基于家庭收入和财富增长的地价和房价才能持久,而不是基于政府财政和信贷扩张推动房价和地价上涨,这样迟早会与收入购买力的增长脱节而成为泡沫。
事实上,房地产价格在2009年的迅速飙升,越来越加剧了各界的担忧。而这一点,从上月底、本月初各大银行披露年度业绩时特意作出的说明和解释中,或可清晰地感觉到。
“现在很肯定是按新利率走:第二套房首付必须50%,利率按基准利率的1.1倍。没有通融!”4月20日,当记者以购房者身份向建行北京市海淀支行信贷部询问二套房政策时,一位工作人员这样解答。“这是周末刚出台的新政策,其他行也一样。这次很严格,都是问责制,谁敢出头啊!”
“(房贷)停了,因为现在还没有接到细则通知,等新规定出来再做。”当日,中行北京分行一家支行网点负责人告诉记者,他估计老贷款还会延续旧的利率政策。
尽管记者致电工行、中行、建行的客服电话时均被告知,尚未接到调整房贷政策的通知,目前仍分别沿用二套房首付比例不得低于40%,房贷利率不低于0.85－0.8倍不等的政策,但记者采访多家银行了解到,绝大多数银行已开始按房贷新政执行。而一些支行银行网点则暂停了相关房贷业务的受理,等待具体政策细则的出台。
上周国务院房贷新规一出,立即在各家银行得到响应。截至记者发稿时,工、农、中、建四大国有银行的总行层面均已明确发出通知,要求分支机构严格执行新的房贷政策。
据悉,工行已从4月16日开始正式实行差别化住房信贷政策,对新签订合同和审批的个人住房贷款实行新规。即:对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的家庭,大幅度提高首付款比例和利率水平。
日前,农行也制定下发了有关进一步加强个人购房贷款管理的通知,对个人购房贷款政策进行了相应调整。对所购住房套型建筑面积在90平方米以上的,除要求贷款首付款比例不得低于30%外,农行还将根据贷款首付款比例,分两个档次实行差别化定价。同时,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对已有两笔(含)以上未结清住房贷款、再次申请购买住房的家庭,应在第二套房贷政策基础上大幅提高首付款比例和利率水平。
记者还获悉,自4月19日起,中行各分行一律按照国务院最新规定,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,执行首付款比例不得低于30%的政策。对贷款购买第二套住房的家庭,执行首付款比例不得低于50%、利率不得低于基准利率的1.1倍的政策。
建行于21日明确表示,将根据国务院精神实行个人住房贷款差别化政策。
对于此次实施的房贷新政,业内观点普遍认为,限制银行对个人住房信贷的无限扩张,是遏制高房价或遏制房地产泡沫的有效途径之一。
据统计,2009年个人住房信贷规模为2.46万亿元,而今年1-2月份为6500亿元,同比增长均在4倍左右,这些贷款通过不同方式进入了房地产市场。“如果这一趋势不改变,无论采取什么房地产调控政策,我们都无法遏制高房价。”中国社会科学院金融所研究员易宪容说。
而社会科学院金融所中国经济评价中心主任刘煜辉则认为,基于家庭收入和财富增长的地价和房价才能持久,而不是基于政府财政和信贷扩张推动房价和地价上涨,这样迟早会与收入购买力的增长脱节而成为泡沫。
事实上,房地产价格在2009年的迅速飙升,越来越加剧了各界的担忧。而这一点,从上月底、本月初各大银行披露年度业绩时特意作出的说明和解释中,或可清晰地感觉到。
据建行住房金融与个人信贷部提供的数据显示,去年一年,建行与地方政府主管部门签署保障性住房合作协议18个,支持经济适用房和限价房项目238个,为7.7万户居民发放保障房商业按揭和公积金贷款142亿元。2009年,建行个人贷款新增中98％用于支持居民购买一手房、二手房的住房贷款。
工行年报则显示,2009年该行房地产贷款增加951.37亿元,增长27.8%,工行称,其主要用于优化房地产贷款品种结构,适度增加土地储备贷款;与此同时,去年,该行个人住房贷款增加2768.70亿元,增长46.3%。
对此,工行行长杨凯生称,到去年底,工行对公房地产贷款余额占全行贷款总额的比例仅7.6%,在全国商业银行中的比例较低;个人住房抵押贷款余额的比重占全行贷款总额的15.3%,明显高于对开发商贷款。其中,对公房地产贷款的不良率为1.08%,比2008年1.65%的水平又有所下降;个人住房抵押贷款的不良率为0.53%,也低于2008年0.79%的水平。
中行行长李礼辉此前亦表示,房地产行业是国民经济的支柱产业,也是国家宏观调控的重点行业。中行既要抓住优质业务机会,又要防控信贷风险,促进业务持续健康增长。
据统计,截至2009年末,中行房地产贷款余额为2419亿元,包括房地产开发贷款、土地储备贷款和资产支持类贷款三部分,较上年末共增加871亿元,占人民币公司贷款比重7.62%。其中,房地产开发贷款1486亿元,占人民币公司贷款比重为4.68%。
中行在年报中称,从客户结构来看,大型优质客户占比较高;从地区结构来看,主要投向东部沿海经济发达地区;从期限结构来看,平均合同贷款期限2.7年,部分地区实际还款期限少于1.5年。
由于对房地产开发贷款实行封闭管理,对销售资金回笼进行监控,同时严格实施期限管理,要求开发商按项目销售和时间进度还款,从而确保了中行资金安全。中行房地产公司不良贷款余额和不良率持续双降。截至2009年末,房地产公司不良贷款余额较上年下降23亿元,不良率1.50%,较上年末下降2.34个百分点。客户贷款抵押成数一般保持在50%左右。
针对去年以来部分城市房价上涨过快,房地产行业不确定性增加的状况,中行等各大银行表示,2010年对房地产行业的信贷策略,将是选择性增长。即按组合管理要求严格控制总量,把握贷款节奏。注重防范市场波动和政策调整风险,有保有压,择优选择客户和项目。
应该说,此次连续出台的房贷新政,就商业银行本身而言亦无疑是件好事。一些分析师认为,在今年资金相对紧缩的情况下,房贷新政对银行贷款偏利好,即“价升量不跌”。
此前,在较为宽松的信贷政策下,银行为争夺住房按揭贷款的市场份额,不少二套房贷利率可能执行8.5折甚至更低折扣的利率政策,而严格二套房贷利率为基准利率的1.1倍,将有利于银行净息差的回升。
与此同时,房贷新政导致按揭贷款中投资投机需求下降;政府则会扩大土地和房屋供给,增加普通房、廉租房等的供应,相关贷款需求会增加;因而房贷新政的影响更多地体现在贷款结构的调整,对银行贷款总量的影响有限。
至于房价下行是否会对银行资产质量带来负面影响,业内人士分析,提高二套房贷首付至50%,有利于在景气高点控制未来风险。
