时值各家银行披露中报之际，多家银行上半年盈利交出了漂亮的成绩单。中报显示，多家银行信贷业务中房贷仍然实现了较大增长。交通银行房地产业贷款占比由去年底的7.03%上升到今年6月底的7.57%，招商银行 由去年底的7.63%上升到8.39%。
当楼市趋热之时，银行信贷往往大量跟进，当楼市转入低迷时，房贷风险同样水涨船高。当前楼市出现下调趋向在提醒银行需要警惕未来的风险。我国的房贷近几年伴随房地产市场的发展大量扩张，至今还没有经过一个完整的楼市波动周期的考验。因此，增强对房贷风险的判断和防控，谨防风险暴露成为银行应该着重考虑的问题。
开发贷：风险压力增大
“目前楼市环境不好，很多楼盘盘子太大，回笼资金较慢，房地产开发贷款风险有加大的趋势”，某国有银行北京分行的一名信贷人士说，“现在我们做的项目一般都是大型开发商，而且是已经在建的项目”。
从4月份楼市新政实施以来，楼市由火热迅速转为低迷，使开发商承担了很大的资金压力。目前已上市房企披露的中报显示，有超过20家房企上半年业绩出现了亏损，不少房企仅完成了年销售目标的四成左右。
由于销售额未能完成预期的目标，不少开发商资金捉襟见肘。而下半年一般是银行控制信贷规模的时候，一些开发商正寄希望于通过其他融资渠道度过难关。
8月4日，碧桂园发布公告表示将发行五年期4亿美元的优先票据购买协议，年利率高达10.5%。而在此之前金地、合景泰富、佳兆业等多家房企发出了海外融资公告或已完成了资金募集。
“从开发商愿意支付高利息可以看出他们资金的短缺。”上述银行人士表示，去年信贷规模扩张，开发商获得了大量贷款，大部分用于了项目开发或者拿地，今年已经到了还本付息的时候，一旦失去销售回笼款的支持，小型开发商脆弱的资金链很容易断裂。
中粮地产的一名人士表示，以往到了归还银行贷款的时候，开发商一般都会从其他银行贷款置换，但是现在已很难操作，一些小型开发商甚至准备从担保公司、投资公司尝试民间融资。
对于一些不具备上市融资和发行债券条件的小型房企而言，实际上面对资金和销售的双重压力。由于房价没有调整到位，仍然高于大多数购房者的心理预期，因此成交量尽管有所回升，但仍不容乐观。据亚豪机构统计，8月2日至8日，北京市商品住宅期房、现房环比前一周分别减少25.58%、19.19%。如果成交量不能回暖，一些开发商的资金状况就会持续恶化，房地产开发贷款潜在的风险将会显现。
个贷：影响尚不明显
当前楼市成交量低迷，但是房价并没有出现明显的降幅，因此尽管银行的个贷业务量受到影响，但贷款质量还没有受到明显的波及。中报显示，各家银行的个人零售贷款资产质量仍持续向好。
不过，个人住房贷款的期限较长，一般为20年至30年，因而潜在风险积累和显现的时间更长。一个显而易见的问题是，随着调控深入，房价如期下跌，即使购房者个人信用不发生变化，银行也将面对住房抵押物贬值的风险。
尤其是存量房贷的风险更值得警惕，回顾近几年楼市的几轮调控中，2008年房价下跌时曾集中出现过断供现象。“去年一年房价飙升，住房评估价值较高，购房者获得的贷款额度较大”，华夏银行个贷人员说，如果房价下跌幅度明显，房产价值缩水无疑将加大购房者的还款压力和心理压力，从而放大银行风险。
国家统计局数据显示，今年1月至7月，房地产开发企业资金来源中，个人按揭贷款5131亿元，同比增长41.4%。目前多家银行已做房贷压力测试，近日又有传言说个人负资产将进入一些银行的房贷风险监测范围。其原因还是出于担忧曾经出现过的也是仍要警惕的断供现象。
“因此银行放贷更为谨慎”，华夏银行的上述人士说，在购房时加大了对购房者资质的审查。一是提高了首付比率，二是提高了利率，一些大型银行即使是首套房也很难再有7折利率优惠，普遍提高到8折，以期能够覆盖未来的风险。另外，“在住房价值评估和购房者工资流水审查中执行的标准也更为严格，对于购房者收入这一首要还款来源更为看重。”
银行须防患于未然
“整体来看，我国一线城市房价已涨至相对高位，面临周期性深幅调整的可能”，业内专家表示，量跌价滞的出现表明楼市调整的时间将拉长，因此银行应防风险于未然。
不管是房地产开发贷款还是个人住房贷款，都是银行的优质资产。但过去几年我国房价几乎一直处于上升通道，只在2008年底国际金融危机阴影弥漫时出现过短暂的调整，住房升值将银行的潜在风险掩盖。如果房价进入快速下跌通道，房贷尤其是个贷积累的系统性风险就有可能由隐性转为显性。
各家银行和监管部门显然已嗅到了风险的气味。8月18日，招商银行在中报中披露，为保证房贷资产质量的顺利运行，该行已对房地产行业制定了明确的授信准入底线与边界，同时加强公司及个人房地产授信业务风险排查和房贷用途及担保管理。
在7月20日银监会召开的第三次经济金融形势通报(电视电话)会议上，银监会主席刘明康强调，要进一步加强房地产开发贷款风险管理，持续深入开展房地产及相关行业贷款压力测试。据记者了解，上海目前已加强了对房贷占比较高、增长较快、质量欠佳的重点银行机构、重点房企、重点房贷的风险监测。
“控制房地产相关贷款在银行贷款组合里面的比例是防范风险的关键”，中央财经大学副校长史建平认为。历经股份制改革，我国银行业已建立起较为完善的内部管理机制，抗风险能力大为增强。只要加强对风险的识别和防控，银行业的长期稳健发展可期。
