小产权房这个“漏”不能捡

　　近日，随着北京延庆违法建设的51栋小产权房被国土资源部查处没收，使房地产市场长期以来存在的小产权房再度被推到舆论的风口浪尖，许多仍然心存“捡漏”心态的购房者受到了风险教育。国土资源部此前表态将选择小产权房问题相对突出的城市开展试点清理后，预示饱受争议的小产权房的治理工作将逐步推进。

　　在建在售屡禁不止

　　被喻为“没有准生证就出生的孩子”的小产权房，尽管一直以来都不被国家所承认，但是凭借其低廉的售价仍然吸引了众多购房者，全国各地小产权房建设始终如火如荼，“超生”现象十分严重。

　　据国土部不完全统计，2007年以前，全国小产权房的面积累计高达66亿平方米。按每套房90平方米计，66亿平方米相当于7333万套房。按每套住3人计算，可以住2.2亿人。而全国工商联的数据显示，1995年-2010年，全国小产权房竣工建筑面积累计达7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8％。尤其是在“北上广深”等房价居高不下的一线城市，小产权房屡禁不止的现象尤为严重。

　　“尽管没有统一的数据，但是北京地区的小产权房面积已经占所有住房面积的20％。”中国房地产协会副会长陈国强在接受记者采访时表示，从全国来看，北京和其他城市的小产权房并无很大的区别，粗略预算，目前小产权房的规模已经占去四成。

　　没有“身份证”法律不保护

　　事实上，小产权房从 “出生”起就一直背负着非法身份，主要集中在大中城市城乡接合部和城中村，大都以旧村改造或者旧城改造的名义进行的。由于未缴纳土地出让金等费用，小产权房没有国家颁发的土地使用权证和预售许可证，国土房管局也不对购房合同给予备案，实际上就没有真正的产权，其所谓的产权证是由乡政府或村政府颁发的，国家不予承认。

　　业内人士表示，没有合法的“身份证”是小产权房最大的症结所在，业主的相关权益因此无法受到法律保护，小产权房的购买者在享受低价房的同时也始终存在可能被清理的风险。尤其是小产权房目前不能合法的流通转让，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，因此购房人的权益很难得到维护。

　　那么为什么依然有那么多人选择购买小产权房呢？陈国强表示，相对国有土地上的商品房，小产权房价格更低，一般只有商品房价格的1/3，有的甚至低于经适房的价格。此外，由于没有土地出让金、契税和各种税费，小产权房在购买的时候既方便又便宜，还不受对购买人群条件的限制。

　　确定试点逐步推进

　　“在国土部加强清理小产权房的情况下，有一部分人对小产权房身份合法化仍心存幻想。”陈国强表示，对于长期大量存在的小产权房，有关部门态度不明朗将助长小产权房问题恶化，应该尽快将小产权房清理试点方案公开公布。

　　事实上，随着国土资源部对小产权房清理试点工作的推进，国家下定决心对小产权房进行治理即将掀开大幕，而清理的思路也逐渐清晰。国土资源部将采取分类、分步骤推进，对侵占耕地等违法违规、尚未销售以及新建、续建的小产权房，有望列入清理范围。

　　在全国工商联房地产商会理事陈宝存看来，国土资源部的表态是向市场释放出两个信号：第一，监管层在告诫相关方要开始着手清理小产权房；第二，要开始土地确权、房产确权，即理清土地以及相关房产使用权等问题，相当于土地使用界的“人口普查”。

　　不过，陈宝存强调，虽然国土部门已经发文清理，但清理的方式应该多样化，对已经成型的大规模高端住宅来说，拆除的可能性很小，否则大规模拆除带来的村民安置将影响社会稳定。他建议，除非严重影响国家和城市的统一规划，对于那些合理合规建设的小产权房，在补办相关手续、补交相关费用之后应当给予相应的正式产权，让其逐渐向保障房靠拢或许将是其身份“合法化”的一条出路。

　　“北京等大城市因其具有风向标的作用可能会被纳入试点。”陈国强则认为，其他类型的城市也可以选择若干个试点，针对具有典型情况拿出有推广价值的处理意见，这对下一步系统地处理小产权房问题无疑具有积极意义。