开发商：下半年房价 稳中略升

    下半年房价不可能大幅上涨

　　丰源集团市场营销总监 李念

　　南昌楼市已经连续4个月成交量保持放大，意味着市场筑底成功，楼市已经回暖复苏，成交量还会保持稳中略增。如果下半年没有大的或新的调控政策出台的话，楼市成交量保持同比增长的可能性会很大，我估计下半年成交量同比增幅在50%左右。其主要原因是，受去年调控影响，今年开发商采取以价换量的方式，刺激了销售，拉动成交量放大。

　　下半年开发商还会继续采取这种方式，因此，成交量还会继续增长。

　　上半年成交量增长，主要靠刚需带动，但对于下半年的楼市，我认为投资客大量进场的可能性不会大，不会影响市场的主流。因为，限购限贷政策的持续实行，投资客缺乏金融杠杆的有力支撑，而且目前房价只是比去年略跌，不像2008年那样大幅下跌，这样的话，投资住宅的收益率不大，投资客由此对于住宅的兴趣不会太大。

　　尽管成交量同比大幅增长，但南昌房价下半年大幅上涨的可能性较小，可能只会略有上涨。因为，市场库存量还是比较大的，开发商因库存的压力还是会采取以价换量的销售方式；市场回暖复苏出现不久，如果房价涨幅过大过快，政府也不会允许这样的情况发生，当前经济形势并不乐观，房价如过快上涨，很有可能新的调控政策会出台，这是开发商不愿看到的，所以，开发商也不会轻易把价格抬的过高过快。

　　下半年成交量不会大幅增长

　　保集半岛营销总监 于萍莉

　　上半年成交量数据可观，说明楼市已经回暖，刚需是带动市场成交量连续增长的主要因素。个人认为，下半年国家没有太大政策变化的情况下，大部分楼盘将仍然以以价换量或保持现有价量水平，成交量大幅度增长的可能性不大，主要原因是现在的市场成交以刚性需求为主。

　　投资客会不会在下半年全面介入楼市，这主要取决于金融政策，从目前的金融政策来说，还不足以支撑投资者的全面介入。限购限贷政策的继续实行，让投资客获得贷款的可能性降低，况且目前房价保持着比较稳定的态势，即使投资住宅收益率也不大，这也是投资客不会全面介入的一个原因。

　　成交量大幅上升并不意味着房价会因此被抬升，价量平衡虽然有一定的杠杆效应，但由于刚性需求这一市场特征，从目前看来，若国家无相关调控政策出台，下半年房价预计稳中略升。

　　投资客下半年不会全面介入

　　朗贤置业有限公司营销总监 吕航

　　上半年南昌楼市成交量连续几个月放大，这一趋势也会出现在下半年的楼市当中，但这个成交量的涨幅可能不会太大。理由是，其一，支持成交量保持增长的是刚性需求，其二是开发商以价换量的销售方式可能还会继续一段时间，其三是下半年改善性需求会有所放大，至少比上半年和去年会增多。

　　投资客的目的是投资回报，在收益率不大的情况下，投资客是不会轻易出手的。从目前市场来看，以价换量还会是趋势，但这个房价已经不像2008年那样大幅下跌了，只是略跌，因此投资住宅的收益率不会太高，投资客全面介入的可能性不大。另外，由于限购限贷等政策因素，投资客主要依赖金融政策，这个政策不会出现大的变化的话，投资客大量进场的可能性就不会大。

　　一般来说，成交量增长，会造成房价因此而被抬升，不过，南昌楼市库存量还是较大，开发商限于库存压力还是会采取以价换量的销售方式。此外，房价如果过大过快上涨，政府会采取新的调控措施，这是开发商不希望发生的。个人认为，成交量即使继续放大，房价也不会出现大幅上涨，估计下半年房价只是略有上升。

　　南昌楼市下半年“淡季不淡”

