地铁动迁给楼市带来暖春？

    编者语：南昌地铁1号线施工建设总占地面积约1600余亩，规划红线内房屋总征收面积42万㎡，房屋征收总户数2700余户。征收工作将从春节过后开始，预计6月结束后地铁1号线全线开工。

　　本报记者就以下几个问题采访了业内人士：一、近期南昌楼市的成交量有所放大，你认为，这与南昌市开启的地铁征收房屋有关联吗？此次地铁的征收房屋有2700多户，你认为它对南昌楼市意味着什么？

　　二、2010年南昌的房屋拆迁，房屋补偿价格高达每平方米八九千元，当时对南昌房价的上涨拉动很大，你认为此次地铁房屋征收对南昌房价会带来哪些影响？

　　三、针对此些地铁征收房屋安置户，作为楼盘应该如何把握此次营销机会，真正服务于这些安置户？

　　地铁征收安置对楼盘销售起积极作用

　　南昌正荣（新加坡）置业有限公司营销副总监 付方辉

　　近期南昌楼市成交量有所放大，这与全国其它城市的市场情况基本一致，主要是与全国宏观市场环境关联处更强，整个市场相对较稳定的条件下，需求得到了释放，刚性客户开始入场并出手购房。南昌市地铁征收2700多户的需求量，对南昌住宅市场的销售肯定也产生了一些积极作用，对于拉升成交量有一定影响。

　　特别是这些需求是刚性的，消费潜力又较大，这也是近期一些项目频频进行针对性的销售措施的原因。地铁征收安置户相对于2010年的老城区拆迁，安置补偿价格更高，消费层次相对多样性，需求也不尽相同，但总体上对当前房价没有太大影响，理由是楼市回归理性的大趋势不会因这一群体的需求产生逆转。

　　因为地铁线路较长的原因，所以各个项目应进行一定程度的区分，找到适合于自身项目的消费群，这些消费群既有相对集中的属性，也是又相对分散，这就要各个项目的营销人员去努力。

　　地铁征收户的出现将搅动市场

　　中大紫都营销总监 胡刚

　　随着全国许多大中城市兴起的建设“地铁热”，南昌的地铁经过申请、审批、规划现在已经进入了施工阶段，市内有几个站点已经开始地下作业。41.65万㎡蓄势待拆，2705户购房需求即将被释放。我认为受轨道交通1号线房屋征收影响，未来几个月房地产成交将呈现一个较为明显的上行趋势。

　　南昌市场的逐渐回暖有很多因素促成，既有宏观调控“微调”大环境的因素，又有南昌楼市自身特点造就，总的来说南昌属于二三线城市，库存量和房价相对不高，刚需压抑近一年阶段性爆发为主要原因。对于南昌楼市来说，实实在在的利好消息是：2705户地铁征收户的出现。这些市场需求的出现将会搅动市场，促进三月房市的继续回暖。春节前后，南昌立即大张旗鼓地开展了一号地铁房屋征收的工作，政府行动如此迅速，地铁征收户将快速进入楼市，南昌楼市将迎来一波小阳春。

　　做好针对性促销促进成交回笼资金

　　绿湖豪城策划主任 黄伟滔

　　和全国其他地方楼市出现成交量上升一样，南昌楼市近期也是如此，除了刚需释放之外，这与南昌启动地铁征收安置有较大的关联，可以说这部分群体拉动了楼盘销售，我认为这一刺激性因素可能会延续到今年下半年，因为地铁征收安置户重新购房需要时间考察市场，所以他们的购买是持续的，时间跨度也较长。

　　这次地铁征收安置补偿价格高于2010年南昌老城区拆迁户得到的补偿，而这一群体的消费能力呈多样化，个人认为对南昌房价有一定的影响，会小幅拉升房价，但整体上还是平稳，幅度不大。

　　对于在售楼盘，地铁征收安置户的潜在需求是一个利好，楼盘项目应该针对自身产品特点对这一群体的需求予以迎合，大力展开促销，趁着楼市回暖的有利时机大作文章，促进成交，回笼资金，为下半年的开发和销售等工作储备资金。

