赣州城市升级提速

　　从西部大开发、东北振兴、中部崛起到海西区、横琴岛、海南、陕甘宁、赣南，近年来国务院密集出台区域振兴规划并覆盖全国。作为我国经济结构转型和保增长的重要战略，区域振兴不仅与城市化周期的地理变迁同步，也激活了更多的城市潜力与区域价值，对我国二三线城市升级与房地产发展起到了关键的引擎作用。

　　一纸规划将老区赣州再度推到前台。

　　7月初，国务院办公厅正式发布《国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见》（下称《若干意见》）。正处于特大城市建设轨道上的赣州———这个接壤粤闽湘三省的江西最南端城市，正迎来新一轮发展契机。

　　“我们曾与长三角、珠三角、浦东、西部大开发失之交臂，‘东不成西不就’，如今赣州左右逢源，对于其城市功能升级、人居环境改善可谓利好多多。”赣州市房地产开发协会相关负责人对《中国建设报•中国住房》记者说。

　　随着城市化周期向二三线城市转移，赣州的地缘优势、城市潜力及新区开发空间日益凸显。去年年底，华润、中海等全国品牌房企入驻布局，本土开发商以“品质服务”绝地反击，都在印证着赣州城市价值亟待重新厘定。

　　城市版图更新换代、人居需求日渐提升、品牌房企竞争激烈，种种内外因素正合力改变着赣州房地产市场的既有格局。

　　特大城市呼之欲出：

　　一个三线城市的地产机遇

　　在整个赣南振兴的全局战略中，赣州当仁不让地成为“发动机”。作为江西的南大门和省内第二大城市，赣州的经济辐射能力日渐显著。

　　《若干意见》出台后，江西省委党校在《江西日报》上撰文指出，要建设以赣州中心城市为主体的赣南城市群，应调整赣州中心城市行政区划，完善城市功能，促进产业集聚，形成赣粤闽湘四省通衢的特大型、区域性、现代化中心城市。

　　“赣州向特大城市迈进是必要更是必然。近几年赣州的经济发展步伐较快，特别是科学的城市规划和有效的产业集聚为城市升级奠定了基础。”江西财经大学党委书记廖进球教授如是说。根据规划，到2020年，赣州中心城区面积要达到200平方公里，总人口达到200万。

　　数据显示，2011年赣州城市居民人均可支配收入为16057.7元，同比增长13.06%；今年1~5月份，赣州市固定资产投资达到330.24亿元，同比增长30.5%。GDP和人均收入的稳定增长，私营经济的快速崛起，产业经济的蓬勃发展，直接促动了赣州城市版图的升级。

　　一些全国性品牌房企提前嗅到了商机，素以本地开发商主导的赣州楼市开始迎来“外来者”。

　　2011年12月28日，华润置地竞得赣州章江新区近285亩土地。这不仅是华润置地首次进入赣州，更是其首次将万象城商业产品系落子三线城市。赣州华润公司负责人告诉记者，赣州万象城的商业覆盖面，将“以赣州为基点辐射整个赣南甚至粤闽区域”。

　　今年2月初，全国楼市仍处在深度调控之中，中海地产仍一举拿下赣州章江新区三宗土地共计526亩，总建筑面积逾百万平方米。全国品牌房企的提前布局，无疑是对赣州在整个赣南城市群中领头羊位置的认同。

　　“随着一线城市开发饱和，二三四线城市房地产发展空间日益明显。”赣州当地品牌房企中洋地产相关负责人对记者表示:“从政策面上看，三四线城市由于主要以本地购买力为主，投资投机需求较少，政策风险较小。从发展潜力上看，赣州房地产正进入新的上升期，势必在赣州特大城市战略中扮演重要角色。”

　　赣州向南：

　　章江新区的历史使命

　　在“一脊两带，三心六片”的新城市规划的统筹之下，章江新区成为赣州城市变迁中最为亮眼的主角。

　　“要加强品质城市建设研究，突出山水园林特色，彰显城市文化特色。”对于赣州的城市发展规划，赣州市城乡规划建设局局长廖乐春如是表示。

　　然而，随着老城区建设饱和，以及赣州对城市历史文明的重视，老城区在城市品质建设过程中受到极大制约，开拓全新的疆土成为必然选择。

　　根据规划，“南进、西拓、东延、北控”是赣州城区空间发展的方向，其中老城区被定位为历史文化名城和旅游中心，章江新区则被定位为具有行政、商务、居住等多功能的综合新区。

　　2009年，赣州市政府南迁，从老城区越过章水到章江新区，赣州城市开发热潮也随之“南进”，城市商品房出现了跨江和老城沿江的发展轨迹。

　　“章江新区是赣州城市发展的重点方向，区域板块的吸纳功能和价值正在不断提升。”赣州市城乡规划建设局相关负责人对记者表示，2012年赣州市有20个重点城市配套项目集中在章江新区，总投资额达到83亿元。

　　而章江新区也正处于第二轮高速发展阶段。

　　“第一轮从2009年开始，以市政府为中心开发；第二轮则从2011年末开始，以章贡区政府和城市中央公园为中心，正在形成赣州的中高端建筑群落。”中洋地产负责人说。由中洋地产开发的公园首府项目则处于第二轮开发片区的中心位置，与章贡区政府一街之隔。