　　南昌地产资深人士 章敏

　　可预见下半年的成交量会持续增长，甚至传统的七八月的淡季也会可能出现“淡季不淡”的态势。

　　从供应量和销售量来看，2012年年初，南昌市新建住宅库存已达到15926套的高位，可售面积为180.7万平方米，按照2011年的销售进度，至少要卖10个月才能消化掉这些库存住宅。可见年初时，楼市去库存的压力也显而易见。现在进入年中，供应量虽然持续增加，但2012年上半年南昌楼市市区新建住宅累计销售套数已达16126套，新建住宅累计销售面积171.34万㎡，其中销售面积同比增长了61.6%。

　　造成这种供需两旺的局面，一方面是开发商大量提供刚需产品，以价换量，开发商品质和价格均有保证；另一方面，南昌由于地铁建设，出现了大批以获取货币补偿的持币急购房的群体。刚需人群大量的涌入以高新区为代表的市中心周边区域购房，这些区域的房价均在4000~7000元/㎡，对于刚需购买者还是有相当的吸引力的，正因为这些价格优势，也吸引了部分小资金的投资客出手。

　　连续6个周的成交量和成交价齐涨的局面，大大增强了开发商拿地，加快开发的信心，甚至对下半年的房价有较高的期望，所以各大开发商均在加紧推盘。

　　以我看来，对于下半年的房价还是要谨慎乐观。毕竟住宅类限购、房产的交易成本高企和房产税征收预期等，均会对大资金的投资客产生较大影响，刚需客和小投资客一旦失去了价格的吸引力，也会自动将刚性需求推迟。再加上下半年新建住宅量供求的持续增长，供应产品的结构性调整均会对南昌楼市的成交产生影响。

　　以价换量稳定市场

　　洪城地产销售经理 胡婷婷

　　上半年的销量增长已成事实，特别是最近6周，南昌新房成交连续突破千套，创今年历史新高；我认为下半年会处于价稳量升的态势。

　　上半年各开发商都加大优惠力度，新盘选择低价入市，刺激压抑已经的刚需积极入市，通过以价换量使得楼市逐步趋暖；但是国家调控的总体局面未变，限购限贷依然存在，近日国务院副总理李克强强调，将稳定房地产市场调控政策，从河南地产新政三天夭折可以看出国家已经意识到楼市调控正面临挑战，因此下半年要想维持销量增长，价格不会有太大涨幅，也许会出现保护性增长局面。

　　中国的楼市是政策市场，下半年调控政策继续，限制了大部分投资客入市；截至6月30日，全国40个城市个人住房信息已联网，未来该系统或将扩大到500个主要地级市，今后首套房、二套房标准将统一，联网系统也将遏制异地炒房。7月4日，人民日报发表“楼市回暖已成事实”文章，投资客蠢蠢欲动，部分实力较强的已进入楼市，但调控政策未变，我认为下半年楼市不会迎来投资客的全面介入。

　　目前房市成交量大幅上涨的同时，市场供应量也在加大，造成较差户型越积越多，库存问题尖锐。截至6月底，南昌上半年新推191.17万平方米，成交179.39万平方米，库存量已达到195万平方米，预计下半年仍有超过200万平方米供应；2011年新建住宅成交量为230.33万平方米，库存压力很大，因此我认为南昌下半年会维持以价换量趋势，价格不会出现大幅上升。

　　下半年楼市或将走稳上升

　　静林府营销总监 杨小勇

　　今年下半年再次降息、下调存准的可能性依然非常大，楼市资金面将明显好转。市场信心全面复苏，政策的松动不仅影响了购房者，对开发商拿地和开工的积极性也有提振作用，调控政策的松紧决定楼市的根本走向，下半年房地产市场或将走稳上升。

　　下半年整体市场成交量将会超过上半年，在调控微松的影响下，恐慌性入市也使目前的成交量继续放大，地铁拆迁带动市场成交量的放大。下半年还是以刚需为主，，商业投资也会随之上升。整体市场的成交量可能环比微升。总体价格趋于平稳，个别热点区域热点楼盘会带动区域价格小幅上扬。

