“投机”北京学区房：价格远超去年调控前

经纪人兼炒房客老李欲买一套北京东城区平房，近10平方米，每平方米6万。老李看中的不是别的，是学区。“正因为平房市场不透明，才有获利的空间。”老李说。面积小，总价低的房子，最容易脱手。他乐观地估计，8万至10万一平方米卖出去不成问题。而只要将户口落于此，可以上东城区某重点小学。7月30日，在郊区探盘的老李，不停地接到同事电话，顾不得吃饭，匆匆赶回城里。

作为稀缺资源，学区房价格上涨幅度远高于普通住宅，并且高于北京市统计数据。热点区域的学区房，价格远超去年调控前。

包括北京在内，中国城市在小学入学政策上，都采取的是就近免试入学，因此，对于哪条街道哪一栋楼房里的孩子可以进哪一所学校，都有明确的划分。而重点小学划片内的房子，便成了二手房市场上热炒的概念。

从广义上讲，位于大学、重点高中、初中、小学等周边的小区房产均可视作学区房，有较浓的人文及学习气息，方便孩子接送或学生单独上下学；但业内通常界定，真正意义的学区房专指可获得入学名额的重点小学周边房产，这类房产才是房产市场上最为稀缺的。学区房并非取决于物理距离的远近，学位名额是相应学校依照“学区划片”的原则进行分配的，每年都会有一些变化，学区房和非学区房价格相差巨大。

北京的教育资源主要集中于北京东城、西城和海淀区。1939年成立的史家小学，全国闻名，位于北京市东城区。根据链家在线上显示，仓南胡同、史家小学附近学区房，即使房龄在20年以上的老房子，其单价也在50000元/平方米左右。朝阳门附近不带学区名额的二手房，均价大多在40000元/平方米左右。

“投机”学区房

著名的中关村一小、二小、三小附近的学区房，在此轮二手房价上涨行情中，涨势惊人。拥有中关村一小名额的航天社区，房龄为12年的二手房，目前售价为52000元/平方米。去年7月，该小区的成交均价仅为37000元/平方米左右。有面积较小的房源，挂牌价格上涨至每平方米6万元以上。

统计显示，海淀区二手房住宅成交均价从1月份的27100万元/平方米，上涨至7月上旬的31800万元/平方米，其中6、7月两月成交均价都在31000万元/平方米以上，这是链家地产统计的数据。据了解，学区房成交价格的快速上涨，成为助推海淀区二手房价上涨的主要原因之一。

21世纪不动产分析师粟日认为，学区房具备的优势是显而易见的，一般而言，购房者的经济实力随着年龄的增长而增长，而小孩即将到上学年龄的家庭，其家庭购买力较年轻消费者更高。同时由于城市居民普遍一胎化，导致妇女对子女教育投资激增，从一定意义上推动了学区房市场。总体而言，北京学区房市场呈现出城区高，郊区低的态势，此外，还呈现出南低北高，多热点的趋势，这与南城配套设施不完善，发展进度较缓有关。

如今，市场看涨预期已经形成，一线城市房源量减少，房价开始小幅上涨。据21世纪不动产数据显示，全国一线城市二手房价涨幅在1%-5%之间。去年的限购令从某种程度上起到了促销的作用，在看涨预期下，限购意味着向市场言明供给的稀缺，在此市场环境下，与上学指标直接挂钩的学区房则成为更加“稀缺”的资源，其市场价格走在平均水平之前。

链家地产市场研究部常清也认，在房价回升的过程中，学区房这种稀缺资源特别是重点小学的学区房，价格更容易上涨。首先，购买学区房入学的条件一般是3年，因此学区房集中的区域二手房成交的活跃度较低，房源补充能力较差。其次，考虑为孩子上学而购房的消费群体，经济实力都比较雄厚，对于价格的可接受范围也较为宽泛。

投资客是否已经开始大规模入市？常清表示并未看到明显迹象。对于北京这种强限购城市来讲，严格的限购对投资客的抑制作用依然很大，投资客当前很难进入住宅市场。

据二手房经纪机构反映，当前学区房部分房源确实存在虚高的成分，如芳草地商圈的学区房，部分公寓的标价达到了40000元/平以上，但6至7月份一直处于挂牌阶段无人问津，这种虚高的报价并不会被市场接受。

(21世纪经济报道)