　　目前来看，老城区正在演变为传统置业板块，产品多为高层，客群以老城区人群为主；而章江新区则成为高端置业板块，产品以高层、超高层为主，价格已超过老城区，客群以新兴的城市富裕阶层为主。

　　城市核心区的地理变迁，带来的是区域价值的重新量定与人居理念的升级换代，赣州市房地产市场的即有格局也随之发生深刻改变。

　　公园首府“金管家”启示：

　　从造园造景时代到品质服务时代

　　5月14日，中洋•公园首府在赣州门户网站公开招聘“专属片区式”金管家，一时引起业内争议。而这背后，是中洋地产即将推出的的“金管家”服务管理体系，这也成为赣州当地首个提出“品质服务”的“吃蟹者”。

　　“从最初的筒子楼到商住楼，从花园社区、江景社区到重视物业服务品质，赣州房地产市场经历了一轮轮的华丽转型。”一位当地资深地产人士说。

　　2007年，赣州楼市进入快速发展期，房产品开发从造房时代跨入造园时代，这对赣州房地产行业起到了革命性的刺激作用。如今，中洋?公园首府“金管家”服务理念提出，且不论事件是否营销噱头，至少为这个亟待提升城市品质的三线城市提出了一个全新的命题。

　　中国房地产业协会副会长朱中一对记者表示：“随着调控持续深入，投资投机需求退场，有效购买力大幅减少，如何从观望氛围浓厚的市场中脱颖而出，房企营造产品的能力备受考验。”

　　而产品力，不仅仅指住宅的实体和硬件部分，还包括无形的软件部分，即社区物业服务。纵观住宅的全生命周期，物化阶段的一次性投入较大，但时间较短，更为漫长的是居住者的社区生活———房地产价值链条亟待拓展。

　　事实上，这在全国一二线城市中并不鲜见，一些全国品牌房企也推出了自己的物业品牌，例如招商物业的“红丝巾”、万科物业的“金钥匙”、华侨城物业的“金管家”、绿城的“园区生活服务体系”等。

　　“当前赣州物业水平基本停留在安防、保卫、清洁等基础功能层面，许多所谓的物业服务升级也仅仅是社区智能化升级，这种水平难以匹配赣州快速发展的城市形象。”上述当地地产资深人士认为，目前赣州房地产正面临着一个向上的瓶颈，即后期物业管理服务的跟进，“这将成为未来市场竞争的重心”。

　　《若干意见》发布后，赣州房地产界曾专项组织过一次研讨会，提出要共同推进赣南苏区振兴发展，努力建设创业、宜居、平安、生态、幸福赣州。从“造园造景”到“品质服务”，赣州城市升级正在加速进行中。

　　城市核心区的地理变迁，带来的是区域价值的重新量定与人居理念的升级换代，赣州市房地产市场的既有格局也随之发生深刻改变。

　　公园首府“金管家”启示：

　　从造园造景时代到品质服务时代

　　5月14日，中洋•公园首府在赣州门户网站公开招聘“专属片区式”金管家，一时引起业内争议。而这背后，是中洋地产即将推出的“金管家”服务管理体系，这也成为赣州当地首个提出“品质服务”的“吃蟹者”。

　　“从最初的筒子楼到商住楼，从花园社区、江景社区到重视物业服务品质，赣州房地产市场经历了一轮轮的华丽转型。”一位当地资深地产人士说。

　　2007年，赣州楼市进入快速发展期，房产品开发从造房时代跨入造园时代，这对赣州房地产行业起到了革命性的刺激作用。如今，中洋•公园首府“金管家”服务理念的提出，且不论事件是否营销噱头，至少为这个亟待提升城市品质的三线城市提出了一个全新的命题。

　　中国房地产业协会副会长朱中一对记者表示：“随着调控持续深入，投资投机需求退场，有效购买力大幅减少，如何从观望氛围浓厚的市场中脱颖而出，房企营造产品的能力备受考验。”

　　而产品力，不仅仅指住宅的实体和硬件部分，还包括无形的软件部分，即社区物业服务。纵观住宅的全生命周期，物化阶段的一次性投入较大，但时间较短，更为漫长的是居住者的社区生活———房地产价值链条亟待拓展。

　　事实上，这在全国一二线城市中并不鲜见，一些全国品牌房企也推出了自己的物业品牌，例如招商物业的“红丝巾”、万科物业的“金钥匙”、华侨城物业的“金管家”、绿城的“园区生活服务体系”等。

　　“当前赣州物业水平基本停留在安防、保卫、清洁等基础功能层面，许多所谓的物业服务升级也仅仅是社区智能化升级，这种水平难以匹配赣州快速发展的城市形象。”上述当地地产资深人士认为，目前赣州房地产正面临着一个向上的瓶颈，即后期物业管理服务的跟进，“这将成为未来市场竞争的重心”。

　　《若干意见》发布后，赣州房地产界曾专项组织过一次研讨会，提出要共同推进赣南苏区振兴发展，努力建设创业、宜居、平安、生态、幸福赣州。从“造园造景”到“品质服务”，赣州城市升级正在加速进行中。