南昌二手房市场寒意甚于2008年

    “限购令”、“限贷令”、“限涨令”……严厉的房地产调控“令牌”去年初以来一道道地下发，产生的调控效果进一步显现，去年金九银十已不在，量与价同步下降，房地产市场的寒意越来越浓。在南昌，与新建商品房相比，二手房市场显得更冷。中介企业在不断压缩战线，“夫妻店”等实力弱的中介门店基本处于打烊状态。中介称，去年以来的南昌二手房市场寒冬远比2008年还冷，得开源节流做好长期过冬的准备。

　　现象

　　元月二手房成交跌入冰点

　　大年除夕到正月初六，许多行业都在放长假，不过对于房产中介来说，一般初四五就开张了，而今年不少中介不得已休满7天长假。“往年到初三，门店就放鞭炮开始营业。行情好的时候，即使是春节，开门营业后就会有人上门咨询，也能做成几笔单子。由于年前行情不好，今年的开张延至初七。”近日，在南昌市孺子路上的一家中介门店，房产经纪人小高告诉记者，不仅新年开业时间晚，而且他还提前三天就回家过年了，门店只留了一个人值班。

　　采访中，记者注意到，在南昌老城区，知名房产中介的门店依然在坚守，而一些“夫妻店”、小加盟店，去年底门前还贴着房子信息，年后有的在装修，有的已变成日用品店。

　　鸿基房产董事长辜国华表示，近年来，门店租金上涨，员工工资增加，其他费用也上升，维持门店正常运营的成本明显提高。在老城区，一个门店的月成本要1～2万元，每月成交2套房子才能达到收支平衡。行情好时，市区有500家以上中介门店，经过本轮低迷的行情，到今年2月估计只有400余家正常营业了。

　　来自南昌市房地产信息网统计的二手住房成交数据，去年1月成交2338套，3～9月，月成交在1400～1800套之间；10月～12月，成交量明显下滑，月分别成交915套、1011套、975套，而今年1月才465套，春节7天为零成交。

　　分析

　　二手房价实际下跌有限

　　国家统计局公布的数据显示，南昌二手住房价自去年6月以来，已连续7个月环比下跌，到11月同比首次出现负增长。那具体交易中，二手房价如何？鸿基房产董事长辜国华认为，房产的价格主要由地段决定，毕竟其具有稀缺性、唯一性，好地段的房价其实并没有降。而地段不好，处于城区边缘的房子，在成交低迷的情况下，自然会选择降价来吸引购房者。然而，地段不好的房子，即使降价销售，购房者仍不急于出手，这就是统计数据显示二手房价下降，而不少居民觉得房价没降的主要因素。

　　“其实二手房价动摇的有限，也许有购房者，凭着运气买到了房东急于出手的房子，房价低于市场价，就认为房价跌了，这实质上只是少数的情况。”爱建房产营销总监翁强称，就目前的情况看，二手房价格上涨乏力，但下降也有限。

　　业内人士认为，到目前为止，由于房价下降不明显，而房贷被限制，贷款利率提高，购房者受益于房地产调控还不明显。尤其是对于急需购房的人来说，成本并未降低。从2009年的房贷基准利率4.95%，首套购房还打七折，到现在的基准利率7.05%，部分银行首套购房还上浮10%。可见，若房价有所下降，而房贷利率维持现状，那购房者的压力减轻得并不多。

　　影响

　　市场低迷养不起这么多中介

　　“南昌市区400余家门店，每月需800套左右的成交才能维持正常运营，465套的成交量显然难以支撑现存门店。”鸿基房产董事长辜国华告诉记者。而对于不同的中介企业来说，压力的大小也不一样：以去年12月的二手房成交为例，成交量前十的中介企业中，第一名为134套，第十名则为4套，意味着第十名之后的企业只有零星成交或零成交；而前三家中介成交量为309套，占当月的三成，显示出各企业面临的压力相差甚大。

　　红谷滩一中介门店经理宋女士告诉记者，去年3月南昌限购令实施以来，她所负责的门店月成交一般为3～5套，10月后为2～3套。有两三套成交还算可以了，有的门店出现了月度零成交的情况。年前，已有不少门店转的转，关的关，年后的形势仍不乐观。今年上半年房贷不放松的话，中介门店还会再关一批。本轮低迷行情远比2008年残酷，那时量价齐跌是外围经济因素所致，国内出台政策扶持，房市很快就恢复了。而限购令以来的房地产调控，是内在因素。

　　南昌某知名房产中介企业负责人毫不讳言地表示，该企业到今年2月初在市区只有60多家门店了，相对于去年10月前，已关了10余家，首先关掉城区边缘的，把主要阵地转移到了中心城区。到目前为止，南昌住房限购令实施以来，市区关闭的门店百余家。

　　“在行情好时涌入的房产中介，投机性比较强，持续发展力弱。而在低迷市场行情中坚持下来的企业，经过洗礼后，强者愈强，品牌度提高，更加得到市场的认可。”辜国华称，低迷的市场行情虽然痛苦，同时也是种机遇，长期来看对行业发展有好处。

　　展望

　　行情好转或要到五六月份

　　2月4日已立春，不过对于房产中介来说，冬天还在持续，得设法过冬。辜国华告诉记者，从本轮房市调整行情来说，二手房市场的好转主要得看政策的动向，目前能做的是练好内功，开源节流，收缩效益差的门店，尽量降低运营成本。沉下心来加强体系化管理及专业人才的培养，提升服务的品质，以期在房地产市场春天来临前抢占先机。

　　爱建房产营销总监翁强称，由于楼市没涨但也没怎么降，房价预期方向不明，使得市场的观望期还在持续。在房产投资、投机性需求被明显抑制的情况下，刚性需求依然存在。到五六月份，观望氛围预计会减弱，届时二手房市场会逐渐恢复，经历长久的寒冬，房市的春天也会随之到来。

　　■记者秦谦/文