其中，一年内到期的银行贷款为220.73亿港元。截至2011年年底，华润置地物业存货为981亿港元，现金及银行结存为153.68亿港元。
一位银行业内人士对记者表示，能够频繁获得低息的银行贷款，反而说明华润置地现金流及资产状况良好。“银团贷款十分看重开发商的负债率和偿债能力，这样的贷款不是一般的企业可以取得的。”
例如，6月5日，SOHO中国与银团订立最多相当于6.26亿美元的三年期贷款协定。SOHO中国董事长潘石屹称，能成功获得该笔贷款，显示出公司财务稳健和良好信用。
上述银行业内人士指出，现在国内货币政策虽然已有所松动，但针对开发商的银根明显松动现象还未出现，相对来说，国有或大型房企在获得银行贷款上有巨大优势。
此外，有媒体报道称，华润集团系统内贷款议案已获得了通过，华润信托、华润万家等华润集团子公司结余资金可互相拆借，这也为华润置地提供了获取资金的便利性。
另据上述接近华润集团的人士称，华润的优势在于“集团军”作战。华润集团旗下的几大产业关联度较高，如房地产、燃气、电力、水泥、消费等，当华润选择进入一个城市时，往往是几大产业一起进入，“这对于地方政府，有着巨大的吸引力。”
一个可以佐证的例子是，近期，洛阳市政府与华润集团达成战略合作意向——华润集团将斥资500亿元在洛阳打造特色文化产业园，开发项目包括房地产、文化旅游、商贸等。目前，华润万家、华润医药、华润五丰、华润新能源、华润电力等企业的投资已在洛阳落地，涉及项目12个以上。
瑞信报告预计，华润置地今年可超标完成全年400亿元的合约销售目标。2011年，华润置地宣布了新的5年计划，目标5年后销售额达1000亿元，年净利润达150亿元，等于“再造一个华润”。但现实问题是，华润置地需要强大的资金来支持其发展，特别是未来重点发展的商业地产业务，将耗费公司大量的沉淀资金。
商业地产“阳谋”
显然，在融资上具有优势的华润置地，在资金链上并无明显压力，而频繁融资背后，“加码”商业地产或是更为重要的目的。
在公司2011年年报中，华润置地管理层透露，在战略层面，本集团加大了在三线城市获取“住宅+五彩城”项目的力度，同时缩短万象城的开发周期标准，加快商业地产的开发速度。
2010年，华润置地就曾对外界表示，预计在2015年左右，在资产的比例和盈利贡献方面，商业地产所占的比例要达到40%左右。
众所周知，商业地产与住宅最大的区别，就在于其非常考验开发商的资金实力与后期运营能力，为了实现“加码”商业地产的目的，足够且持续的资金支持是必不可少的。
据悉，华润置地商业地产的主力产品万象城一个的投资预计就可达40亿港元左右，除已经建成的几个万象城需要持续投入资金运营外，华润置地还在不断扩展万象城的“疆域”。例如，华润置地已经对温州两块挂牌8.3亿元的地块表现出了“极大的兴趣”，温州万象城项目有望于不久后启动。
上海一位上市房企总经理对记者坦言：“长期持有商业地产项目不仅可以从物业升值中获利，更为重要的是可以通过抵押物业获得大量的银行贷款，这样商业物业后期的运营资金便不愁了。”
记者发现，在华润置地2011年年报披露的抵押项目中，通过抵押已经建成的商业物业，华润置地获得了大量授信。其中，深圳万象城抵押额度为15亿元，深圳君悦酒店抵押额度为15亿元，上海时代广场抵押额度也达10亿元。