　　下半年楼市趋于理性成交量稳中有升

　　金桥慧景副总经理 李俊

　　上半年南昌楼市市区新建住宅累计销售套数16126套，同比增长了61.6%，下半年成交仍将保持稳中有升的趋势。下半年刚需仍是市场成交的主打，首次房贷利率在保持八五折的基础上，有望向七折靠拢，激发刚需入市。此外，地方政府有微调政策，保持市场和行业健康运行的强烈冲动，这也是市场有望保持一定活跃度的重要影响因素。

　　购房者信心会有所增强。尤其首次置业房贷优惠政策得到强化，改善型需求也将会拉升成交比重，投资总体来说较为谨慎。然而与其他投资渠道相比，房产的保值功能突显，长期持有者有望增加，但购房心态趋向理性。

　　由于核心区域供应量少，前期超低价入市、资源稀缺型的楼盘可能会小幅度上调价格，而外围楼盘由于供应集中，竞争激烈，价格会平稳，以价换量仍是奏效的销售策略。南昌房价逐渐走稳，总体缓慢小幅度回升的机会很大。

　　未来下半年的成交还会继续上升

　　丰和新城营销总监 龙鸿萍

　　南昌是众多正在开发的三线城市中基本条件较好、供需潜力巨大的城市。相比同等城市的发展基本条件、供需量达到千万的省会城市来说，南昌还停留在三、四百万的空间，未来的发展潜力不言而喻。未来下半年的成交还会继续上升。

　　第一、老城改造、城市扩张催生强劲刚性需求。

　　2011年的南昌正处在拉大城市框架、更新和完善城市配套，提高城市交通效能的一年，城市的建设处在一关键的时候，如地铁建设、旧城改造以及城市扩张等因素，将会催生大量改善置业以及进城置业需求，这些刚性需求对南昌房地产有极大的促进作用。

　　第二、经济发展带动产业发展，人才流入及收入增加催生置业需求。

　　南昌作为中部地区的“十字路口”，具备打造区域经济增长极的条件。重量级产业的相继落户，带动GDP的同时也带来大量的就业及人才。为楼市需求提供源源不断的刚性需求及改善性需求。

　　第三、在中短期内房地产仍将是支柱产业。

　　在今后相当长的一段时期内，我国的经济仍将处在高速增长期，房地产经济仍然是我国的支柱产业之一，国家仍将大力支持。

　　量升价涨是必然的，虽然南昌市上半年成交量大涨，但是还是以刚需为主，刚需对价格的敏感度更高，可以看到，价高的楼盘依旧存在销售抗性，走量多以有区域价格优势的项目为主，所以价格的涨幅将会在一定限度内出现，不会出现2009年的暴涨。如果限购政策不放松，下半年成交量或许将会有所下降，但是成交价格将会有所上升，一切都只能根据政策走向来决定了。

　　看好下半年公寓型产品投资

　　东亚新华南昌营销负责人 陈昵

　　上半年南昌楼市成交数据出来，分析其增长的重要原因是刚性需求的爆发，上半年刚性需求买房是市场主流。但不能忽略的是小型商业地产的投资也非常强劲，特别是面积小、总价低、单价较为实惠的中小公寓的热销也是市场成交量增长的另一因素。

　　刚性需求对房价非常敏感，随着普通住宅市场的成交量的大增，开发商适度提价是理所当然的事情。而这样对刚性需求入市积极性的打击也是非常巨大的，一部分刚性需求将再次陷入观望中，此外，上半年，刚性需求大规模入市，甚至一度出现恐慌性购房，刚性需求过度透支将使得下半年普通住宅市场走势扑朔迷离。

　　南昌限购不放松，普通住宅市场因价格的上升而可能出现阶段性退潮，下半年商业地产将会受瞩目，特别是地段好、投资总价低、价值升值空间大，且不限购的中小公寓将会成为市场的热点。下半年，如果实体经济下滑态势继续，更多的资产将会投向房地产，南昌中心地段的写字楼、高端商业也将会是投资资本关注的对象。南昌楼市上半年看普通住宅成交，下半年看商业地产发力。

　　文/记者罗蕾 夏震 宗洁 廖林立 范玉平 田华