　　安置户利好楼市

　　绿地集团南昌事业部营销总监 戴咏春

　　近期各地“松绑”政策的出台，包括南昌首套房利率的调整，这也是给市场一个信号，鼓励大家买房，这部分积压的刚需也就释放出来，地铁拆迁只是一部分，伴随着城市化大建设，还有大量的旧城改造的拆迁户，这部分才是真正的刚需，对楼市来说都是利好。南昌地铁沿线物业的拆迁，催生了大量的刚性需求客户涌入市场，但由于拆迁补偿还未正式开始发放，目前，这批客户大多处于货比三家的阶段，实质性购买还需等到拆迁补偿款到位，从绿地新都会2月份到访客户来看，这类客户的量明显增多。

　　绿地为响应政府号召，对于地铁沿线的拆迁安置户，专门拿出了地铁一号线出入口的绿地新都会项目，并提供了很有力度的购房优惠：所有拆迁安置户，在享有绿地新都会已有优惠的基础上，额外再优惠2%，另外，针对新都会交房期与拆迁安置户入住需求的矛盾，绿地还额外补偿每户1万元的安置过渡费。目前新都会的折扣在96折，加上减免补偿部分，折扣相当于93~94折优惠。对于安置户来说，此时选择新都会是比较好时机。

　　地铁安置户给市场带来回暖机遇

　　青云汇营销总监 万志军

　　近期楼市回暖，主要有以下几个因素构成：首先，新入市楼盘均价回归合理，比如位于包家花园的——青云汇商务公寓就以其独特的地理位置、完善的户型结构布局、合理的销售价格在此期间举得了较好的销售业绩；其次，去年底，各大楼盘为了完成年底销售任务，都有层次不一的优惠促销，带动成交量。当然，地铁征收房屋有2700多户，会成长为新的有购买力的刚需客户，他们的存在对于南昌楼市回暖会起到一定刺激作用。

　　2010年墩子塘菜市场拆迁，多数拆迁户都用这笔钱购买新房，从而对当时南昌房价上涨拉动很大。本次拆迁户规模更大，需求就更大，对南昌楼市会起到一定促进作用；同时这批客户以前多是生活在老城区，交通便利、生活便捷，长久的生活习惯会让他们选择新房源时也重视上述因素。成交量稳定增长反过来会促进房价稳定甚至上涨，所以此次地铁房屋征收对南昌房价稳定会带来一定积极作用，但是还不足以促进房价上涨。

　　地铁拆迁户给市场带来巨大机遇，开发商应该抓住这波购房者做充分的营销准备。首先，应该以合理的价位营销，争取到这波房屋拆迁户。其次，针对这部分前期以较高价格入市的楼盘，因为要维护众多老客户利益而不便降价，可以提升产品质量，比如提高小区绿化品质、完善配套措施等，来提高性价比，吸引该部分客户。再次，所有楼盘都应重视品质，把客户需求放在首位，既可以很好服务这些安置户，也可以趁此机会树立楼盘品牌形象。

　　地铁建设利好楼市发展

　　江西中新置业有限公司副总经理 李茂龙

　　南昌的城市空间布局是单中心的发展模式，老城区建成环境密集，人口密度较高，常常曝露出城市环境质量下降、交通堵塞等问题。亟须公共交通，尤其是地铁这种快速轨道交通来联系周边区域，从而实现大城市空间布局的“有机疏散”。因此，地铁建设将是南昌未来城市建设的重头戏。地铁建设，也意味着会给城市面貌带来比较大的改变。一方面，地铁开始容纳更多市民的公共生活，城市空间开始向地下扩展；另一方面，地铁站点，尤其是不同线路的地铁换乘站点，以及地铁与其他公共交通连接的交通枢纽站，都将促进城市复合空间的形成。

　　地铁建设对楼市的影响，个人认为起着推波助澜的作用：首先，地铁拆迁会给楼市带来新的发展契机，从多方报道来看，南昌地铁拆迁户高达2700多户，这将为住宅市场带来大批刚需力量；同时，政府对拆迁户的补偿相对合理，使得他们有能力改善自身的居住环境，从而在短期内能够刺激住宅回暖，改善春节以来住宅成交量低迷的现状。

　　地铁建设利国利民，地铁拆迁户为市民的方便出行、便捷生活做出了贡献，对此，幸福时光也将在力所能及的范围内给到这个特定族群最大的优惠，帮助他们安置新家。近期，幸福时光将推出157平方米的大户型，非常适合拆迁户对改善型住房的需求，欢迎大家来幸福时光参观了解。

