来源：大江网－江南都市报
发布时间：2012年06月06日
近日，有关机构根据各地网签统计发布数据称，包括北上广深四个一线城市在内，全国54个典型城市5月商品房成交合计22.6万套，环比4月的18.5万套上涨约22%。全国楼市成交量全面飘红，南昌也不例外。来自星空地产网统计数据显示，2012年5月南昌市区新建商品房住宅共成交3719套，环比上涨58.2%。南昌楼市“红五月”爆发已成定局。
全国主要城市近期首套房贷信贷额度及利率优惠，鼓励了首次置业等刚性需求，多个城市也出台了有利于刚需的政策微调，加上开发商的降价、折扣等，吸引了刚需置业者出手。购房者对未来房价的预期已经发生重大转变是5月成交量爆发的最主要诱因。
刚需释放支持成交大爆发
星空地产网统计数据显示，5月份南昌市区新建商品房住宅共成交3719套，环比上涨58.2%；成交面积38.9万㎡，环比增加52.8%。南昌楼市5月成交量爆发，比预期的要好很多，远远超越了之前的“金三银四”。
南昌楼市5月份成交量的大爆发，既有自主性需求积累到一定阶段的产物，也有“金三银四”的引诱所致。受国家限购政策的影响，自主性需求的购买至少积压了1年多的时间了。3月、4月市场成交量阶段性的回暖仅仅是刚性需求对楼市的试探，而到了五月，房价还没有任何下跌的松动，且有上涨的态势，让刚性需求对房价下跌的预期彻底发生了转变，在5月刚性需求再次形成恐慌性购房，从而导致五月份楼市成交量的大爆发。
而从市场房源供应方面来看，开发商大量推盘也为成交量大增创造了条件。从3月开始，开发企业就开始了酝酿已久的新盘上市计划，密集上市的同时，无一例外地采取了低价入市的策略。一年来低迷的行情也让开发商意识到，以价换量的策略是销售唯一的途径，处在买方市场的购房者有足够的耐心和货比三家的资本，3月份扎堆上市的楼盘数量达到峰值。4月楼市新增供应量达到4381套，到了5月份，新增房源有所减少，但仍能维持在和3月份同等水平的基础上，3~5月份的市区住宅市场新增供应量为9921套，约占去年全年总供应量的41%。
另外，政策的微调也刺激了刚性需求的入市，从去年12月开始，央行三次下调存款准备金率，传达了流动性进一步释放的信号，同时专家预测预计全年仍有2~3次下调空间。在这种流动性释放预期的影响下，购房者对未来短期内房价进一步下跌的预期已经发生改变，这也导致了刚性需求加速了入市的步伐。
五月高新区成交独占鳌头
来自星空地产研究院统计数据显示，高新区5月开盘或加推的楼盘主要有保利东湾、绿地新都会、保利香槟国际、湖韵天成等，众多楼盘齐发力，同比去年同期翻了三倍，新盘上市的主力户型主要有40㎡的公寓户型、85~129㎡的两房和小三房、170㎡的精装豪宅户型。可谓一网打尽刚性需求、改善型需求和享受型需求，共同造就高新区五月楼市的繁荣。而五月高新区新房共成交939套，以接近千套的销售量独占片区排行榜榜首。
除了高新区，红谷滩也是受购房者青睐的板块之一，已经成为越来越多的南昌市民置业的首选区域，5月红谷滩新区新房共成交789套，同比去年同期增长75%。本区域内5月份比较畅销的楼盘主要有奥克斯盛世经典、联泰香域滨江，房源不足是其楼市发展的瓶颈。未来升值预期比较好，在全市各区域投资首选排名中处于首位。5月成交行情较好的几个区域还有青山湖区、西湖区和经开区，南昌楼市整体爆发。
从楼盘销售排行榜来看，5月位于高新区的绿地新都会是最大赢家，绿地新都会有品牌支撑、有地铁的利好、有交通的利好，而均价6700元/㎡，符合刚性需求的心理价位；其次是保利香槟国际花园，均价4900元/㎡，价格实惠，总价不高是其最大的优势；成交量排名第三的楼盘是恒大名都，均价6300元/㎡，有精装、有品牌、有地段，使得其一直受购房者的青睐；排名第四的楼盘是华南城，均价5200元/㎡也是非常有竞争力。
成交量全面反弹成疑
5月全国楼市一片红火，6月由于市场惯性，市场成交量依然会较好。但后市全面反弹依然成疑。从5月份市场成交特点分析，无论是横向看还是纵向看，楼市都呈现出不稳定的特征，一是并非所有城市都迎来成交上涨，甚至部分具有风向标性质的城市楼市成交出现了同比下跌的现象，中国指数研究院的监测显示，5月份上海商品住宅周均成交面积低于去年同期。其次，并非所有项目都销售较好，市场并非普遍回暖，一些高端大户型和相对高价项目仍面临滞销。这表明楼市博弈进一步升级，楼市的参与者正相互试探、观望、选择，市场并未根本好转。
同时，中央调控房地产市场的决心和力度并没有发生变化，反而更加坚决，限购的红线依然无法突破，去年下半年以来陆续出现的几个试图松动限购的城市，政策无一例外全部被叫停。可见宏观政策依然从紧。从目前整体房地产发展趋势来看，后市调控政策微调的主要着力点依然是释放刚需、降低刚需购房压力上，限购和限贷应该依然是严格执行，也是2012年年内不可能动摇的底线。在住宅市场，没有改善型需求和投资性需求后续的“接棒”，成交量和房价全面反弹将不太现实。目前房地产企业库存较高，周转压力较大，资金压力较大，这也是房价并不具备大涨，市场不会出现反转的基础。
文/记者廖林立