　　地铁征收安置对房价影响不大

　　路通城邦营销总监 李骥

　　个人认为，近期全国其他城市出现了成交量上扬的局面，南昌也是如此，可以说是刚性需求释放造成的，不一定与地铁征收安置有太大关联，毕竟这一群体马上就出手的可能性不是很大，还需要时间和数据来证明。当然，地铁征用安置肯定是增加了潜在购房的客户群体，对于楼市回暖和各项目销售起到一定的促进作用。

　　这次地铁征收安置涉及2700多户，其所得到的补偿费用也高于2010年老城区改造拆迁户所得到的补偿，这一群体的消费层次呈多样性，但从目前情况来讲，其产生的刚性需求对房价不会有大的影响，因为房价主要还是政策因素在显现作用，房价理性回归的主旋律不会因这一群体的刚性需求出现而发生大的变化。

　　对于在售楼盘来说，地铁征收安置所带来的需求，肯定会对销售带来好处，这也确实是一个营销的机会，所以楼盘项目营销人员应该仔细分析客户群的特征和消费能力，把握好客户的需求，可以针对刚性需求和改善性需求的客户做专门推广和促销，相信可以为楼盘的出货带来好处。

　　安置户入市将带动成交量上扬

　　九仰梧桐公寓营销总监 颉雪梅

　　从全局来看，南昌近期成交量的回升与部分开发商的降价，刚性需求的增加，土地、金融政策的微调松绑都是息息相关的。

　　2700多户地铁拆迁户置业会对南昌楼市的成交量有一定的拉升作用，使得南昌市场刚性需求量进一步的增加，但是对整个南昌楼市不会造成很大的影响。

　　在房价方面，我个人认为经过去年一整年的宏观调控，南昌市的平均房价有了很大的改观，去年底，包括九仰梧桐公寓在内的许多楼盘都实行了价格随行就市的销售策略，并一直维持至今。因而，即使是拆迁户入市，短期内房价的涨跌也不会明显，将会保持在区域内的平均水平。

　　九仰梧桐公寓的销售策略也沿袭2011年，将合理定位、定价。目前，市场上聚集了大批刚需购房者，这主要是受去年楼市降价潮影响，集中观望的购房者，和近期即将入市的地铁拆迁户们。其中，由于地铁拆迁户是个特定族群，一方面，他们亟须购房安置新家；另一方面，地铁拆迁款的相对合理使得他们有能力改善自身的居住环境，因此，短期内将会带动住宅成交量的增加。

　　梧桐公寓，今年的营销主题就是：2012，幸福安家。这可以说和我们这次地铁拆迁户的安置概念是非常契合的。九仰梧桐公寓将在3~4月顺市加推5#、9#楼高层，户型也是以50~98平米一至三房的刚性户型为主，面积小、总价低，既适合实用居住，也适合投资抗通胀。针对地铁拆迁户，我们将给出一定的优惠政策；能够让他们幸福安家。

　　地铁对楼市有双向促进作用

　　博能佰瑞琪营销总监 徐宁

　　成交量放大有多方面的原因，地铁拆迁启动只是其中之一。从供应角度，不少项目未雨绸缪，年初就加大了促销力度，吸引了不少消费者；从政策角度，银行信贷资金相对充裕，按揭贷款难度减少，吸引了不部分贷款购房消费群；而地铁拆迁工作启动，2700多户的拆迁户可以选择自主选择补偿方式，即使有50%比例客户选择货币补偿自主购房，也就意味着房地产市场增加了1300余组刚需客户。当然，对于整个房地产市场而言，更重要的是信心的提升，毕竟就算2700户拆迁户全部选择货币补偿自主购房，按每户90平方计算，也不过24万平方建筑面积。以2011年市场成交量为例大约占全年成交10%左右，影响还是有限的。

　　据说这次为了加大拆迁力度，政策对拆迁户倾斜比较大，符合条件的拆迁户拿到的补偿标准会大大高于市场标准。虽然无法据此判断对整个市场价格有多大推动作用。但至少对消费者而言，不动产依然是最具有保值能力的投资渠道。地铁拆迁一方面是增加了市场刚性需求者，另外一方面，拆迁如期完成，也能推动地铁早日建成通车，而地铁一旦通车，城市区域扩大，城市建设力度加大和配套设施会更加完善，同样促进南昌房地产市场的健康发展，所以整体对南昌房地产市场是促进作用。

　　拆迁工作是地铁建设的重要一环，而地铁建设又是政府重点工程，民心工程。作为开发企业，协助政府做好拆迁工作既是开发企业的积极参与城市建设的义务，更是开发企业的社会责任。作为江西知名民营企业，博能集团非常重视这项工作，虽然目前在南昌项目仅余几套珍藏房源，这次也相应政府号召，针对拆迁户制定了特殊的优惠政策。

　　轨道交通的建设利好南昌楼市

　　风雅蓝山销售总监 汪菁

　　南昌地铁一号线建设工程的全面展开，房屋征收总户数2700多户，一些可能成为安置户的购房者提前涌入楼市，给持续低迷的楼市带来了一丝暖意。近期随着春节效应的逐渐减退，成交量逐步提升，其中有不少是此次地铁一号线房屋征收工作衍生的安置户。受轨道交通1号线房屋征收影响，未来几个月新房市场成交将呈现一个较为明显的上行波动。

　　轨道交通的建设给南昌楼市带来众多利好。“南昌市旧城改造，塘子河接近8000元/㎡，十字街拆到10000元/㎡，这次的轨道交通建设征地安置补偿十有八九要破万。这对目前的高房价有一定的支撑作用。

　　在经历了一年多的楼市调控后，拆迁户将是今年刚需中的一支重要力量，各项目应该把目光转向地铁一号线拆迁，至少可以让客户对项目有个印象，或者预留一定房源等。针对安置购房客户做些营销活动或者是直接的购房折扣让利吸引安置购房客户，促进成交。

　　地产迎来“小阳春”

　　洪城地产销售经理 胡婷婷

　　拆迁拉动房价上涨是毋庸置疑的，国外和我国一线城市就有经验可循，拆迁释放了大规模的购房需求，使得供求关系有了很大程度的倾斜。伴随着地铁一号线建设的房屋征收工作的全面进行，南昌也开始了一场前所未有的财富大转移。2700户拆迁户意味着2700个购房需求的涌现。目前2月南昌楼市不断攀升的成交数据，意味着南昌房地产市场或将迎来新的一波“小阳春”。

　　从短期来看，地铁沿线拆迁会带来需求的集中释放，在一个相对较短的时间段内改变供求关系，从而提升房地产市场的活跃度。长期来看，拆迁导致的需求入市并不能给市场注入持续的活力，支撑市场活跃度依然要靠居住品质和不断完善的配套。

　　目前地铁用地征收安置户的流向不仅是开发商们关注的问题，同样是安置家庭自身的苦恼，选择好的产品也需要合适的价格。洪城?东公馆之所以受到客户的热捧，与其核心区位与成熟配套是分不开的。今年三度发售以其超高性价比的价格优势博得了人们的厚爱，赢得了周边乃至其他区域众多客户的青睐。完美卓越的品质，诠释着尊贵的生活理念，处处彰显精英阶层荣耀生活的尊崇；优雅景观，绝美盛宴，是城市精英的专属领域；超高的性价比，为追逐品质生活的人群度身定制。臻席只待珍稀知己，洪城?东公馆，有幸荣遇这么多情有独钟的客户。

　　文/记者罗蕾 夏震 宗洁 廖林立 范玉平 田华

　　焦点：针对被征收户购房优惠

　　针对地铁拆迁户的置业需求，各大开发商及中介都推出了一系列优惠措施，如中江地产开发的紫金城项目额外优惠5个点，绿地集团的绿地新都会和力高集团的力高滨江国际购房每套优惠两个点另享一万元过渡安置基金，国贸、华润、新地等开发企业也纷纷承诺，征收户购买其公司在售项目，在额外优惠两个点的基础上，每套给予5000元的优惠。中介机构对于拆迁安置户的置业需求更是全力支持，10余家品牌和诚信中介机构都在第一时间推出了相关购房优惠，并签署了承诺书，承诺给予被征收户至少50%的居间佣金的优惠。（以上优惠信息以楼盘公布为准。）

　　等补偿款下来再购新房

　　万先生 42岁 中山路拆迁户

　　作为南昌市最繁华的商业街，中山路自古以来就是南昌市民的购物天堂，街道两旁店铺林立，街道上车水马龙，人流川流不息，一切尽显老城区的繁华与热闹。然而随着南昌市地铁轨道一号线建设的推进，一些老的居民楼将被拆除，原有的道路规划也将发生改变，不少附近居民的生活将因此而改变。

　　市民万先生在中山路已经住了有40多年，一家三口挤在一套50多平方米的房屋内，此次地铁一号线的开建，他们家正好处于拆迁的范围之内。“拆迁的通知早就下达了，补偿方案也看过，我比较倾向于选择货币补偿，等补偿款下来了，就打算买一套新房。”万先生告诉记者，原本他就有买房子的心愿，无奈收入有限，迟迟未能了愿，这次正好借拆迁补偿的契机，改善居住条件。

　　由于处于中山路繁华地段，按市场评估的补偿价格可能要比其他地段高一些，“但是原定于2月28日公布的拆迁补偿价格相关情况却又未能如期公布，看来还要延迟一段时间，心里还是有点七上八下。想在这附近买房是不可能了，我想可能会选择高新区，那边的房子价格还能接受，配套也不错，虽然没有中山路的繁华，却也乐得清静”，万先生说道。

　　产权置换未尝不可

　　刘大姐 38岁 子固路拆迁户

　　此次地铁修建拆迁的范围比较广，涉及的居民区也较多，对于拆迁，一些市民的心情显得十分复杂。记者来到位于子固路一处居民区时，不少居民正在仔细观看张贴在社区门外的拆迁公告和拆迁补偿方案。一些市民看上去忧心忡忡，社区的居民刘大姐告诉记者他的忧虑，“拆迁后上班问题、孩子上学问题，医疗社保等一系列问题都不知道能不能顺利解决。”

　　在问到拆迁补偿的时候，刘大姐士毫不犹豫的告诉记者，她会选择要房（即产权调换）而非货币补偿。“这里拆掉了，就没房子住了，就算是货币补偿也补偿不了多少，根本买不起新房。公告说安置点在红谷滩区的凤凰花园，比起这里来肯定要差一些，不管是出行、生活还是各种配套设施都没这里好，但毕竟是新房，新区，以后肯定会好起来的。”

　　“话又说回来，虽然这里生活很方便，但大部分都是60、70年代的老房子，存在着很多安全隐患，早该拆了，建地铁是造福于民的好事，我们理当支持，但是在这里住了这么多年，毕竟有感情，说搬就搬，还是有点舍不得。”

　　就近买一套二手房

　　徐老太 67岁 白马庙拆迁户

　　记者在白马庙社区探访的时候，碰上了一位老太太，老太太姓徐，今年已经60多岁了，和老伴住在白马庙社区一套60多平米的房子里。此次拆迁，徐老太的家也要给地铁“让路”。

　　“本来打算就在这里安顿晚年的，没想到住了这么久还是要搬走。”由于安置房位于红谷滩区的凤凰家园，相对于市中心来说各种生活配套还不是很成熟，尤其是对于老年人来说，生活不是很方便。“那里太远了，去医院看个病都不方便，人老了，大病小病就爱来凑热闹，附近没个医院什么的不敢去住”，徐老太打趣的说道。

　　在问到拆迁后的去向时，徐老太告诉记者，在这里住了这么多年，附近的街坊邻居也都十分熟悉了，其中有要拆迁的，也有不用拆迁的，要换到别的地方去，连个说话的人都找不到。“我们老两口在这住习惯了，也不想再搬家到太远的地方，而且这边医院也方便，所以想在附近找个二手房买下来。”据老太太介绍，该社区的拆迁户中有不少人的想法跟她一样，准备等补偿款下来后，自己再添上一点积蓄，就近买一套二手房，也省去了买新房装修的麻烦，最重要的还是保留那份难以割舍的生活习惯和生活氛围。

　　寻求地段好一点的商铺

　　章女士 32岁 中山路拆迁户

　　章女士在中山路金童女人城开了一家服装店，因为是黄金地段，虽然店面小，生意却也不错。近几日章女士正忙着清仓，因为她的店面也也要拆迁了。

　　“按规定，像我们这样的经营性非住宅，只能选择货币补偿，目前市场的评估价格还没有出来，但我想应该有10000元/平方米左右，加上一些其他的补贴，也有一笔不小的钱。我准备用这笔钱，再加上自己的一些积蓄，另外再盘一间店铺，把生意做下去。”

　　章女士说道，这里的店面虽小，但地段却是独一无二的，这次要拆了，真的很可惜，但是没办法，修地铁是大事，关系到整个南昌市市民的出行问题，只能牺牲小我了。目前章女士正在寻找合适的铺子，“论人气还属中山路、胜利路最旺，能在这两条街租到铺子当然是最好不过了，但可能会比较困难，实在找不到，就在老城区内寻求地段好一点的商铺，面积不用太大，三四十平方米就够用。”

　　文/记者王良君